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내몸에 맞는 청약통장 활용법 올가이드

[부동산뱅크 2005/05/18 - 조회:8432]

서울과 인천의 동시분양 제도가 상반기 이후 폐지될 예정이다. 이에 따라 청약통장의 인기는 더욱 거세질 것으로 전망된다. 개별분양을 할 경우 여러 아파트에 청약이 가능해져 활용도가 높아지고 그만큼 중요성이 커지기 때문이다. 내 집 마련의 필수품이 된 청약통장은 무엇이고 어떻게 활용해야 하는지 알아본다.



주택청약제도는 일정한 자격 요건을 갖춘 가입자에게 아파트 청약 기회를 주는 ‘입주자격’ 제도이다. 자격은 청약통장 가입 후 일정 기간이 지나면 얻을 수 있다. 20가구 미만으로 분양하는 단지와 미분양된 아파트를 제외하고는 신규 아파트를 분양받고자 한다면 청약통장이 있어야 한다.



청약통장은 1977년 8월 ‘주택공급에 관한 규칙’이 만들어지면서 처음으로 선보였다. 몇 번에 걸친 제도개선과 보완으로 꾸준히 가입자가 늘어 2005년 3월 말 현재 가입자가 68만 명이 넘어섰다. 명실공히 서민에게 내 집 마련의 꿈을 주는 필수품으로 자리매김하고 있는 것이다.



청약통장 종류 따라 청약할 수 있는 아파트 달라져



청약통장에 가입하려면 먼저 청약하고자 하는 아파트를 결정해야 한다. 아파트 종류에 따라 필요로 하는 청약통장이 다르기 때문이다.



아파트의 종류는 국민주택, 민영주택, 민간건설 중형국민주택으로 나눌 수 있다. 국민주택은 국민주택기금을 지원받아 국가나 지방자치단체 또는 대한주택공사에서 건설하는 전용면적 85㎡ 이하 주택이다. 민영주택은 기금 지원 없이 민간건설업자가 짓는 주택으로 면적 제한은 없다. 민간건설 중형국민주택은 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하로 기금의 지원을 받아 민간업자가 공급한다. 국민은행 청약 관련 담당자는 “국민주택은 흔히 말하는 주공아파트를 가리키고, 민영주택은 현대 아이파크, 삼성 래미안과 같은 민간건설업체의 브랜드 아파트를 말한다. 민간건설 중형국민주택은 임대 후 분양 전환하는 아파트가 많다”며 알기 쉽게 설명했다.



어느 아파트를 분양받을지 결정했다면 해당되는 청약통장에 가입해야 한다. 국민주택을 분양받고 싶다면 청약저축을 들어야 한다. 민영주택은 전용면적 85㎡ 이하는 청약부금, 청약예금으로 청약이 가능하고, 85㎡ 이상은 청약예금으로만 청약할 수 있다. 민간건설 중형국민주택은 청약저축, 청약부금, 청약예금 어느 통장을 사용해도 무방하다.



이렇게 아파트의 종류에 따라 청약통장을 구분해 가입하는 것은 통장별로 성격이 다르기 때문이다. 각 통장별 성격은 다음과 같다.



청약저축은 세 개의 청약통장 중 가장 인기 있는 상품이고 활용가치도 높다. 하지만 무주택세대주만 가입할 수 있으며 가입 은행도 국민은행, 우리은행, 농협으로 제한된다. 매달 2만 원부터 10만 원까지 2년 동안 24회 납입하면 1순위가 된다. 국민은행 측은 “2만 원씩 24개월 총 48만 원만 입금해도 1순위 자격이 생긴다”라고 설명했지만 “같은 1순위에서도 납부액과 납부횟수가 많은 사람이 선순위가 되므로 당첨 확률을 높이기 위해서는 10만원씩 납부하는 것이 유리하다”고 조언해 주었다. 만기일이 정해지지 않았으므로 입주자로 선정되는 날까지 납입할 수 있고, 납입액의 40%까지 연말 소득공제가 가능하다.



청약부금은 만 20세 이상 개인이면 누구나 제한 없이 가입이 가능하다. 어느 은행에서나 가입할 수 있으며 청약저축과 같이 2년간 일정액을 납입하면 된다. 다만 청약부금의 경우 지역별 청약예치금에 맞추어 입금해야 한다. 예치금은 서울 · 부산은 300만 원이고 기타 광역시는 250만 원, 기타 시 · 군은 200만 원이다. 납입 방법으로는 가입 시 정한 일정 금액을 매달 납입하는 정액적립식이 있고, 매월 5만 원에서 50만 원까지 자유롭게 입금하는 자유적립식이 있다. 예치금액만큼 입금하면 2년 후에 1순위가 된다. 2000년 11월 이전 가입자는 소득공제 혜택이 있지만, 현재는 혜택이 없어진 상태다.



청약예금 역시 만 20세 이상 개인이면 누구나 가입이 가능하다. 지역별로 일정금액을 예치한 후 2년이 지나면 1순위가 된다. 가입할 때는 1년 계약으로 하고 당첨될 때까지 자동으로 재예치된다.



각 청약통장별 특징 비교

무주택세대주 요건 갖춘 사회 새내기 청약저축 유리



통장마다 성격이 다른 만큼 특별히 원하는 종류의 아파트를 고르지 못했다면 자신에게 유리한 통장을 찾아 가입하는 것이 중요하다.



무주택세대주 요건을 갖춘 사회 새내기에게는 청약저축이 유리하다. 청약저축은 동일지역 내 동일순위 경쟁 시 납입횟수와 납입액이 많은 사람에게 우선순위를 부여한다. 따라서 가입이 빠르면 빠를수록 당첨확률은 높아진다. 또 6.0%의 높은 금리를 적용받는다. 변동금리이기는 하지만 은행이 아닌 정부에서 이자를 규제하고 있어 금리가 바뀔 가능성이 적다. 분양 목적이 아니더라도 금리가 높아 가입해볼 만하다. 연말정산 시 소득공제가 가능한 것도 매력. 청약저축의 가장 큰 장점은 수도권택지지구 내 주공아파트를 분양받을 수 있다는 점이다. 비교적 당첨확률이 높으며 민영주택에 비해 싼 값에 분양받을 수 있다. 민영주택을 분양받고 싶을 경우, 청약부금이나 청약예금으로의 전환도 가능하다.



무주택세대주가 아닌 사회초년생이라면 청약부금 가입을 고려해 볼 만하다. 청약예금과 달리 목돈이 들어가지 않아 큰 부담이 없다. 부금에 가입했더라도 대형 평형을 분양받고 싶다면 예금으로 전환할 수 있다.



기존에 집이 있거나 큰 평형으로 옮기고 싶은 여유가 있는 사람이라면 청약예금에 가입하면 된다. 일정 금액을 예치만 해두면 되므로 납입일에 신경을 쓰거나 연체 걱정을 따로 할 필요가 없다. 청약통장을 담보로 대출을 받을 수 있는데, 청약예금은 목돈을 예치했기 때문에 다른 통장에 비해 쉽게 대출을 받을 수 있다.



청약통장 100% 활용법 미리 알고 있어야 당첨 확률 높아져



금융결제원 통계에 따르면 전체 청약통장 가입자 68만 명 중 서울을 포함한 수도권 1순위만 28만 명에 육박하고 있다. 청약통장에 가입을 하고 2년이 지났다고 해서 쉽게 아파트 분양받기가 어려워졌다. 청약통장 활용법에 대해 숙지하고 있어야 당첨 확률을 높일 수 있다.



처음 계획해서 가입한 청약통장과 맞지 않는 아파트를 분양받고 싶을 때는 어떻게 해야 할까? 은행 측은 “계획했던 면적보다 더 큰 면적을 분양받아야 한다던가, 당첨확률이 더 높은 평형을 분양받기 위해 청약통장을 변경해야 할 경우 ‘평형변경제도’를 이용해서 원하는 통장으로 변경하라”고 조언한다. 청약저축과 청약부금은 1순위가 된 이후 납입 인정금액 범위 내에서 청약예금으로 전환이 가능하다. 변경 후 2년마다 통장을 바꿀 수는 있지만 더 큰 평형으로 갈아탈 때는 변경일로부터 1년간 큰 평형으로의 청약제한이 있으므로 유의해야 한다. 1년간은 변경 전 평형으로만 청약 가능하다. 반대로 청약예금에서 작은 평수로 변경하기 위해 청약부금으로 전환이 가능하며, 이 경우 평형 청약제한은 없다.



아파트를 분양받고자 한다면 무주택을 유지하는 것도 중요하다. 현재 투기과열지구 내에서는 전용면적 85㎡ 이하의 아파트를 분양할 경우 공급물량의 75%를 만 35세 이상, 5년 이상 무주택자에게 우선공급한다. 무주택우선공급과 함께 1순위 청약도 가능하므로 당첨 확률이 높아진다. 무주택 우선공급은 전용 85㎡ 이하에만 해당되므로 민간주택의 경우 아파트 입주자 모집 공고일 전까지 청약부금이나 해당면적 청약예금으로 전환해 두어야 한다.



무주택우선공급 외에도 투기과열지구 내에서는 과거 5년 이내 주택에 당첨된 사실이 있는 본인 또는 세대에 속한 사람이나 2주택 이상을 소유하고 있는 세대에 속한 자의 1순위 자격을 제한한다. 본인이 당첨 사실이나 주택이 있다면 방법이 없지만, 세대에 속한 사람이라면 세대분리를 해서 1순위 청약을 할 수 있다. 단, 세대분리는 직계존비속은 가능하지만 부부는 불가능하다.



세대분리를 하는 가장 확실한 방법은 주소지를 옮겨 전입신고와 함께 분리신청을 하는 것이다. 주소지를 정식으로 옮기는 것은 매매 혹은 임대차계약서 작성 후 이사를 해 실제 그 집에 거주를 하는 것을 기준으로 한다. 하지만 사정이 여의치 않을 경우에는 친척집에 주소지를 옮기고 세대분리를 신청할 수도 있다.



이때 친척집이 독립된 생활공간이 아니므로 원칙적으로 세대분리를 할 수 없으나 실제 그 집에 거주한다는 것을 입증하면 동사무소 재량으로 세대분리가 가능하기도 하다.



이러한 세대분리 방법으로 세대원이 청약저축 가입을 할 수도 있다. 청약저축은 가입 당시와 청약 당시에만 무주택자이면 된다. 따라서 가입 당시 주소지 이전과 이전된 곳에서 거주를 함으로써 세대분리를 해 세대주가 될 수 있다. 청약저축 가입 후 세대합가를 했더라도 청약 시 다시 세대주로 등재되면 분양신청이 가능하다. 다만 동일지역 내 동일순위에서 5년간 무주택자에게 우선순위를 줌으로써 순위 다툼에서 불리하게 작용할 수는 있다.



마지막으로 청약통장 활용 시 유의해야 할 점은 투기과열지구에서 2002년 9월 5일 이후청약예금, 청약부금을 가입 한 자 중 세대주가 아닌 경우 1순위가 제한되는 것이다. 그러나 1순위 기간 확보 후 청약할 때 단독세대주로 분리하면 청약이 가능하다.



국민은행 관계자는 “후분양제 도입으로 청약제도가 어떻게 바뀌게 될 지 정확히 예측할 수는 없지만 은행상품 정도로 생각하고 들어 두더라도 시중의 다른 상품에 비해 금리가 높게 적용되므로 손해는 보지 않을 것이다”라고 설명했다.



부동산뱅크 취재팀

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