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'천당과 지옥' 오고간 충청권 2년 6개월

[부동산뱅크 2005/06/08 - 조회:20020]

충청권 부동산시장 '천당과 지옥' 오고가

'행정복합도시특별법' 통과 후 다시 강세로



2002년 12월 이전까지 충청권 부동산 시장은 변방에 불과했다. 하지만 충청권 행정수도 이전 공약을 내세운 참여정부가 2002년 대선에서 이기자 상황은 180˚ 급변했다. 땅값이 급등하기 시작했고 아파트값도 덩달아 출렁거리기 시작했다. 충청권은 그 후 대부분 지역이 주택투기지역, 투기과열지구, 토지투기지역으로 지정되는 등 부동산 시장의 태풍의 눈으로 급부상했다. 행정수도이전 위헌 판결, 행정복합도시건설 국회 통과 등 우여곡절이 많았던 충청권 아파트 시장을 시점별로 살펴보도록 하자.



2003년 충청권 행정수도 이전이 구체화되자 충청남도에서 가장 수혜를 입은 지역은 천안시와 아산시. 당시 행정수도 이전 후보지로 유력하게 거론된데다 고속철도 개통, 아산신도시 개발 등의 호재가 연이어 나타났기 때문이다. 천안시와 아산시는 2003년 주택투기지역, 투기과열지구, 토지투기지역으로 지정돼 부동산 거래에 제한이 가해졌다. 천안시는 2002년 말 평당 평균매매가가 304만 원 선이었으나 1년만에 387만 원으로 27% 가량 올랐고 아산시는 225만 원에서 288만 원으로 28% 상승했다. 개별 아파트별로도 수 천만 원 이상 오른 단지들이 속출했다. 2003년도 한해만 천안시 쌍용동 현대3차 47평형이 5,500만 원, 동아.벽산 49평형은 5,250만 원 올랐다. 아산시는 모종동 한라동백 40평형이 4,500만 원, 용화동 온천마을 32평형이 3,250만 원 뛰었다.



행정수도이전, 고속철 개통 호재

천안시 분양가 400만 원에서 500만 원대로 올라



천안시와 아산시의 강세는 아파트 뿐만 아니라 분양권 시장에서도 이어졌다. 고속철 천안아산역에서 가까운 불당동 현대IPARK 34평형은 프리미엄이 5,000만 원 붙었고, 대동피렌체 32C도 2,500만 원이 더 오른 1억 7,500만 원선에 거래가 이뤄졌다. 아파트 값이나 분양권 시세의 상승은 곧바로 분양가 인상으로 이어졌다. 2002년 천안시에 공급된 아파트의 분양가는 400만 원을 약간 넘는 수준이었다. 2002년 10월 분양된 두정동 한성필하우스 32평형의 분양가는 1억 3,270만 원, 불당지구에서 공급된 대원칸타빌 34평형은 1억 3,950만 원선 이었다. 400만 원 초반이었던 천안시 분양가는 1년 만에 500만 원대를 넘어섰다. 2003년 12월 구성동에 선보인 신성미소지움 32평형이 평당 532만 원대, 성성동 대주파크빌A단지 34평형은 평당 545만 원에 공급됐다.



2003년이 행정수도 이전 특수를 한 몸에 받았다면 2004년은 전반적으로 부동산 시장이 약보합세를 보인 시기였다. 부동산값의 상승세가 심상치 않게 돌아가자 정부에서는 2003년 '10.29 부동산시장 안정대책'을 발표했고 그 효과는 1년 이상을 지속하게 된다. 여기에 지난 해 10월 있었던 헌재의 '신행정수도 건설특별법 위헌 판결'은 충청권 부동산 시장에 직격탄을 날리게 되었다. '신행정수도 건설특별법 위헌 판결' 이후 연말까지 천안시는 -0.73%, 아산시는 -1.51%의 매매가 변동률을 기록했다. 천안시와 아산시는 2004년 아파트값이 각각 3.0%와 4.6% 오르는데 그쳤다. 위헌 판결 이후 하락세를 거듭하던 아파트값은 올 3월 초 '행정복합도시 특별법'이 국회에서 통과된 후 다시 상승세로 반전됐다. 올 3월 이후 5월 말 현재까지 천안시 아파트값은 2.5% 올라 상승세를 타고 있다.

연기,공주 2004년 2분기, 3분기 10% 이상 올라

홍성, 예산 도청 후보지 거론 반사이익 '톡톡'



충청남도 공주, 연기는 2003년 초보다는 하반기에 들어 강세를 보인 케이스다. 2003년 3분기에 4.48%, 4분기에 5.92%가 올라 기염을 토했다. 반면 2004년 1분기는 '10.29대책'의 여파로 1.90% 밖에 오르지 못했다. 하지만 신행정수도 건설추진위원회가 2004년 6월 신행정수도 후보지 중 하나로 연기군ㆍ공주시를 선정하면서 이 일대 아파트 값은 말 그대로 폭등 양상을 띠었다. 2분기에만 11.69%가 오른 것. 이 같은 상승세는 신행정수도건설추진위원회가 두 달 뒤인 8월 11일 연기군ㆍ공주시를 행정수도 입지로 최종 확정, 발표하면서 절정에 이르렀다. 3분기에만 10.86%의 변동률을 나타냈다. 그러나 이러한 급등은 오래가지 못했다. 10월 행정수도 이전 위헌 판결로 2분기 연속 10% 이상 올랐던 연기군ㆍ공주시는 4분기 들어 0.69% 하락했다. 그 여파는 올 해까지 이어져 올 1분기 들어 0.15% 오르는데 머물렀다. 이후 3월 2일 '행정복합도시 특별법'이 국회에서 통과된 후 4~5월에 다시 4.15% 오르는 강세를 보이고 있다. 위헌 판결과 특별법 통과로 하락과 상승의 반전이 거듭되고 있는 것.







연기군· 공주시가 신행정수도 후보지로 확정되면서 반사이익을 얻은 곳은 홍성군과 예산군. 그동안 충남도청 이전 유력 후보지로 거론된 공주지역이 도청후보지에서 멀어지자 홍성군과 예산군 일대는 땅값이 크게 들썩이고 있다. 홍성과 예산군은 지난 해 8월 25일 토지투기지역으로 지정된 바 있다. 이들 지역은 이미 개통한 서해안고속도로와 2008년 개통 예정인 당진~대전간 고속도로가 지나가는 등 호재가 겹쳐 있는 상태다. 지가 상승뿐만 아니라 아파트값 상승도 만만치 않다. 신행정수도로 연기군ㆍ공주시가 확정된 작년 8월 이후 현재까지 홍성군은 8.2%, 예산군은 12.6%가 오를 정도로 가파른 상승세를 타고 있다.



충청지역은 정부의 각종 규제책에도 여전히 투자자들이 눈길을 거둬들이지 못하고 있는 곳이다. 행정복합도시 건설의 호재와 고속철 개통에 따른 수도권과의 접근성이 수월해지면서 여전히 매력적인 투자처로 인식되고 있다. 그러나 더 이상의 급등을 기대하기는 어려울 전망이다. 이미 충청지역은 각종 규제책에 묶여 있고 개발 호재 등이 땅값이든 아파트값이든 모두 반영되었다는 것이 전문가들의 중론이다. 여기에 정부의 투기 근절 의지가 확고하다는 것도 염두에 둬야 할 것이다.



리서치센터 양해근실장

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