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한강 조망 가치, 강북이 강남보다 한수 위

[부동산뱅크 2005/06/07 - 조회:35622]

웰빙에 이른 로하스(LOHAS ; Lifestyles Of Health And Sustainability) 열풍이 사회 전반에 영향을 미치고 있는 가운데 아파트에도 로하스 바람이 불고 있다. 로하스 아파트 최고의 상품은 조망권. 건강과 환경을 중시하는 라이프스타일에 맞게 집 안에서도 자연 그대로의 모습을 즐길 수 있기 때문이다.



조망권에 대한 가치 점점 커지고 있어



최근 각종 조망권이 아파트 가격을 결정하고 있지만 가장 전통적이면서 가치 평가에 큰 영향을 미치는 것은 한강조망권이다. 한강 조망이 가능하냐, 불가능하느냐에 따라 같은 단지 내에서도 가격 차이가 나고 있으며 선호도와 만족도에서도 큰 차이를 보이고 있다.



이러한 시대 흐름을 반영해 지난해 법원은 한강조망권에 대해 처음으로 가치를 인정하는 판결을 내렸다. LG한강자이 때문에 조망권이 침해됐다는 이촌동 리버뷰아파트 주민에게 위자료 배상을 판결한 것. 올 5월 발표한 국세청 기준시가에서도 조망권을 인정해 한강 조망이 가능한 가구와 가능하지 않은 가구의 가격을 달리 평가했다.



그렇다면 아파트 가치 산정에 결정적인 역할을 하는 한강은 강남과 강북 어느 쪽에서 바라볼 때 가치가 더 클까? 강남에서 조망권 가치가 더 비쌀 거라는 일반적인 생각과는 달리 한강조망권의 가치는 강북에서 높게 나타나고 있다. 아파트 가격 자체는 강남이 높지만 조망권 가치는 강북이 더 큰 것이다. 이유는 아이러니하게도 강남에서는 강북을, 강북에서는 강남을 바라보기 때문이다.

<강남에서 바라본 강북, 강북에서 바라본 강남의 모습>



강남은 뒷 베란다, 강북은 거실 통해 한강 조망



한강을 사이에 두고 마주보고 있는 강남의 압구정동 신현대아파트와 강북 옥수동의 중앙하이츠. 신현대아파트 51평형 조망이 가능한 단지의 거래가는 17억 원 선이고 그렇지 못한 가구는 15억 원 선에 거래돼 13% 차이가 났다. 반면 옥수동 중앙하이츠는 조망 가능한 42평형이 6억 5,000만 원에 거래되지만 저층이나 한강이 보이지 않는 동은 4억 6,000만 원 선으로 41%의 큰 가격 차이를 보였다. 신현대아파트는 중앙하이츠보다 평당 1,800여만 원이나 비싸지만 조망권 가치의 차이는 적게 나타났다.



이에 대해 중앙하이츠 단지 상가에 위치한 중앙하이츠공인 최종삼 대표는 “강북의 아파트는 한강을 보려면 자연스럽게 남향으로 창을 내면 되지만 강남의 아파트는 북향으로 집을 지어야만 조망이 가능하다”며 “실제 북향으로 집을 짓지는 못하므로 강남에서는 뒷 베란다를 통해서나 한강을 볼 수 있는 반면 강북에서는 남향으로 거실을 통해 보기 때문에 한강 조망권 프리미엄이 큰 수 밖에 없다”고 설명했다. 이어 최 대표는 “한강 조망이 되는 가구는 만족도가 높아 물건을 내놓는 경우가 적기 때문에 매매가 잘 이뤄지지 않는다. 물건이 많지 않다는 점을 이용, 실제 거래가 되지는 않았지만 8억 원에 물건이 나온 적도 있다”고 전했다.



재미있는 속설이 강북 한강 조망권 가치에 영향을 미치기도 한다. 중앙하이츠 103동 입주민은 “남편이 사업을 하는데 풍수지리학상 물이 내려오는 방향에 집이 있어야 재물을 모을 수 있고 사업이 번창한다 해 일부러 물이 내려오는 방향으로 지어진 103동을 선택했다”고 말했다. 강남에서는 북서향으로 지어야만 내려오는 한강물을 볼 수 있지만 강북에서는 남향에서 서쪽으로 약간만 기울여 지어도 한강물이 내려오는 것을 쉽게 볼 수 있다.



강북 중에서도 시세가 높은 편인 광진구의 경우는 어떨까? 광진구 구의동에 현대프라임과 마주보는 송파구 신천동 장미아파트 조망권 가치 차이는 압구정과 옥수동보다 더 큰 것으로 나타났다. 현대프라임에서 67평형 한강이 보이는 가구의 경우 13억 원에 시세가 형성됐으나 보이지 않는 가구는 8억 원 선. 무려 62%나 차이가 난다. 하지만 장미아파트 65평형 조망 가능 가구와 가능하지 않은 가구의 가격이 각각 11억 5,000만 원, 14억 원으로 21% 차이 나는데 그쳤다.



강남 · 북 한강 조망권 가치 차이





장미아파트 인근 부동산 관계자는 “강남의 아파트는 강을 바라보기 위해 북쪽을 봐야 한다는 구조적인 문제가 있기도 하지만 각종 호재로 가격이 쉽게 오르기 때문에 굳이 조망권에 연연해 할 필요가 없다 ”고 해 강남보다 강북에서 조망권에 대한 선호도가 높음을 시사했다. 또 “강북에서는 한강 외에도 멀리 강남의 정비 잘 되고 깔끔한 모습이 보이지만 강남에서는 정비가 덜 된 강북이 보여 강북보다는 선호도가 떨어진다”고 설명했다.



부동산뱅크 취재팀

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