부동산 정보포털에서 거래포털로!

2005년 하반기 부동산시장 전망②부동산시장 움직일 7대 변수

[부동산뱅크 2005/06/22 - 조회:14165]

하반기 주택시장 키워드는?



최근 부동산시장은 온통 공급확대에 초점이 맞춰진 양상이다. 정책을 입안하는 정부와 주택공급을 담당하는 건설사, 그리고 최종 재화인 아파트를 소비하는 수요자에 이르기까지 모두 공급확대를 바라고 있다. 참여정부 집권 후 평행선을 달려온 이들 삼자가 최근 부동산시장을 바라보는 시각만큼은 일치하고 있는 셈이다. 그러나 그 방법과 동기에 있어서는 동상이몽이라 해도 과언이 아닐 만큼 제 각각이다. 정부는 집권 초기 내세웠던 집값 안정과 땅에 떨어진 정책 신뢰를 만회하기 위해 중형임대를 늘리려 하고, 건설사는 바닥을 드러낸 수도권 신규 택지와 사업수주에 대한 목마름으로 신도시와 같은 대규모 택지공급을 원하고 있다. 그리고 수요자들은 내집마련이라는 꿈에 다가설 기회를 높이기 위해, 또 일부는 보유주택의 재산가치를 높이기 위한 방편으로 일반 아파트 공급확대가 필요하다고 생각한다.



강남벨트라 불리는 강남, 분당, 용인지역의 호가급등에 따라 등장한 ‘공급확대’ 앞에서 각기 다른 스펙트럼이 만들어지고 있는 것이다. 하반기 부동산시장은 ‘공급확대’라는 최종 목표에 다가서기 위한 여러 징검다리가 펼쳐진다. 개중에는 밟지 않고 그냥 지나쳤다가는 개울물에 빠져 옷을 홀딱 적실 수도 있는 ‘징검다리’도 포함돼 있다. 하반기 놓쳐서는 안 될 부동산시장의 7대변수를 짚어보았다.



▶판교 공영개발

우여곡절 끝에 11월 분양계획이 전면 백지화된 판교 동시분양은 그 자체만으로 하반기 분양시장은 물론 기존 아파트 시장에 미칠 영향이 매가톤급이라는 데 주목할 필요가 있다. 판교신도시 분양은 당초 계획과 달리 중대형아파트를 포함한 1만2,600가구가 내년 공영개발로 방향을 틀면서 나머지 중소형 아파트 1만1,591가구가 연내 공급이 불투명한 상태. 채권입찰제 도입으로 판교신도시 중대형 아파트 고분양가 책정에 따른 주변지역 아파트값 급등을 우려한 정부가 결국 ‘중형임대’라는 카드를 들고 나온 것이다.



이에 따라 용인, 분당, 강남일대 중대형 아파트를 중심으로 과열기미를 보이던 주택시장도 소강국면을 맞을 전망이다. 그러나 여전히 판교신도시 분양은 최근 치솟은 주변 중대형 아파트 매도호가를 고착화시키고, 또다시 매매가를 올릴 시한폭탄과 같은 잠재적 불안요소로 남아있다. 판교 중대형택지를 고밀도 공영개발 등으로 개발방식을 선회하는데 따른 주변 아파트값 진정효과는 있겠지만 이미 급등한 매도호가가 시세로 굳어버리는 것을 막기에는 역부족으로 보인다. 아울러 판교 중형택지 공영개발은 강남의 중대형 아파트값을 끌어올리는 역효과를 가져올 가능성이 크다.



▶주택담보대출한도 축소

최근 치솟는 아파트값을 진화하기 위한 정부의 규제 화살이 주택담보대출을 향하고 있다. 은행 가계대출의 절반 이상을 차지하고 있는 주택담보대출은 그동안 규제의 무풍지대로 남아 있었던 게 사실이다. 지난 2002년 9.4대책 이후 줄어들기 시작한 주택담보대출한도는 투기과열지구 내에서 현재 집값의 40%까지(10년 초과는 60%)내렸지만, 후순위로 상호저축, 보험사 등과 같은 제2금융권에서 자금 융통이 가능, 집값의 20~30%만 가지고도 주택을 살 수 있는 구조가 여전히 존재했다. 이에 따라 1~5월 말까지의 은행권 주택담보대출(176조원) 증가율은 4.6%로 연간 10.1%의 무서운 성장세를 보이고 있다.



또 은행권 주택담보대출은 3년 만기 일시상환의 초단기 상품이 대부분으로 주택구입 후 이자만 내다가 만기 일시 상환하거나, 연장하는 식으로 원금상환에 대한 수요자들의 부담을 덜었다. 따라서 투기지역 등과 같은 특정지역이나 1가구다주택자 등과 같은 투기수요에 대해 제한적으로 가해지는 주택담보대출 한도 축소는 주택 구매력을 떨어뜨려 시장안정에 기여할 가능성이 높다. 그러나 지난 9.4대책처럼 갑작스런 담보대출한도 축소는 새아파트를 분양 받아 입주시 잔금을 다 치르지 못하는 선의의 피해자를 낳을 공산이 크다. 아울러 주택담보대출축소 대상에서 제외될 것으로 예상되는 주택금융공사의 모기지론에 수요자들이 몰리면서 시중은행의 대출한도축소가 시장안정에 실효를 거두지 못할 가능성도 배제할 수 없게 됐다.



▶서울시뉴타운 특별법

정부가 서울을 비롯한 전국 낙후지역을 광역 단위로 묶어 개발하는 ‘광역개발 특별법(가칭)’ 제정을 추진키로 함에 따라 강북 노후주택의 몸값이 치솟을 전망이다. 광역개발 특별법이란 낙후도심의 활성화 방안으로 추진되는 것으로 국민주택기금에서 대지조성과 기반시설 건설자금이 지원된다. 또 시행자가 토지수용권을 갖는 도시개발방식이 허용되고, 국유지 분할상환조건을 완화키로 하는 등 사업 추진도 빨라질 전망이다. 서울의 경우 2~3곳의 뉴타운 사업장을 연계, 개발하는 방안이 유력하게 검토되고 있다. 한편 오는 9월 정기국회에 서울 낙후지역만을 개발하는 ‘서울시 뉴타운특별법’이 의원입법으로 상정될 예정으로 중복입법이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없게 됐다. 이 법안은 서울 뉴타운 사업을 촉진시키고자 하는 점에서 광역개발특별법과 같지만 ‘원주민’의 재정착을 높이기 위한 방편으로 입체환지를 도입하고자 하는데 차이가 있다. 이와 함께 서울시도 뉴타운 사업 활성화를 위한 독자안을 내놓아 하반기 강북 뉴타운 활성화 방안을 둘러싼 마찰이 불가피할 전망이다.



그러나 이들 법안이 뉴타운 사업추진을 빠르게 하고 도로, 학교, 공원, 특목고 등의 기반시설 지원을 통한 고급주거단지 조성에는 뜻을 같이 하고 있어 강북 뉴타운 사업이 물꼬를 틀 가능성이 높다. 이에 따라 2차 뉴타운 지정 이후 지지부진하던 강북 뉴타운 사업장내 지분시세도 한차례 상승기를 맞을 전망이다. 아울러 도시개발방식, 입체환지 등의 도입으로 사업추진에도 속도를 낼 수 있게 돼 사업기간 지연에 따른 금융 및 기회비용 손실을 줄 일 수 있는 길이 열리게 됐다.



▶리모델링 규제완화

하반기 부동산시장은 그동안 재건축에 밀려 항상 ‘서자’ 취급을 받던 리모델링 시장에 일대 전환을 예고하고 있다. 올 6월 정기국회에 올려질 주택법 개정안이 통과되면 주무부서인 건교부는 곧바로 시행령 개정안에 착수, 연말 시행에 들어간다는 방침이다.



현재 검토되고 있는 시행령 개정안은 리모델링 증축범위를 전용면적의 30%선을 넘지 않는 선에서 증축최대 면적은 9평에서 무제한으로 완화하는 내용을 담고 있다. 또 전용 25.7평 이하 국민주택규모 아파트는 전용면적의 50%까지 증축을 허용하는 방안도 추진될 예정이다. 이에 따라 그동안 사업성이 떨어진다는 이유로 지지부진하던 강남권 노후 아파트 리모델링사업이 활기를 띨 것으로 보인다. 특히 전용면적이 큰데도 증축이 9평밖에 되지 않아 리모델링에 곱지 않은 시선을 보내던 중대형 아파트 주민동의를 이끌어 내는데 유리할 전망이다. 게다가 정부가 각계의 규제완화 압박에도 재건축에 관해서는 부정적인 입장을 보이고 있어 리모델링 증축범위 확대는 재건축을 대신하는 공급확대 책으로 시장을 재편할 공산이 크다.



▶양도세 실거래가 과세

정부가 내년 2006년부터 실시 예정인 1가구2주택자 양도세 실거래가 과세 움직임은 1가구2주택 이상 집부자들의 내집마련 전략에도 큰 변화를 몰고 올 전망이다. 일부에서는 최근 매물난 해소를 위한 방편으로 양도세율인하 등을 줄기차게 요구하고 있지만 주택을 사고팔아 차익을 남기고자 하는 ‘투기적 수요 근절’이라는 참여정부의 시각은 1가구2주택자 실거래가 과세를 예고하고 있다. 그러나 1가구2주택자에 대한 실거래가 과세 도입은 최근 매물 품귀에 따른 호가 위주의 급등에 1가구3주택자 양도세율 중과세가 한몫을 했다는 점에서 신중할 필요가 있다. 또 당장 법시행전까지 6개월 정도를 남겨놓은 상태에서 이 기간 동안 늘어나는 양도세금이 두려워 매물을 쏟아낼 1가구2주택자는 많지 않을 전망이다.



정부는 지난해 이맘께 1가구 3주택중과세 시행을 앞두고 일부 매물이 나오면서 반짝 하락세를 보이다가 법 시행후 거래자체가 실종되면서 매물 품귀로 이어지고 있다는 점을 새길 필요가 있다. 또 실거래가로 과세표준이 상승하는데 따른 양도세율체계 조정 등의 추가대책으로는 곧 한계에 부딪힐 가능성이 높다. 따라서 1가구2주택 양도세 실거래가 과세는 상반기 매물 난과 이에 따른 호가급등을 재현할 악수가 될 가능성이 높다.



▶강남대체 신도시 선정

최근 오락가락 부동산 대책이 난무하고 있는 가운데 강남을 대체할 신도시 선정에 대한 기대감이 커지고 있다. 정작 주무부서인 건교부는 당분간 판교신도시와 같은 강남 대체신도시 선정 계획이 없다고 못박고 있지만 최근 수급 불균형에서 빚어진 주택시장 불안은 신도시 선정에 대한 기대감을 높이고 있다. 특히 올 초 여당 실력자의 발언이후 유력한 신도시 후보지로 거론되는 서울공항은 잠재적 신도시 후보지로 주변 토지시장으로 투자자들을 끌어 모으고 있다. 정부가 신도시 선정을 앞당기는 것으로 급선회 할 경우 지정될 가능성이 높다는 판단에서다. 하지만 서울공항은 우리군만 아니라 미군 비행기가 뜨고 내리는 곳으로 한미 안보관계의 틀 안에서 조율돼야 하는 문제가 남아 있다. 이에 따라 국민임대단지 개발이 예정된 세곡, 우면지구, 의왕 청계 등과 같은 강남 인접지역이 중대형 아파트가 대거 들어서는 강남 대체 신도시로 조성될 가능성도 배제할 수 없게 됐다.



▶서울 고밀도지구 기본계획수립

서울 10개 고밀도지구(101개단지 5만 7,410여 가구)기본계획을 변경하는 주민공람이 마무리 단계에 접어들면서 이들 중층아파트의 초고층 재건축 여부에 관심이 쏠리고 있다. 서울시는 압구정 현대4차, 원효.이촌 시범, 미도맨션(2종일반주거지 ,12층이하) 등 일부를 제외한 대부분 단지를 층고제한이 없는 3종 일반주거지역으로 개발하는 10개 지구 고밀도지구 정비계획을 시의회 심의 등을 거쳐 연말까지 수립할 계획이다. 고밀도지구 아파트 대부분이 재건축 기준연한을 충족하고 있는 상태로 기본계획 확정과 동시에 사업 추진이 봇물을 이룰 전망이다. 이에 대해 정부는 ‘초고층 재건축 불가’ 입장을 고수하고 있지만 도시지역의 개발밀도를 정하는 ‘국토계획 및 이용에 관한법률’은 3종일반주거지역에 층수를 제한하지 않고 있다. 안전진단 권한도 지난해 말 시가 구청에 위임을 해놓은 상태로 정부가 끼어들 법적인 근거가 뚜렷하지 않은 상태다. 이에 대해 정부는 법 개정을 통해서라도 초고층 재건축만은 막겠다는 의지다. 강남권 고밀도개발, 중대형 공급 확대라는 막다른 골목에 내몰린 정부가 중층아파트 초고층 재건축에 어떤 선택을 내릴지 귀추가 주목된다.