뉴타운 주변 아파트도 강•남북 희비

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뉴타운 주변 아파트도 강•남북 희비

[부동산뱅크 2005/09/06 - 조회:8551]

정부가 강북 고급주거단지 조성에 열을 올리면서 재개발 구역이 밀집한 뉴타운 사업장 주변 아파트에 관심이 쏠리고 있다. 하지만 열악한 강북 주거환경은 뉴타운 주변 아파트 가격 상승에 제동을 걸면서 ‘반짝 상승’에 그친 게 사실. 반면 강남 뉴타운 1호로 기록된 송파구 거여-마천뉴타운 주변 아파트가 가파른 시세상승을 보이면서 그 기세가 꺾일 기미를 보이지 않고 있다. 뉴타운 개발에 따른 수혜 정도에도 강남•북 간 차별화 양상이 펼쳐지고 있는 것이다. 강북에 밀집한 1,2차 뉴타운과 송파구 거여-마천뉴타운 주변 아파트 변동률을 살펴본다.

기존뉴타운 냄비 호재

가격 상승률 1년 못 가

2003년 11월 있었던 2차뉴타운 발표 직전•후부터 해당 지역 일대 아파트 값이 상승세를 탔다. 그러나 투자자들이 부산하게 움직였던 다른 지역과 달리 천호동 일대는 뉴타운에 대한 반응이 매우 느렸다. 뉴타운 지정 발표 후에도 2달 가량 마이너스 상승률을 보이다 이듬해인 2004년 2월에서야 뉴타운 발표 이래 처음으로 0.94%의 오름선을 탔다. 그러나 이 역시 꾸준한 상승률을 유지한 것은 아니다. 오히려 뉴타운 지정 후 1년간 아파트 평균 평당가는 785만 원에서 773만 원으로 1.5% 가량 하락폭을 나타냈다.

뉴타운 호재가 힘을 받지 못한 지역은 다만 천호동 일대 뿐만이 아니다. 2003년 11월 2차 뉴타운 발표 후 1년 간 개발 지역 일대 수혜를 받는 아파트단지가 기록한 가격 상승률은 0.25%였다. 뉴타운 개발 호재 등으로 각종 매스컴을 떠들썩하게 장식했던 명성치고는 초라한 성적이다. 뉴타운 일대 중개업자들에 따르면 주로 강북 지역에 위치한 개발 지역에 기존 아파트 입지가 투자처로서 적당치 않았기 때문이라는 평이다.

뉴타운 개발이 주거환경을 개선시켜 지역적으로 긍정적인 역할을 담당하는 것은 분명한 사실이나 기존 아파트 자체에 메리트가 없는 한 거품가를 만들어 시간이 지나면서 빠져나갈 확률이 높기 때문이다.

천호뉴타운 인근 실로암공인 관계자는 “이 일대에 투자할 만한 아파트는 별로 없는 편”이라며 “나홀로단지가 즐비해 있어 시세 상승에 큰 영향력을 미치지 못하고 있다”고 말했다. 뉴타운 호재보다도 인근 코오롱아파트와 같이 지은 지 17년 이상 된 단지의 재건축 호재를 노리는 편이 나을 정도다.

2차뉴타운으로 지정된 남가좌동 일대 가좌뉴타운 역시 사정은 마찬가지. 2차 뉴타운 발표 직전인 지난 2003년 10월, 개발 호재를 타고 이 지역 아파트 값 전체 평당가는 한 달새 5.31% 상승하는 등 호재에 대한 기대감이 그대로 반영됐다. 그러나 남가좌 삼성 외에는 투자 여력이 뚜렷한 아파트가 부재한 상황에서 오름폭은 오래 유지되지 못했다. 뉴타운 지정 반년 만에 상승률은 마이너스로 돌아서면서 그간 올랐던 아파트 값마저 제자리로 내려왔다. 1,472가구의 대단지 규모로 비교적 가좌뉴타운 내에서 주목할만한 남가좌삼성 단지 역시 33평형의 경우 뉴타운 발표 후 6개월 새 1,000만 원 가량 올라 3억 2,500만 원 선에 거래됐으나 당시 형성된 매매가가 현재까지 보합상태를 유지하고 있는 형편이다. 대성공인 관계자는 수혜 아파트 가격에 대해 “뉴타운 지정 전후를 비교해 볼 때 큰 차이가 없는 편”이라고 말했다.

3차뉴타운 역시 기대감은 크나 별다른 움직임은 보이지 않고 있다. 강북 지역 아파트 단지는 대체로 나홀로, 소규모 단지들이 많아 개발호재를 받아도 그 상승의 영향이 오래가지 못하기 때문이다.

수색동의 경우 인근 상암DMC조성, 경의선 개통, 공항철도 등의 호재 지역에 놓여 있으나 일대 아파트단지에 크게 영향을 주지 못했다. 이 일대 아파트 평균 평당가가 올 초 대비 -2%의 상승률을 기록하는 등 고전을 면치 못했다. 1,440세대 규모의 대림한숲을 제외하면 300가구를 넘는 단지가 전무한 실정이다. 수색동 곳곳에 수색, 수정, 청구 등 나홀로 단지들이 거리를 두고 놓여 있어 투자처로서는 큰 가치가 없다는 평이다. 인근 한솔공인 심철우 대표도 “뉴타운으로 선정되면 소규모 아파트보다는 저평가 받던 대단지 아파트에 영향이 있을 것으로 기대한다”고 말해 이 같은 사실을 뒷받침하고 있다.

거여•마천 강남 명성 이어가나

대단지, 강남권 등 입지 유리

그러나 최근 강남 뉴타운 후보지 탄생 등으로 투자자들의 이목이 집중됐던 거여∙마천 뉴타운 후보지 일대는 강북과는 다른 추이가 엿보이고 있다. 인근 미니신도시, 장지택지개발지구, 문정 법조타운 등이 들어서는 것을 감안하 면 미리부터 가격이 들썩이는 것이 당연한 것이지만 뉴타운 일대의 발빠른 가격 움직임은 강남권 수혜라는 입지여건이 크게 한몫을 한 것.

거여∙마천 뉴타운 지구 수혜아파트 평균 평당가는 뉴타운 발표가 있기 바로 직전인 8월 한달 동안도 개발 수혜와 뉴타운 선정 기대감이 반영돼 2.04%의 상승률을 기록했다. 같은 기간 시흥뉴타운 일대 단지 평당가가 -0.14%, 수색뉴타운 주변 아파트 평당가가 변동이 없는 것과 비교해 보면 높은 투자 가능성을 나타낸 셈이다.

현재 강북뉴타운 지역 내 아파트 거래는 기대심리가 반영돼 호가는 오르나 매매가는 제자리 걸음을 하고 있는 반면 이 일대 아파트 값은 제법 상승 속도를 보이고 있다. 거여 금호어울림 45평형은 7월 말 5억 3,500만 원이던 것이 한 달 새 4,000만 원 올라 5억 7,500만 원 선에 거래되고 있다. 뿐만 아니라 지난 8월 30일 후보지 발표 전후 1주동안 거여동 거여4단지 21평형 매매가는 2억 2,750만 원 선에서 1,000만 원 올라 2억 3,750만 원에 형성돼 있다.

이 일대는 거여역 주변에 동아, 효성 금호어울림, 거여 단지 등이 밀집해 있어 대단지 효과를 낼 뿐만 아니라 각종 호재가 놓여 있어 아파트 값이 안정적으로 상승할 것으로 전망된다.

대륙공인 관계자는 “8.31대책에도 불구하고 주변 아파트 호가가 높아지는 등 가격 상승에 탄력을 크게 받고 있다”고 전했다.