[상권분석]은행사거리 학원상권

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[상권분석]은행사거리 학원상권

[부동산뱅크 2005/12/24 - 조회:17533]

은행사거리 상권이 학원특수로 호황을 누리고 있다. 강북의 대치동이라고 불릴 만큼 빼곡히 늘어선 학원가는 평일이나 방학할 것 없이 학생들로 연일 북새통을 이룬다. 또 보통 타 상권 3층 이상 점포에서는 권리금이 거의 없는 반면 은행사거리 상권의 경우 고층 점포에도 권리금이 형성되는 현상이 일어나고 있다. 황금알을 낳고 있는 중계동 은행사거리 학원상권에 대해 알아본다.

‘아파트병풍’ 은행사거리 상권

강북 8학군, 학원만 200~300여 개

중계동 은행 사거리는 작지만 강한 파워 상권이다. 규모 인근에 11개 단지 1만 5,000가구가 밀집해 거주수요가 많고, 소비 수준도 높다는 것이다. 특히 무엇보다도 ‘강북의 대치동’으로 불릴 만큼 유명한 학원들이 밀집해 있는 ‘교육상권’이다.

은행사거리에 학원이 들어서기 시작한 것은 지난 2000년 중반부터다. 1999년까지만 해도 몇 개 입시학원뿐이었지만 정부의 보충수업과 자율학습 폐지 조치 이후 영어, 수학 등 소규모 전문학원들이 대거 몰리면서 학원 중심의 상권이 조성됐다.

은행이 많아 ‘은행사거리’라고 이름이 붙여진 이곳은 ‘학원사거리’라고 해도 아닐 만큼 학원들이 빼곡히 들어서 있다. 7~10층 규모로 이뤄진 25개 가량의 상가건물에 60% 이상이 학원으로 들어차 있다. 건물의 1~3층을 제외하고는 다 학원인 셈이다. 현재 교육청에 등록돼 있는 학원만 200여 개로 여기에 크고 작은 규모의 과외방, 독서실까지 합치면 무려 300여 개가 넘는다는 게 인근 중개업자들의 설명이다. 학원종류도 어학, 논술, 보습, 입시전문, 예체능학원 등 10여 개가 넘는다.

이 학원들은 유치원부터 고등학생까지 다양한 프로그램으로 1대1 맞춤식 교육을 적용하고 있다. 게다가 강남의 8학군으로 불리는 대진고, 서라벌고, 영신여고 등의 학교도 이 일대에 많이 몰려있어, 의정부, 구리, 성북 등의 지역에서도 이곳을 찾는다.

하지만, 문을 닫는 학원들도 많다. 마들공인 이철웅 사장은 “주로 입소문을 못 탄 30평~100평 가량의 소규모 학원들이 대형학원들에 밀려 문을 닫는 경우도 종종 일어나고 있다”며 “반면 위성프라자에 있는 TOPIA학원의 경우에는 한 개 층에서 시작해 현재는 1층을 제외한 9층짜리 건물을 학원으로 모두 사용하고 있다”고 전했다.

은행사거리 상권은 지하철 4호선 상계역이나 7호선 하계역에서 버스로 7분 거리에 있어 교통여건이 좋은 편은 아니다. 탑공인 송후영 과장은 “버스를 이용해야 하는 상권이기 때문에 인근의 지하철 4호선 상계역과 7호선 하계역이 있지만 1키로 이상 떨어져 있어 역세권상권으로 거주수요 유출이 이뤄지지 않고 있어 오히려 상권의 독립성과 안정성을 가져오는 요인으로 작용하고 있다”고 설명했다.

은행사거리 상권은 유동인구보다는 거주수요자의 비중이 월등히 높다. 20대 젊은층 보다는 주부들과 학생들이 주소비층을 형성하고 있다. 따라서 유동인구도 주말보다는 평일에 많고 학생들이 방과 후 학원을 이용하는 오후 5시 이후 시간대가 가장 많다.

3년간 권리금 안 떨어져

은행사거리 주변 강세

은행사거리는 은행사거리를 중심으로 동쪽으로 오성프라자, 서쪽 범성프라자, 남쪽 우리은행, 북쪽 대웅빌딩까지를 상권의 범위로 볼 수 있다. 대로변 사거리를 중심으로 4개로 나눌 수 있는데 각 블록마다 아파트와 이어져 있어 아파트단지가 병풍처럼 상권을 둘러싸고 있는 모습이다.

아파트와 이어진 대로변 사이에 형성된 상권이니 만큼 상권의 범위도 크지 않아 학원을 제외하고는 10~20평짜리 점포들이 많이 있다. 이들 점포들은 대게 1~3층에 들어서 있고, 가족단위 수요자들과 학생들을 대상으로 한 분식점, 피자, 페밀리레스토랑, 팬시점, 마트 등의 업종들이 상당수를 차지한다.

학원의 분포는 은행사거리와 가까울수록 주로 어학원, 보습학원, 수학전문학원 등 30평~100평 안팎의 중소형규모 학원들이 들어가 있다. 정일ㆍ세일ㆍ대성ㆍ중앙 등 종합입시학원과 같은 몇 개 층을 사용하는 학원들은 임대료의 영향으로 사거리에서 떨어져 있다.

점포 시세는 은행사거리와 멀리 떨어지면 떨어질수록 20~30% 가량 낮아진다는 게 인근중개업자들의 설명이다. 사거리주변 그랜트프라자, 대명프라자세, 진종합상가 등의 1층 10평짜리 점포는 권리금 1억 원, 보증금 8,000만 원, 월임대료 250~300만 원 안팎에 형성돼 있다. 여기서 100m가량 떨어진 1층 10평짜리 점포는 권리금 7,000만 원, 보증금 5,000만 원, 월임대료 230만 원선이다.

학원의 경우 도 상황은 마찬가지. 은행사거리 인근 3~7층 40평형 학원이 권리금 3,000~5,000만 원, 보증금 3,000만 원, 월임대료 200~300만 원선이고, 대형학원들이 몰려있는 상가는 200평 기준 권리금 1억 원, 보증금 7,000~8,000만 원, 임대료 600만 원 안팎에 형성돼 있다.

이 지역은 학원가 중심의 상권으로 형성돼 있기 때문에 3층 이상에 들어서 있음에도 불구 하고 권리금이 형성돼 있고, 층별로 권리금의 차이도 거의 나지 않는 것이 특징이다. 특히 인근 지역상권보다 높은 시세지만 매물도 없고, 불황에도 임대료가 잘 떨어지지 않는다.

마들공인 이대표는 “지난 3년간 경기침체와 각종 규제로 인해 타 상권의 권리금이 50%가까이 빠진 반면, 이 일대는 10~20%밖에 빠지지 않았다”고 전했다. 이어 “앞으로 우리나라의 교육제도가 크게 바뀌지 않는 이상 은행사거리 상권은 강북의 최고의 상권으로 명맥을 유지해 나갈 것이다”고 설명했다.