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[이슈현장] 세제 강화에도 끄떡없는 목동 학군 수요

[부동산뱅크 2006/01/05 - 조회:28128]

“이 동네는 급매물 없어요.”



8.31대책의 뼈대라고 할 수 있는 굵직굵직한 세제 개편안이 입법단계를 마치고 실행에 들어간 지 4일 째. 다주택자들을 중심으로 매물이 쏟아질 법도 한데 목동 내 아파트 단지들을 조용하기만 하다. 목동 14단지 내 한 중개업자는 “매수대기자가 줄을 서있는 시점에서 매도자들이 급하게 물건을 내놓을 필요가 없기 때문”이라고 설명했다.



이를 뒷받침 하듯 지난 한 주 동안 목동과 신정동 일대를 포함한 양천구 아파트 값은 0.38% 가량 상승했다. 서울 일대 아파트 값 평균 상승률 0.15%의 두 배가 넘는 수치다. 이 지역 주택 거래는 부동산 시장이 침울한 표정을 짓고 있는 것에 비해 비교적 활발하게 이뤄지고 있다.



목동과 신정동 일대를 아우르는 목동 신시가지단지는 총 14개 단지, 2만 7,028가구로 구성돼 있다. 평지에 위치해 있는데다 대규모 주거단지로 잘 정비돼 있어 주거 쾌적성이 뛰어나다는 평가를 받고 있다. 그러나 무엇보다 일대 아파트의 수요가 끊이지 않는 것은 단지 사이에 명문학군으로 소문난 초등학교 10곳과 6개의 중학교가 자리잡고 있기 때문이다. 특히 이 학교들은 단지 내에서 통학할 수 있는 것이 대부분이어서 어린 학생들이 통학하기 쉬울 뿐 아니라 교육열이 높은 학부모들이 쉽게 정보를 공유할 수 있어 인기가 많은 편이다.



교육 여건 좋기로 소문난 목동 일대에는 어린 자녀들이 방학을 맞아 이동이 쉬워지는 것을 이용해 학군 수요가 꿈틀대고 있다. 전반적으로 부동산 매수•매도세가 꽁꽁 얼어붙은 상황에도 이 지역은 목동과 접근성이 좋은 광명, 인천지역을 중심으로 초, 중학생 자녀를 둔 학부모들의 문의가 끝이지 않고 있다.



8단지 인근 중개업자는 “학부모 중에서는 여의도, 도심권 등으로 출퇴근이 가능한 학력이 높고 교육에 관심이 많은 고소득자들이 많아 교육 수준 또한 높은 편이다”라고 설명했다.



명문학군, 주거쾌적성 두루 갖춰

학군 수요, 매매•전세 강세



13단지와 함께 일대에서 평판이 좋은 목일중 배정이 확실시 되는 14단지는 매매와 함께 전세 수요 역시 증가하고 있다. 외부에서 유입되는 학군 수요로 전세가 역시 상향 조정되고 있다. 현재 14단지 20평형 전세는 한 달 전에 비해 1,500만 원 가량 오른 1억 2,500만 원 선에 거래되고 있다. 그러나 매수 문의가 많음에도 거래는 많지 않은 편이다.



그러나 8.31대책 등의 영향으로 나타내고 있는 중대형 아파트 품귀 현상은 이 지역에서도 나타나고 있다. 8.31대책 이후 중대형 평형의 가치가 높아지면서 45평형, 55평형의 경우 매물이 거의 없는 형편이다. 이에 따라 이 단지 중대형 아파트는 전세 매물은 눈에 띠어도 매매 거래는 드물게 성사되고 있다.



목동 14단지 내 한 중개업자는 “목동의 이 같은 특성으로 주택을 여러 채 보유하고 있는 경우 최종 남겨놓는 아파트는 주로 이 지역 중대형 평형”이라고 설명했다. 학군 수요가 겹치는 방학시즌과 함께 중대형 품귀현상이 두드러지면서 큰 평형대 매매가 역시 치솟고 있다. 지난 한 주간 신시가지 14단지 55평형은 2억 5,000만 원 가량 오른 14억 원 선에 시세를 형성하는 저력을 보였다.



그러나 매수호가에 비해 매도호가가 높게 형성돼 있어 거래 성사는 쉽지 않다. 헌재 55평형은 매물이 드물어 11월 12억 5,000만 원에 거래되던 것이 현재 16억 7,000만 원을 호가하고 있다. 인근 미성 공인 관계자는 “구매자들이 원하는 가격보다 호가가 5,000만 원 가량 높게 형성돼 있기 때문에 거래가 쉽게 성사되지는 않고 있다”고 전했다. 또 다른 부동산 관계자는 “보유자 입장에서는 급할 것 없기 때문에 거래가보다 매도호가를 올려 부른다”고 설명했다. 30평형의 경우도 마찬가지로 6억 원 선에 형성돼 있는 매매가에 비해 매도호가는 6억 7,000만 원 선까지 올라서 있는 형편이다.



목동 아파트 값의 특이한 점은 중대형 평형 못지 않게 소형 평형 역시 수요가 높다는 점이다. 학군 수요에 따라 외부에서 유입된 수요자들은 중대형 평형보다 소형 평형을 많이 찾고 있기 때문이다. 또 이 지역 중대형 평형 전세 세입자의 경우 하반기 들어 하향 조정된 소형 평형을 매입해 내 집 마련의 꿈을 이루는 경우도 있다. 이에 따라 중대형 평형 못지않게 소형 평형 매매도 심심치 않게 이뤄지고 있다. 20평형의 경우 2달 간 2,000만 원 가량 올라 현재 2억 7,000만 원 선에 거래가 이뤄졌다. 최근 이 평형의 호가는 3억 원까지 올라 서 있다.

4단지, 초등학교 수요 많아

물량 부족해 전세가 상승



중학교뿐 아니라 초등교육의 관심이 높아지면서 교육 환경이 좋은 초등학교 인근 아파트 값 역시 조정되고 있다. 4단지 인근 강산공인 관계자는 3단지와 4단지의 경우 인근 평판이 좋은 영도초에 관심이 있는 학부모를 중심으로 매수세가 이어지고 있다고 전했다.



실제 4단지는 지난 10월 이후 지금까지 20평형은 30개 가구 가량 손바뀜이 있었으며 27평형 역시 10개 가구 가량 거래됐다. 최근 들어 20평형의 경우 3억 원 선에 거래됐으며 3억 2,000만 원에 호가하고 있다.



지난 10월경 1억 원 선에 전셋값이 형성돼 있던 20평형은 현재 1억 3,000만 원 선에 거래되고 있으며 27평형의 경우 같은 기간 동안 3,000만 원 가량 오른 2억 1,500만 원 선에 거래되고 있다.



월촌중과 신목중 배정이 가능한 1단지에서는 전세의 경우 수요보다 공급이 부족해 전세가가 많이 올랐다. 인근 부동산 관계자는 "1단지 전 평형이 3달 간 약 20% 가량 전세가가 상승했다"고 전했다. 특히 학군의 영향으로 전세 수요는 늘고 있으나 물량이 부족해 전셋값이 오름세를 띠고 있다. 20평형은 지난 10월까지 1억 원 선에서 거래되던 것이 12월 들어 1억 2,000만 원 선으로 올랐다.



그러나 매매의 경우 관망세를 띠고 있는 형국이다. 전반적으로 거래할 매물이 부족해 가격 상승이 예상되자 매도자들은 호가를 내리지 않은 채 시장을 주시하고 있다. 부동산 시장이 전반적으로 가격이 떨어질 것으로 예상되면서 매수자들은 오히려 이 지역 주택 가격이 하향 조정 되기를 기다리고 있다.



단지 내에 학교가 들어서 있지 않음에도 학군 수요가 몰리는 경우도 있다. 목동 신시가지 7단지와 8단지의 경우 목동역을 축으로 형성돼 있는 학원가의 영향을 받고 있다. 특히 이 일대 학원가는 상대적으로 교육시설이 부족한 구로구 일대 학생들까지 유입될 정도로 명성이 높은 편이어서 학부모들의 이목이 집중되고 있다.



실수요자 중심으로 형성되고 있는 일대 학군 수요는 목동 아파트 시장을 불황에도 끄떡없는 난공불락으로 만들어 가고 있다. 목동의 한 중개업자는 “현대판 맹모들의 교육열이 떠받쳐주고 있는 한 목동 아파트 시장은 결코 흔들리지 않을 것”이라고 강조했다.



부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr

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