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[이슈현장] 여의도 재건축 시장 점검

[부동산뱅크 2006/01/19 - 조회:12054]

지난 16일 여의도 고밀도지구 재건축 기본계획이 확정됐다. 서울시에 따르면 공공부지를 인센티브로 내놓을 경우 최대 250%까지 용적률을 받을 수 있게 된다. 이에 따라 여의도 재건축 추진 단지 들에 이목이 집중되고 있다.



여의도 중층 단지 들썩

매물 줄고, 문의 늘어



여의도 고밀도 아파트지구에서 3종 일반주거지역으로 들어가는 아파트는 11개 단지, 6,327가구. 시범단지, 목화, 삼부, 장미, 화랑, 대교, 한양, 삼익, 은하, 미성, 광장 등이 이에 포함된다.



재건축 기본계획이 확정되면서 매수문의도 꾸준히 이어지고 있다. 인근 공인 관계자는 “재건축 기본계획이 발표된 것은 얼마 지나지 않았지만 발 빠른 매수자들을 중심으로 1월 들어 매입문의가 부쩍 늘었다”고 전했다.



실제 광장아파트의 경우 작년 12월 이후 꾸준히 아파트 값이 오름세를 형성하고 있다. 이 아파트 60평형의 경우 매매기준가는 11억 5,000만 원 선에 형성돼 있으나 호가는 13억 원 선까지 올라 있다. 삼부아파트 역시 지난 12월 11억 8,500만 원 선에 형성돼 있던 60평형 매매가가 현재 12억 2.000만~12억 7,000만 원으로 조정됐다.



이처럼 재건축 기대감에 호가가 급등하며서 매물도 자취를 감추고 있다. 씨티공인 관계자는 “올 초 약보합을 형성할 것이라는 시장 전망와 달리 오름세를 형성하고 있다”고 설명했다. 또 다른 중개업자는 “여의도 내 주민과 외곽에서 들어오는 문의가 반반”이라며, “외부 문의는 주로 강남지역에서 많이 오는 편”이라고 전했다.



그러나 이번 재건축 기본계획 발표가 실질적인 호재로 작용할 것인가에 대해서는 시큰둥한 반응이다. 용적률이 적은 아파트들이 호재가 있을 것으로 예상되나 이마저도 크지 않을 것으로 보이고 있다.



재건축 기본계획 실익 없어

현 용적률 200%넘는 단지 많아



현장에서는 최대 250%의 용적률을 적용해 재건축을 하더라도 고밀도지구는 이미 용적률200%를 넘는 단지가 많아 실제 늘어나는 이익은 크지 않을 것으로 보고 있다. 현재 증가하는 용적률에 따른 호재를 기대할 수 있는 단지는 용적률 추정치가 146%인 시범단지를 비롯해 삼부(164%), 미성 (178%) 정도다. 용적률 추정치 200%를 훌쩍 넘기는 장미(243%), 한양(274%), 은하(256%) 등은 오히려 수익 면에서 리모델링이 낫다는 설명이다.



인근 중개업자는 “여의도 일대 재건축 추진 아파트가 원하는 조치는 용적률 상향 조정이 아닌 일반상업지역으로의 용도 변경”이라고 전했다. 미성아파트 재건축추진위 위원장 역시 “이번 재건축 기본계획 발표는 큰 의미를 갖지 않는다”며 “상업지역 추진이 먼저 이뤄져야할 것”이라고 강조했다.

한편 일반상업지역으로 묶여있는 공작, 수정 아파트 일대는 이번 재건축 용적률 상한과 무관하게 강세를 보이지 않고 있다. 수정공인 관계자는 “수정아파트의 경우 가격 상승 분위기가 감지되고 있다”면서 “1월 들어서 꾸준히 매수문의가 증가하고 있다”고 전했다. 이 아파트는 일반상업지역에 속해 있어 용적률이 700%로 적용될 수 있을 것으로 예상되고 있다.



공작의 경우 현재 재건축 추진 움직임이 현재 잠잠한 상태로 거래 문의 역시 많지 않다. 그러나 수정은 보합세를 이어가고 있음에도 아파트 값이 꿈틀대는 조짐이 눈에 띄고 있다. 현재 이 단지 50평형의 경우 11억 5,000만~12억 원 선에 매매되고 있으나 호가의 경우 13억 원 선까지 올라 있다.



부동산뱅크 최윤희기자 yuny0807@neonet.co.kr

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