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동판교와 서판교, 어디에 청약할까?

[부동산뱅크 2006/02/20 - 조회:6716]

분당, 일산 등 5개 1기 신도시 건설이 1995년 완료된 지, 만 10년이 흘렀다. 정부는 계속되는 수도권 주택난 해소를 위해 추가로 김포, 판교, 파주, 화성, 양주, 수원 인근에 총 6개 2기신도시를 발표, 건설계획 중이다. 이중 가장 눈에 띄는 지역은 아무래도 전 국민의 관심사인 판교신도시라 할 수 있다.



성남시 수정구와 분당구 판교동 일대에 걸쳐있는 판교신도시는 약 282만평 면적에 해당한다. 이곳은 주택 29,400호(95인/㏊)가 들어설 예정으로 대략 89,000명이 입주가능하다. 또한 평균 녹지율(35%)이 분당(27%)과 일산(24%)보다 높은데다 2기 신도시 중 수원 이의신도시 다음으로 인구밀도가 낮아 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있다.



판교가 다른 신도시와는 달리 유달리 세인의 관심을 끌고 있는 것은 판교 자체만이 갖는 뛰어난 상품성 때문이다. 우선 지리적으로 강남 및 분당과 연접해있어 통합주거지로 발전할 가능성이 매우 큰데다 용인, 수원, 동탄 등 수도권 동남권의 중심주거지역으로 거듭날 가능성이 높다. 게다가 운중천과 금토천이 도시 한복판을 가로지르고 북쪽엔 청계산, 남쪽으로는 광교산 등 뛰어난 자연환경을 배후로 하고 있기에 친환경적이고 쾌적한 고급 주거지역으로 최적의 조건을 갖고 있다. 이렇게 판교는 강남과 분당의 가교역할을 하는 지리적 입지 및 접근성, 자연조건 등이 뛰어나 주거기능과 투자처로서 다른 지역에 비해 절대 우위를 점하고 있다.



이러한 판교신도시가 올 3월과 8월, 두 차례에 걸쳐 총 1만 9,650여 가구를 분양할 계획이다. 또한 8월 이후 개별적으로 9,700여세대가 분양될 예정이다. 먼저 3월에는 1차분으로 전용 25.7평 이하 국민주택 5,844가구(민간 3,660가구, 주공 2,184가구), 임대주택 3,576가구(민간공공임대 1,692가구, 주공공공임대 1,884가구) 등 총 9,420가구가 분양된다.



판교신도시는 크게 서판교와 동판교로 크게 나뉘어진다. 이는 경부고속도로를 축으로 구분된다. 동판교와 서판교는 용적률 및 인구밀도, 분양물량, 사회기반시설 및 편의시설 등이 달리 적용되고 있기에 위치별, 블록별 차이가 많다.



▷ 동판교 : 교통편의 및 교육시설 많은 편, 그러나 혐오시설과 인구밀도 높아



서판교에 비해 인구가 상대적으로 많이 분포되는 동판교는 교육 및 교통여건 등 편의시설이 강점이라 할 수 있다. 동판교는 환승역 개발로 판교의 관문역할을 할 전망이어서 주변지역에 관심도는 그 어떤 곳보다 큰 편이다. 특히 강남역에서 정자역까지 연결되는 신분당선(2010년 예정)과 여주~광주~ 판교를 잇는 여주~성남선(2012년 예정)에 들어설 계획으로 서판교에 비해 대중교통시설이 매우 뛰어난 편이다. 또한 동판교 상단지역 분당~내곡간 고속도로 진입 부근에 총 20만평 규모로 벤쳐시설이 들어서 주거와 자족기능을 골고루 갖추게 된다. 연접한 도시지원시설용지 사이에는 에듀파크(Edu-Park:교육시설구역)가 조성될 계획으로 이곳엔 정보기술대학원과 특목고가 들어설 계획이다.



올 3월 동판교에서 공급되는 아파트는 민간분양 1,868가구와 주택공사에서 분양 및 임대하는 아파트는 3,054가구이다. 이중 주공이 분양하는 아파트는 2,184가구, 임대아파트는 870가구이다. 총 4,922가구가 동판교에서 분양되는데 이는 서판교보다 424가구가 많다. 평형대별 구성을 보면 20평형대는 1,126가구이며 나머지 3,796세대는 30평형대 아파트로 공급된다. 8월에 분양될 아파트 중 전용 25.7평 이하 670세대를 포함, 총 4,316가구가 들어설 예정이다.



특히 동판교는 넉넉한 교육시설과 편의시설의 산재, 대중교통의 접근성 등으로 서판교보다는 신혼부부 및 중·장년층이 선호하는 지역이라 할 수 있다. 그러나 하수종말처리장과 쓰레기소각장, 납골당, 집단에너지시설 등 혐오시설(NIMBY)이 경부고속도로를 따라 주변에 배치되어 있다는 것이 단점으로 작용할 수 있다.



▷ 서판교 : 불편한 대중교통, 그러나 낮은 용적률과 자연환경 등 쾌적성은 뛰어나



서판교는 저밀도로 개발되는데다 북쪽으로는 청계산, 남쪽으로는 남서울 CC 및 중앙에는 금토산공원 등 자연친화적 환경조성으로 주거 쾌적성이 동판교에 비해 뛰어나다. 특히 산과 골프장, 하천, 공원 등 조망이 가능한 지역은 향후 아파트 가격을 끌어올리는 잠재가치가 내재되어 있는 곳으로 인기가 높을 것으로 예상된다. 게다가 이곳은 중대형 아파트 공급 및 고급주거지 개발계획으로 동판교와는 또 다른 경쟁력을 갖고 있다.



올 3월, 서판교에서는 총 4,498가구가 분양될 예정으로 이중 분양아파트는 1,792가구이며 임대아파트는 2,706가구이다. 임대아파트 중 민간임대는 1,692가구, 주공임대 아파트는 1,014가구이다. 3월 판교신도시에 공급되는 임대아파트는 동판교(공공임대 870가구)에 비해 서판교에 많이 치중되 어 있는 편이다. 서판교에서 공급되는 아파트 평형대를 살펴보면 20평형대는 2,452가구, 30평형대는 2,046가구로 3월에는 주로 중소형 임대아파트 중심으로 분양될 전망이다. 올 8월 분양될 총 1만 229가구 중 아파트 4,891가구(전용25.7평 이상 아파트 3,787가구 포함)와 단독주택 1,022가구 등 총 5,913가구가 서판교에 집중된다.



한편 서판교는 경부고속도로 왼쪽에 있으며 영덕～양재간 고속화도로와 가까운 곳에 위치하지만 전철 등 대중교통시설이 불편한데다 상업용지 등 편의시설이 동판교보다 부족한 편이다. 그러나 기존 국지도 57호선 지구내 간선도로 계획 및 고속철도 광명역과 분당노선 연결가능성도 있기 때문에 장기적으론 교통환경이 좋아질 전망이다.



▶ 동판교와 서판교 장·단점 비교표

▷ 판교신도시, 향후 발전 가능성은



판교신도시는 대형건설사 참여저조로 아파트 브랜드명 약화와 일부 혐오시설(Nimby)이 배치되어 있음에도 불구하고 이러한 부(負)의 아파트 가격요인을 상쇄할 만큼 섬세한 도시설계 및 교통 접근성과 주거 쾌적성 등 뛰어난 입지적 조건 등으로 주변 분당 아파트군(群)과 연동내지 선행하여 매매가격을 형성할 것으로 보인다.

특히 판교는 분당, 용인, 수원 등과 함께 신(新)강남권 축을 이루는 신도시 중 강남권 아파트 가격을 가장 먼저 반영할만한 투자가치가 높은 지역으로 대부분 아파트 입주가 시작하는 2008년 하반기 예상차익은 최소 2억원 이상으로 추정될 만큼 투자가치 면에서도 다른 신도시에 비해 절대 우위에 있다.

중단기적으로는 동판교(중소형아파트, 님비시설 유치, 교통접근성 우월 등)가, 장기적으로는 서판교(중대형아파트, 쾌적성 확보, 고급단독주택지 등)가 가격을 선도할 것으로 보이며 세대수, 배치평형, 내부구조 등 구체적 블록별 가구특성 등에 따라 가격차별화가 진행될 것으로 보인다.



▶ 3월 판교신도시 위치별 공급물량 및 단지별 특징

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