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상계뉴타운, ‘재정비촉진지구’ 여기가 딱

[부동산뱅크 2006/04/14 - 조회:16388]

상계뉴타운이 도시재정비촉진을 위한 특별법 제정으로 주목 받고 있다. 18만 평규모에 역세권, 구릉지 지역으로 재정비촉진지구 지정에 요건을 모두 충족하고 있기 때문이다. 재정비 촉진지구의 기대감에 들떠 있는 상계뉴타운의 시장반응을 짚어본다.



수락산, 불암산 등 주거환경 쾌적

쪼갠지분 없어 투자성 커



노원구 상계3,4동 일원에 자리잡은 상계뉴타운은 지하철 4호선 당고개역을 중심으로 수락산, 불암산, 남쪽으로는 당고개입구오거리를 경계로 18만 5,433평 규모에 달한다.



상계뉴타운은 당고개길 중심으로 노후주택들이 들어서 있다. 이전에 구역지정이 됐던 상계 1, 2, 6구역은 자력재개발을 통해 세워진 빌라들이 빼곡히 들어차 있고, 수락산과 불암산 자락을 끼고 있는 양지마을, 희망촌, 합동마을에는 30~40년 가량 된 판자집들이 들어서 있다.

S공인 관계자는 “양지마을, 희망촌, 합동마을의 거주자들은 세입자들이 상당수를 차지하고 있어 기존에 개발이 전혀 이뤄지지 않았던 곳이다”고 설명했다. 이어 “이곳은 지분쪼개기가 덜 한곳으로 몇 년 전부터 투자자들이 이곳의 주택을 대거 사들였다”고 귀띔했다.



특히 이 곳은 다른 구역에 비해 지분 쪼개기가 덜할 뿐만 아니라 조합원수도 합동마을이나 양지마을 보다 적기 때문에 예전부터 투자자들의 관심이 끊이지 않았던 곳이다. Y공인 관계자는 “서울의 어느 뉴타운에 비해 빌라가 상대적으로 적고, 지분도 보통 15평 이상으로 투자가치는 상당히 높다”고 전했다.



이 곳은 청계천 이주민들이 정착하며 생긴 상게 1,2,6구역, 합동마을구역, 양지마을구역 등 6개 자력재개발 구역이 위치해 있었으나 종 세분화에 따른 구청과 주민간 의견 차이로 별 성과를 거두지는 못하고 있었다. 이후 3차 뉴타운 후보지로 선정되면서 자력재개발 구역이 없어지고 ‘상계3,4동 뉴타운 구역’으로만 묶여 있는 상태. 하지만 올해 안으로 수립될 개발기본계획에 따라 각각의 재개발 구역으로 나눠질 예정이다. 소망공인 관계자는 “뉴타운 사업이 진행되면 이곳은 미라보아파트, 건영아파트를 제외하고는 전부 철거 대상이다”며 “이 일대의 빌라들은 지어진지 4~5년 안팎으로 철거하기에는 너무 아깝다”고 설명했다.

원주민, 재정비촉진지구 반갑지 않아

6평이하 지분 평당 1,500만 원



이곳은 ‘재정비촉진지구’로 지정이 유력함에도 불구하고 시장 반응은 차갑기만 하다. 입주권을 과세한다는 방침이 나온 이후 거래는 거의 이뤄지고 있지 않은 상태에서 7월부터 시행되는 도촉법으로 6평 이상 지분의 경우 거래허가를 받아야 되기 때문이다.



이곳 지분시세는 10평짜리 빌라를 기준으로 평당 1,200만~1,300만 원선에, 단독주택(10평기준)은 평당 800만~1,000만 원선에 시세가 형성돼 있다. 한양공인 관계자는 “이 가격은 8.31대책 이전에 비해 약 20%가량 떨어진 가격”이라며 “시행령 발표 이후 6평 미만의 지분에 대해 실수요자들의 문의전화가 부쩍 늘었다”고 전했다. 현재 6평짜리 미만의 경우 평당 1,500만 원, 역하고 가까운 시유지의 경우에는 평당 1,000만 원가량에 시세가 형성돼 있다.



그러나 이지역원주민들은 재정비촉진지구 뿐 아니라 뉴타운으로 지정된 것에 대해서도 반기지 않고 있다. 양지마을에 거주하는 이 모씨는 “양지마을의 경우 보증금 500만~1,000만 원에 월 10~20만 원의 세입자들이 90%이상을 차지하고 있다”며 “우리 같은 서민은 임대아파트 입주권을 줘도 들어갈 수 없다”며 한숨을 내쉬었다.



이런 반응은 세입자뿐만 아니라 유주택자들도 마찬가지다. 상계1구역 빌라에 살고 있는 한입주민은 “추가분담금을 지불할 능력이 없어 집을 내놨는데도 거래가 이뤄지지 않고, 싼 가격에 내놓자니 이 돈으로 갈만한 곳은 서울 어느 곳에도 없어 시외로 쫓겨나야 하는 실정이다”고 전했다. 이어 “‘강북개발이다 뉴타운 사업이다’ 이런 것은 돈 있는 사람들에게는 좋지만 우리 같은 서민들에게는 살기 더욱 힘들어진다”고 설명했다.



현지에서는 앞으로 분양될 분양가를 평당 1,000만 원 이상으로 내다보고 있다. 인근 상계3,7구역을 재개발해 들어선 불암동아•현대아파트의 로얄층 평당가가 1,000만 원을 호가하기 때문이다.



Y공인 관계자는 “상계뉴타운은 수락산과 불암산이 둘러싸고 있어 주거쾌적성이 뛰어나고, 강북의 중심지까지 30분이면 도달이 가능해 접근성도 뛰어나다”고 전했다. 이어 “현재 가격은 떨어질 때로 떨어졌기 때문에 개발기본계획이 수립되는 등 사업의 윤곽이 들어날 때마다 꾸준한 가격 상승이 예상된다”고 설명했다.



부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr

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