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주택가격 안정화를 위한 제언

[부동산뱅크 2006/04/18 - 조회:4605]

정부의 8.31대책과 3.30대책으로 주택가격은 안정되는 모습을 보였으나 그 효과가 길지 않아 정책적 효과에 의문을 제기하는 목소리가 커지고 있다. 특히 강남 등을 중심으로 이른바 주택가격을 선도하는 지역에서의 지속적인 주택가격 상승은 정책효과를 전망했던 여러 전문기관의 예상을 무색하게 만들고 있는 실정이다.



매매가격은 2005년 8월 이후 그 상승세가 둔화되었으나 이사철, 판교분양에 대한 기대심리와 매물부족 등으로 상승세로 전환되었다. 3월 매매가격은 전월 대비 전국 0.6%, 서울 1.2%, 강남 1.8%, 강북 0.5%, 수도권 1.0% 상승하였으며 강남, 서울과 수도권이 상대적으로 높은 상승세를 보여 가격변동을 선도하고 있는 것으로 나타났다. 아파트가격은 재건축 규제, 판교분양으로 인한 파급효과로 서울의 강남구, 서초구, 송파구 등의 강남권과 판교 주변의 용인, 분당을 중심으로 가파르게 상승하였다. 3월 아파트가격은 전월 대비 서울 1.8%, 수도권 1.3% 상승했으나 용인시 3.5%, 강남구 3.4%, 송파구 3.2%, 분당구 2.8%로 상대적으로 높게 상승하였다.



재건축 아파트 가격은 재건축 규제완화 기대심리로 상승세로 전환하였으나 재건축 개발이익환수 등의 3.30정책의 영향으로 3월 4주를 정점으로 5주차 이후 상승세가 꺾이고 있어 일부 정책효과가 작용하고 있다. 3월 4주와 4월 1주간 재건축 아파트가격의 전주 대비 증감률은 강남구 4.0%에서 1.0%, 서초구 1.5%에서 1.8%, 송파구 3.0%에서 -0.8%로 상승세가 둔화되거나 하락하기도 하였다.



주택건설실적은 2003년부터 지속적으로 감소 추세를 보이고 있으며 2005년 주택건설 실적은 약 464천호로 전년도 수준을 유지하였다. 특히 서울의 주택건설 실적은 전년대비 2003년 -27.5%, 2004년 -49.8%, 2005년 -10.9%로 계속해서 위축되고 있어 주택공급 부족현상이 심각하게 전개될 수 있는 상황이다. 2006년 1~2월 주택건설실적은 전국적으로 약 5만 9천호로 전년 동기대비 25% 증가하여 전년까지 감소세를 전환시켰다. 정부의 지속적인 수요억제로 인한 분양시장 냉각으로 주택건설업체의 신규공급은 감소하였으나 2006년 초 이러한 추세가 반전되고 있는 현상을 보이고 있다. 그러나 이러한 주택건설실적의 증가가 주택시장 회복으로 이어질지는 좀 더 추세를 지켜봐야 할 것이다. 미분양 물량도 계속해서 감소하고 있다. 2005년 말 미분양은 57,215호로 전년 말 대비 17.2% 감소하였으며 2006년 1월도 미분양은 소폭 감소하였다. 미분양 물량의 감소는 분양시장 매기가 활발한데 기인하는 것이 아니라 신규분양물량이 감소한데 기인한다.



현재 주택시장 상황을 진단하면 신규분양수요와 함께 재고주택수요도 위축되어 주택시장은 전체적으로 침체를 겪고 있다. 이러한 가운데 시세차익이 큰 판교 등지의 분양시장에 대해서는 분양가격 규제로 많은 수요가 집중되고 있어 지역별 양극화를 부추기고 있다. 지금까지의 정부 정책은 전체 주택가격을 안정화시켰으나 국지적으로 주택가격이 큰 폭으로 하락해야할 지역에서는 가격을 안정화시키지 못하고 있는 것이 현실이다.



이러한 상황을 극복하고 정부의 가격 안정화대책이 제대로 작동하기 위해서는 보유세 강화를 유지하면서 동시에 양도세를 인하하여야 할 것이다. 강남지역에서의 매물 감소는 양도세의 동결효과(lock-in effect)에 기인한다. 양도세 강화는 매도비용을 증가시켜 오히려 매도의사를 포기하게 만들어 매물이 감소하여 주택가격이 하락하지 않을 수 있다. 이것이 현재 강남 등 주요 지역에서 발생하고 있는 주택가격 상승의 요인이라고 판단된다.



양도세 강화는 최근 주택을 구입한 가구의 자본이득을 환수하기 위한 장치이나 정책의 효과를 증대시키기 위해서는 이들의 자본이득을 어느 정도 인정할 수밖에 없을 것이다. 양도세 부담이 줄어들어야 매물이 증가할 것이며 보유세 강화를 통해 높은 조세부담이 가능한 가구만이 주택을 구입하도록 유도하는 것이 타당할 것이다. 그렇다고 정부의 주택가격 안정화 기조가 흔들리는 것은 아니다. 다만 주택을 통한 자본이득을 어느 정도 허용하더라도 향후 재발하지 않도록 보완하는 것이 필요할 것이다. 우선 일정 기간 동안만 양도세를 인하하거나 선별적으로 투기목적이 아닌 가구를 선별할 수 있는 기준을 마련하여 여기에 해당되는 가구들에게만 양도세를 인하하는 방안 등이 고려될 수 있을 것이다.