①보유세 '이렇게 내세요'

부동산뱅크 뉴스

[부동산뱅크 2006/05/17 - 조회:21577]

‘우리집 보유세는 얼마인가요’ 8.31대책 후 대대적으로 손질된 보유세 과세기준일이 코 앞으로 다가 옴에 따라 집주인들의 보유세에 대한 관심이 날로 커지고 있다. 특히 매년 급격히 증가되는 종부세에 공시지가 6억 원 초과 고가 주택 소유자들의 걱정이 이만저만이 아니다. 이에 대한민국 부동산표준 부동산뱅크는 개편된 보유세의 개괄적인 내용과 산출방식, Q&A 등 보유세에 대한 모든 것을 3회에 걸쳐 알아본다.

보유세 과세기준일 매년 6월 1일

종부세 자진 신고 시 3% 공제

보유세란 땅이나 건물 등 부동산을 소유한 자가 내는 세금을 뜻한다. 현재 보유세에는 전체 토지, 건물, 선박, 항공기 등을 소유하고 있는 자에게 부과되는 재산세와 일부 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산세(이하 종부세) 두 가지가 있다.

지난 2004년 이전에는 건물에 대해서는 재산세가, 토지에 대해서는 종합토지세가 과세되던 것이 2005년부터 재산세로 통합됐고, 집이나 땅을 많이 갖고 있는 사람들을 대상으로 종부세가 추가됐다.

재산세는 시•군•구청에서 부과하는 지방세로서 6억 원 이하 주택에 대해, 종부세는 공시지가 6억 원 초과의 고가주택을 소유하고 있는 사람에 대해 6억 원 초과분에 대해 정부에서 부과하는 국세다. 예를 들면 공시지가 10억 원짜리 주택의 소유하고 있다면 6억 원에 대해서는 재산세를 4억 원에 대해서는 종부세로 나눠 보유세를 납부해야 한다.

보유세 납부 대상자는 6월 1일을 기준으로 사실상 소유권을 가진 사람들이다. 그러나 등기부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권에 변동을 있었음에도 이를 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때는 등기부등본상의 소유자가 납부하게 된다.

납기일은 재산세의 경우 매년 7월 16일~7월 31일 까지 주택분 재산세의 1/2를, 9월 16일~9월 30일에는 주택분 재산세의 나머지 1/2를 보통징수(관할 지자체가 세액 산정해 고지서교부)를 통해 은행이나 우체국에 납부하면 된다. 그러나 고지서 1매당 징수할 세액이 2,000원 미만인 경우에는 징수하지 않고 주택분 재산세의 산출세액이 5만 원 이하인 경우에는 7월에 전액을 부과한다.

재산세 납부세액이 1,000만~2,000만 원 이하인 경우에는 1,000만 원 초과액에 대해, 2,000만 원 초과일 경우에는 50%에 해당하는 금액을 납부기한 경과일로부터 45일 이내에 분납 가능하다.

종부세는 12월 1일부터 15일까지 주소지(법인은 본점 소재지) 관할 세무서에 자진 신고하고 은행이나 우체국에 납부해야 하며 신고기간 내에 신고 및 납부를 하는 경우에는 종부세액으로 산출된 세액의 3%를 공제 받을 수 있으므로 세부담을 줄일 수 있다. 연체를 하더라도 3년간은 가산세가 없다.

재산세와 종부세에는 각각 납부세액의 20%가 지방교육세, 농어촌특별세의 부가세로 부과된다. 또 도시계획세(도시계획구역 내 토지•건축물 또는 주택 소유자)와 공동시설세(건축물•선박 소유자 납부)가 재산세의 납기일자가 같은 경우에는 재산세 납세고지서에 병기하여 고지할 수 있다.

보유세는 국세청기준시가를 기준으로 부과를 하기 때문에 고시된 주택가격이 너무 높거나 낮다고 생각하는 주택소유자들은 5월 한달 동안 이의신청을 할 수 있다. 공동주택의 경우 5월 1일부터 31일까지 건교부 홈페이지(moct.go.kr) 또는 해당 시•군•구에서, 단독주택은 시•군•구에서 열람해 확인할 수 있다.

재산세 2007년까지 과표적용률 50%

종부세, 세대합산여부 꼼꼼히 살펴야

재산세와 종부세는 모두 공시지가인 국세청기준시가(단독주택의 경우 개별주택가격)에 과세표준적용률(과표적용률)과 세율을 곱해 산정한다.

현재 기준시가 6억 원 이하 주택에 부과되는 재산세의 과표적용률은 기준시가의 50%다. 즉, 기준시가 5억 원짜리 주택을 소유했다고 해도 ‘5억 원 X 50%(과표적용률)’로 산출된 금액인 2억 5,000만 원에 정해진 세율을 곱해 세금을 부과하는 것이다. 서민들의 급격한 세부담 증가를 막기 위해 2007년까지 재산세 과표적용율의 경우 현행 50%가 그대로 적용되고 세부담 상한(전년도 대비 150%)에도 변화가 없다. 따라서 2007년까지는 매년 발표되는 기준시가의 증감여부에 따라서 재산세액이 결정되게 된다.

그러나 2008년부터는 재산세 과표적용률이 매년 5%P씩 늘어나 2017년에는 100%가 적용된다. 즉, 2017년부터는 국세청에서 발표하는 기준시가에 바로 세율을 곱해 산출된 금액을 세금으로 납부해야 하는 것이다.

재산세의 경우 3단계 누진세율이 적용돼 △ 기준시가 8,000만 원 이하 0.15% △ 8,000만 원 초과~2억 원 이하 0.3% △ 2억 원 초과~6억 원 이하 0.5%의 세율을 각각 적용하면 된다.

여기에 산출된 재산세액의 20%인 지방교육세와 재산세 과표(기준시가 X 과표적용률)의 0.15%인 도시계획세를 더하면 올해 우리 가족이 납부해야 할 재산세 계산이 끝나게 된다.

종부세는 과세기준 금액이 개인합산 9억 원 초과에서 세대합산 6억 원 초과로 부과대상이 확대된데다 지난해 50%였던 과표적용률도 올해 70%로 크게 늘어나 고가주택 소유자들의 세부담이 크게 늘어날 전망이다.

올해 20%P 수직상승한 종부세 과표적용률은 2007년에는 80%, 2008년에는 90%로 각각 늘어나 2009년에는 과표적용률 100%를 달성하게 된다.

세부담 상한이 150%에서 300%로 늘어난 것도 고가주택 보유자들의 어깨를 더욱 무겁게 할 전망이다. 세부담 상한이란 급격한 세부담 증가를 막기 위해 올해 내야 할 세금이 전년도에 납부한 금액의 일정한도를 넘어서지 못하도록 하는 제도다. 예컨대, 지난해 100만 원의 종부세를 납부한 A씨에게 올해는 300만 원의 세액이 산정됐다고 가정해보자. 이때 세부담 상한이 150%라면 A씨는 150만 원(지난해 종부세 납부액 100만 원의 150%)만 납부하면 되지만, 상한선이 300%로 상향 조정됨에 따라 산출된 세액 300만 원을 모두 납부해야 하는 것이다.

6억 원 초과로 과세기준금액이 하향 조정된 종부세의 경우 4단계 누진세율로 나뉘어 △ 기준시가 6억 원 초과~9억 원 이하 1% △ 9억 원 초과~20억 원 이하 1.5% △ 20억 원 초과~100억 원 이하 2% △ 100억 원 초과 3% 의 세율이 각각 적용되게 된다.

이렇게 산출된 금액에 6억 원 이하 금액에 대한 재산세와 종부세액의 20%(농특세)를 더하면 6억 원 초과 주택 보유자가 올해 납부해야 할 보유세가 나오게 된다.

올해부터는 종부세가 개인합산에서 세대별합산으로 부과된다는 것도 꼭 짚고 넘어가야 한다. 여기서 1세대란 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족을 말한다. 배우자의 경우 주민등록상 별도 가구를 구성해도 한 가구로 간주해 합산 과세한다. 자녀의 경우 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우로, 주택 또는 토지를 소유하거나 30세 이상이거나 결혼한 경우로서 따로 분가한 경우에는 별도세대로 인정받을 수 있다. 미혼이고 30세 미만이면 직업이 없는 경우라면 주민등록상 세대분리가 돼 있을지라도 부모와 동일세대로 본다. 직계존속(부모)의 경우에는 세대분리가 돼 있고 실제 따로 거주한다면 별도세대로 인정된다. 한편, 혼인 또는 부모님의 봉양을 위해 합가한 경우에는 합가한 날로부터 2년간은 별도세대로 간주될 수 있다.