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[재테크교실]1가구 2주택자 ‘나 떨고 있니?’

[부동산뱅크 2006/10/27 - 조회:32796]

서울과 파주에 각각 아파트 1채씩을 보유하고 있는 김원식(56세, 남)씨. 내년이면 양도세가 50%까지 늘어난다는 생각에 빨리 처분을 해야 하는 것인지, 계속 보유를 해야 하는지 고민이 깊어지고 있다. 지금 팔기엔 집값이 더 오를 것 같아 불안하고, 가지고 있자니 종부세와 나중에 매각할 때 내야 할 엄청난 양도세가 부담이 되는 탓이다. 김씨와 같은 고민에 빠진 1가구 2주택자들, 대체 어떻게 해야 하는 걸까?



이에 대해 세무 전문가들은 정답은 없지만 세금이 늘어난다는 막연한 불안감에 무작정 주택을 파는 것은 좋지 않다고 조언한다. 집값이 계속 오름세를 타고 있는 현 상황에서 집값 상승분이 세금 증가액보다 클 가능성이 높은데다, 추후 주택을 다시 매입하게 될 때 더 큰 비용을 치를 수 있기 때문이다.



여기에 ‘증여’라는 방법을 사용하면 지금 당장 집을 팔지 않으면서, 1가구 1주택자로 탈바꿈이 가능하다. 세법상 1세대(1가구)란 ‘본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족’으로 배우자, 자녀, 부모, 형제·자매를 말한다. 이 중 부모와 형제·자매는 따로 살면 별도 세대로 인정받지만, 배우자의 경우 무조건 1세대로 본다. 따라서 부부가 세대분리를 하고 각각의 명의로 주택 1채씩을 보유하고 있다고 해도, 세법상으로는 1가구 2주택자로 분류된다.



하지만 자녀의 경우는 다르다. 최저생계비 이상의 소득이 있는 경우로서 30세 이상이거나, 30세 미만이라도 결혼을 했다면 별도 세대로 보는 것이다. 2주택을 소유한 부모가 조건을 충족하는 자녀에게 1채를 증여할 경우 각각 1가구 1주택자가 돼 종부세 합산과세 및 양도세 중과 규정을 피할 수 있게 된다.



이렇듯 증여라는 합법적인 방법으로 종부세와 양도세를 줄였다는 기쁨도 잠시. 증여에 따른 증여세가 부과되기 마련이다. 따라서 증여를 할 때는 증여세를 절세할 수 있는 방법도 함께 생각해야 한다.



증여는 ‘단순증여’와 ‘부담부증여’로 나뉘는데, 각각의 경우에 따라 세금이 차이를 보인다. 주택 전체를 자녀에게 주는 단순증여는 10~50% 세율이 적용되는 증여세만 내면 되고, 증여와 양도(전세금, 은행대출 등)가 동시에 이뤄지는 부담부증여는 증여 부분에 대해서는 10~50%의 증여세율을 양도 부분에 대해서는 9~36%의 양도세율을 별도로 적용하기 때문이다.



예컨대 4년 전 2억 원에 매입해 현재 4억 원까지 상승한 아파트를 자녀에게 단순증여할 경우 공제액 3,000만 원을 제외한 3억 7,000만 원이 실제 증여액이 된다. 3억 7,000만 원에 세율을 곱할 경우 증여세는 6,400만 원이 나온다.



반면 2억 원의 대출이 포함된 같은 아파트를 증여할 경우 대출금 2억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여로 분류해 따로 세금을 계산한다. 이 경우 양도세는 약 3,150만 원, 증여세는 2,400만 원 가량이 나오게 된다. 단순증여를 했을 때보다 850만 원 가량 낮은 총 5,550만 원의 세금만 부담하면 되는 것이다.

이에 대해 마철현 세무사는 “통상적으로 부담부증여를 하는 게 세금을 아낄 수 있는 방법”이라며 “하지만 모든 아파트가 같은 것은 아니며 전세금 및 대출 부분은 확실히 부담부증여가 될 수 있는지 미리 세무상담을 받는 게 중요하다”고 설명했다.



실제 양도차익이 큰 아파트일수록 단순증여가 유리한 편이다. 5,000만 원에 취득한 재건축 아파트가 현재 5억 원(대출 3억 원)에 거래된다면 단순증여를 할 경우 약 8,400만 원만 부담하면 된다. 하지만 대출 3억 원은 양도, 나머지 2억 원은 증여를 하는 부담부증여를 선택한다면 양도세가 약 9,522만 원, 증여세가 2,400만 원 정도 부과돼 총 1억 1,922만 원 가량의 세금을 내야 하는 것이다.







마철현 세무사는 “양도차익이 큰 아파트일수록 양도세 부담이 커 부담부증여는 불리하다”고 말했다. 이어 “내년부터는 양도세가 늘어나기 때문에 부담부증여를 하려면 올 해 안에 하는 게 좋다”고 덧붙였다.



한편, 2주택을 팔지 않은 상태에서 내년에 급하게 팔아야 할 사정이 생긴다면 어떻게 해야 할까? 이럴 땐 매도 순서를 잘 정하는 것 만으로도 절세효과를 볼 수 있다.



▲2003년 12월 31일 이전 취득한 전용 면적 18평 이하, 매도시 기준시가 4,000만 이하의 아파트 ▲수도권·광역시 소재 주 택으로서 기준시가 1억 원 이하의 주택(재건축·재개발 주택 제외) ▲2001년 5월 23일~2003년 6월 30일 사이에 최초분양계약을 체결하고 취득한 주택 ▲1가구 1주택의 특례에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날로부터 5년이 경과하지 않은 주택 ▲1가구 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 아니한 주택 등을 소유하고 있다면 위 주택을 먼저 팔 경우 2주택 모두 양도세 중과를 피할 수 있다.



해당 주택이 없다면 양도차익이 작은 주택을 먼저 파는 게 현명하다. 차익이 많지 않다면 중과를 한다고 해도 부담하는 세금이 줄어들기 때문이다. 김종필 세무사는 “양도세 중과를 피할 수 없다면 양도차익이 크지 않은 주택을 파는 게 절세 방법”이라며 “하지만 당장 차익이 크지 않다고 미래가치가 큰 주택을 파는 것은 신중해야 한다”고 말했다.





부동산뱅크 박선옥 기자 pso9820@neonet.co.kr

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