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[전문가칼럼] 2008년 단지내상가 전망 및 투자전략

[부동산뱅크 2006/11/22 - 조회:6493]

◊일반적인 상권형성 과정과 단지 내 상가의 차이



상가의 수익 율이나 환금성, 시세차익을 결정하는 데는 다양한 상권별 특성에 따라 좌우된다고 할 수 있다. 상권별 특성이라 함은 상권을 받치고 있는 소비 층의 유형이라 할 수 있으며 젊은 층이 몰려드는 대학가 상권과 도심 업무시설이 밀집되어 있어 직장인 비율이 높은 상권, 다수가 이용하는 시설인 지하철이나 전철 역 세권 상권 및 신 택지지구 상업용지에 공급되어 택지 내 소비 층이 이용하는 상권 등이 대표적인 상권의 유형이라 할 수 있다.



이처럼 상권의 유형과 소비 층은 다양하지만 상권을 구성 하는 데에는 소비자를 끌어 모을 수 있는 집객 시설이 어떻게 구축되어 있는가에 따라 상권의 활성도가 다르게 나타나고 있다. 특히 대표적인 집객 시설로 지하철이나 전철 등을 꼽는 데는 이견이 없다. 도심 상권이나 1기 신도시 상권만 보아도 1980년대 중반 도입된 2호선 지하철부터 분당선 까지 역세권 위주로 상권이 재편되어 왔고 밀집도는 더욱 높아져 역 주변이 아니고서는 상권 축에 끼지 못할 정도이다.또한 부동산의 가치 역시 역 주변과 비 해당 지역은 확연하게 다르게 나타나고 있는 실정이다.



그렇다면 대부분의 상권이 역 세권 위주의 형태로 구성되어 있는 반면 이에 비해 상권의 구성 요소중 중요한 역 세권 요건을 충족하지 못하는 단지 내 상가는 고분양가 낙찰로 인한 논란이 끊이지 않고 있다. 어떤 메리트가 있어서 고분양가 논란이 야기되어 이슈가 될 정도로 과열 되어 있는지 알아볼 필요가 있다.



단지 내 상가가 인기를 끌게 된 동기는 200만호 주택 보급에 따라 아파트 위주의 공동 주택 공급이 확대된 1기 신도시가 공급 되면서 편의 복리 시설인 단지 상가가 대거 공급되었고 IMF 구제금융 이후 치솟았던 금리가 경제 여건상 금리가 곤두박질 치면서부터이다. IMF 구제금융 이전 금리가 대개 연 12%내외 일 때 단지 내 상가는 수익 율이 8~10% 대에 형성 되어 있거나 낮은 수익 율이 대부분으로 대규모 단지 외에는 상가 투자자들에게 그리 큰 관심을 받지 못했다.



그러나 구제금융 이후 저금리가 지속되면서 주택 및 토지와 수익형 부동산에 관심도가 증가 하면서 단지 내 상가는 폭발적인 인기를 구가하게 되었다. 이는 일반 상가가 갖추지 못한 배후 세대에 대한 독점 형태로 공급되는 상가에 기대치가 크게 작용하였다고 볼 수 있다. 그러나 현재 단지 내 상가는 국내 유통 시장의 다변화 및 소비패턴의 변화로 인해 고전을 면치 못하고 있는 실정이지만 외형적으로 갖추고 있는 단지 내 상가의 배후 세대 수에 따른 고정 고객을 확보하고 있다는 장점이 현실과 동떨어지게 부각되고 있다. 따라서 배후세대가 많을수록 관심도가 높고 이에 따른 부작용을 내포하고 있기도 하다. 단지 내 상가의 장단점을 명확히 알고 접근하는 것이 보통의 상식이지만 세대 수 대비 막연한 기대치가 높은 것이 현실이다.



◊소비 및 구매 패턴 변화와 단지 내 상가 시장 상황 분석



전국의 중소 도시와 대도시의 재래시장을 초토화 시킨 주범으로 대부분 할인점을 꼽고 있을 정도로 할인점이 갖는 파괴력은 실로 엄청나다. 재래 시장 뿐만 아니라 도심의 중소형 슈퍼 마켓은 이미 사라 진지 오래이며 오랜 전통으로 명성이 자자한 남대문이나 동대문 시장등에도 할인점의 영향력이 뻗치고 있다. 이는 할인점이 취급하는 업종의 다양성이나 원 스톱 쇼핑이 가능한 구조, 편리한 편의시설, 소비자들이 자유롭게 선택할 수 있는 매장 구성 등의 서비스와 마켓팅 전략이 국내 소비자들의 소비 패턴을 변화 시킨 것이다.



이런 소비자들의 구매 패턴 변화는 단지 내 상가에도 치명적인 영향을 주게 된다. 현재 국내 가족 구성 형태는 핵가족화 되어 있고 주5일제가 대부분 시행 되면서 가족 중심적인 쇼핑 개념으로 바뀌어 가고 있다. 할인점 등이 묶음 단위로 대량 구매 위주의 판매 전략이 소비자들의 구매 패턴이 바뀐 것이다. 이는 자연스럽게 단지 내 상가 이용 율이 떨어지는 결과로 이어져 매출구조가 취약하게 된다.



또한 업종의 단순화가 단지 내 상가에 악영향을 끼치게 되어 슬럼화를 가속화 시키고 있다. IMF 구제금융 이후 저금리 기조가 지속 되면서 부동산 시장은 과열 되었다. 여기에 구제금융 이후 수많은 기업들의 뼈 깎는 구조조정으로 인해 실업자가 증가하였고 고용 불안이 심화되었다. 과거 부동산 중개업은 전문 직종으로 주목 받지 못했으나 부동산 시장의 과열에 의한 막대한 자금의 유입에 따른 중개 수익 및 부수입과 맞물려 전문 직종으로 급부상 하여 인력 과잉 현상을 초래하였다.



단지 내 주민의 편의를 위한 필수 업종들이 들어서야 할 점포에는 중개 업소가 대부분 점령 하다시피 해 가뜩이나 할인점 등 외부로 유출 될 수 있는 요인으로 인해 업종의 단순화가 급격하게 진행되어 단지 내 상가 이용 율을 떨어뜨리는 결과로 나타나고 있는 것이다.



◊단지내 상가 분양가 과연 적정한가



일반 근린 상가나 쇼핑 몰, 주상 복합 상가 등은 특별한 케이스가 아니면 선착순 수의 계약이 대부분이나 단지 내 상가는 경쟁 입찰 방식을 통한 분양이 이루어지고 있다. 경쟁 입찰 방식은 내정가를 정해 놓거나 정하지 않은 상태에서 가장 높은 가격을 써낸 자에게 상가를 분양해주는 방식이다. 따라서 세대수가 많은 단지의 경우 상상을 초월해 시장 상황에 맞지 않은 가격이 연출 되기도 한다.

단지내 상가는 2006년에도 식지 않은 인기를 구가한 상가로 꼽을 수 있다. 이는 배후 세대에 대한 안정성이 가시적인 효과와 단지안 독점 상가라는 점이 투자자들로부터 꾸준한 관심을 받기 때문이다. 따라서 분양가가 일반 도심지 상가와 맞먹을 정도이며 이에 대한 부작용이 우려되는 사안이기도 하다.

표에서 보듯이 06년 6월과 10월에 분양한 700여세대 규모의 단지내 상가 1층 최고 분양가가 7.600 여 만원에 낙찰이 될 정도로 과열 양상을 보이고 있고 대부분의 택지에서 분양하는 단지 내 상가들이 4,5천 대를 넘나드는 낙찰 가를 기록하고 있어 임대 수익율 및 시세차익을 기대하기는 애초 분양당시의 기대와는 달리 어려울 것으로 전망된다. 또한 현재 단지내 상가가 안고있는 경쟁력 부재도 우려된다. 최근 소비자들의 소비형태는 대형화로 조성되는 전문 유통업체의 마켓팅 전략에 길들여져 있어 대량 구매 패턴으로 전환, 이미 재래시장 및 주택가 상권은 붕괴되어 있는 것만 보아도 단지 내 상가의 경쟁력 상실을 어림잡아 진단 할 수도 있을 것이다.



단순 먹거리 형태도 프렌차이즈에 길들여져 가고 있고 대형화 추세로 소비자들이 눈높이를 단지 내 상가는 따라가지 못하는 실정을 이미 대규모택지의 단지내 상가들을 비교해보면 알 수 있다. 단지 내 상가가 안고 있는 장점에 비해 높은 분양가가 투자자들에겐 커다란 위험성이 있지만 밀어내기식(신흥 투자세력) 투자 패턴이 단지내 상가에 계속적인 자금을 유입 시키고 있는 것이다. 따라서 단지내 상가는 분양시장은 크게 위축되지는 않을 것으로 보인다. 그것은 배후세대의 장점과 더불어 공급 물량이 타 상가에 비해 적고 함정이 적어 보이기 때문이다.





◊단지 내 상가 2006년 공급 물량



단지내 상가는 공동 주택의 공급물량에 따라 공급 물량이 좌우되므로 물량의 많고 적음은 크게 투자에 비중을 두지는 않는다. 다만 단지 내 상가를 이용할 수 있는 실 입주자 비율이 중요한 체크 사항이므로 상가 투자시 염두에 두어야 할 사항이라고 할 수 있다.







◊ 2007년도 단지 내 상가 투자 전략



단지 내 상가가 대부분 공급되는 지역은 대부분 신 택지 개발 지구이다. 도심의 경우 주상 복합형 위주의 상가들이 공급되고 있거나 재건축 물량이 소량 공급하고 있는 물량이어서 양은 많지 않다. 따라서 대부분의 단지내 상가가 공급되고 있는 택지 개발 지구의 경우 대형상권이 형성되기 전까지는 단지 내 상가 이용 율이 비교적 높은 편이지만 대형 상권이 조성이 되고 할인점등 대형 유통 시설이 들어서게 되면 소비자들의 단지 상가 이용 율은 점차 감소하게 된다. 이 같은 상황은 2008년에도 더욱 두드러질 것으로 보인다. 단지 내 상가 투자 시장이 그리 낙관적이지 못하다는 결론이 된다.



따라서 단지 내 상가에 투자시 예년과 달리 기존 단지 내 상가와 가격 및 수익 율 등을 철저하게 비교해 보고 투자 여부를 결정해야 할 시기로 보인다.



단지 내 상가 투자 요령



1. 세대수에 따라 단지 내 상가의 수익율 및 환금성이 달라진다. 600세대 이상 되는 곳이 유리하다.



단지내 상가는 대부분 아파트 단지 내 주민을 대상으로 매출이 이루어지게 된다. 따라서 외부로부터 유입되는 소비 층을 기대하기는 무리가 있다. 세대 수가 확보되지 않으면 가뜩이나 대형 상권이나 할인점등에 빼앗기는 수요대비 매출 구조가 취약 하기 때문이다.



2. 경사면 상가는 피해야 한다.



도심 재개발이나 뉴타운 사업이 활발하게 진행되고 있다. 도심 재개발이나 뉴타운 사업들의 경우 대개 낙후된 지역을 재개발 하는 형태로써 해당 지역들의 경우 대부분 계획도시와는 다른 형태의 고지대에 형성되어 있다. 상가는 일반 주거와는 다른 개념의 부동산임을 명심해야 한다. 즉 주택의 경우 고지대든 어디든 귀가 개념이지만 상가는 편의시설로써 이용 개념이다. 재개발에 의한 공동 주택이 고지대에 들어서면 필수로 공급되는 것도 단지 내 상가이다. 상권은 대부분 대다수가 편리하게 이용할 수 있는 입지에 있음을 명심해야 한다.



3. 고가 매입을 경계해야 한다.



단지 내 상가가 안고 있는 문제점은 이미 기 공급된 단지 상가에 의해 노출 되어 있다. 고가 매입은 수익 율 저하 및 시세차익은 차치 하더라도 되팔기도 어려워 질 수 있다는 점이다. 아무리 배후 세대가 많다 하더라도 가격이 높으면 수익형 부동산으로써의 가치가 떨어지게 된다는 얘기다. 내정가가 정해 졌을 경우 내정가 대비 150% 미만으로 입찰에 임해야 하며 내정가 비공개의 경우 7%~8%대 수익 율이 있는 주변 단지 상가의 매매가를 참고해 입찰에 임해야 한다.



4. 상가 연면적이 세대당 면적비율 0.3 평 이하



최근 소비자들의 다양한 구매 패턴으로 인해 단지 내 상가의 역할이 갈수록 축소 되고 있다. 따라서 필 수 업종만 입점해야 한다. 상가 면적이 크면 입점할 업종부재로 인해 공실율이 높아지게 된다. 공실이 남아있게 되면 전체 상가에 악영향을 직 간접적으로 입게 된다.



5. 대형상권과 연계되는 상가를 찾아라.



단지내 상가의 단점은 독점적이긴 하나 대형상권에 비해 다양한 소비자를 접할 수 있는 기회가 떨어지는데 있다. 중심 상업 지역 등 대형상권이 지니고 있는 장점을 흡수 할 수 있는 연계선상에 있을수록 업종 경쟁력 및 매출 구조가 뛰어나다.





<상가114 투자 전략 연구소 유영상 소장>

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