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[전문가칼럼] 잔금납부 직전, 계약해지 할 수 있을까?

[부동산뱅크 2006/12/18 - 조회:19906]

얼마 전 경기도 광주의 한 아파트에 대하여 매수인으로부터 소유권이전등기업무를 의뢰받았다. 약속한 날짜에 오지 못한다는 매수인을 대신해 잔금까지 준비하고 부동산 사무실에 찾아갔는데 분위기가 심상치 않았다. 매도인이 계약일부터 잔금 일까지 무려 1억원이 오른 사실을 알고 ‘일정한 보상금을 주지 않는 한 계약을 해제 하겠다’고 버티고 있었던 것이다.



매도인의 이러한 일방적 태도 때문에 등기업무가 어려워졌음은 물론이고, 매도인과 계약했던 전세권자는 보증금을 돌려받지 못해 이사 나가지 못하고 매수인과 새로 계약했던 전세권자는 이사를 들어오지 못해 여러 사람이 곤란한 지경에 빠지게 되었다.



매도인의 이러한 태도는 법적으로 인정받을 수 있을까? 물론 인정받을 수 없다. 민법 565조에 따르면 매매 당사자 일방이 계약금을 상대방에게 교부한 때에는 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다.



이때 이행이란 일반적으로 중도금 지급을 의미하며, 매수인이 중도금을 지급하기까지 매도인은 계약금의 배액을 실제로 매수인에 지급함과 동시에 계약해제의사를 표하고, 매수인은 계약금을 포기하고 역시 계약 해제 의사를 표하면 적법하게 계약을 파기할 수 있다. 그러나 이 경우처럼 중도금이 훨씬 지난 잔금일에 계약을 일방적으로 해제하겠다고 하는 것은 매매가 급등에 대한 매도인의 안타까운 심정은 이해하겠지만 그저 어린아이 떼쓰는 것에 지나지 않는다.



매도인의 경우 매매가가 급등하여 계약한 금액이 너무 적다고 여겨질 때에는 매수인이 중도금을 치를 때까지 계약해제의사를 전하고 계약금의 배액을 매수인에게 지급하는 것을 잊지 말자. 이러한 분위기를 감지한 어떤 매수인은 잠적하는 경우까지 있는데, 이때에는 공탁이라는 유용한 수단이 있다. 반대로 매수인의 입장에서는 매도인이 실제로 계약금의 배액을 치르기까지는 계약은 유효하므로 매도인이 계약해제의사를 밝혀왔다 하더라도 중도금을 지급하도록 하는 것이 좋겠다.





<이정숙 법무사>