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[알고계세요?] 野∙與가 내논 반값아파트란?

[부동산뱅크 2006/12/14 - 조회:4748]

최근 한나라당과 열린우리당이 발의한 반값 아파트에 대해 관심이 쏠리고 있다. 여∙야가 내놓은 반값아파트는 분양가를 낮춰 서민들의 내집마련 부담을 줄이는데 있지만 이를 실현하기 위한 접근방법에는 약간의 차이를 보이고 있다. 여∙야가 야심차게 준비한 대지임대부 분양주택과 환매조건부분양주택의 이모저모를 알아본다.



한나라당 홍준표 의원이 발의한 토지(대지)임대부 분양이란 토지에 대한 소유권은 국가 또는 공공기관이 가진 채 건물만 청약자에게 공급하는 것을 말한다. 대신 국가나 공공기관에 매월 택지에 대한 일정 금액의 임대료를 내야 한다. 이 방식은 현재 토지와 건물을 함께 소유하는 방식과 임대하는 두 가지 공급 방식을 절충한 것이다.



현재 싱가포르 이외에 영국, 스웨덴, 핀란드 등 북유럽국가와 네덜란드, 오스트레일리아 등에서 널리 시행되고 있다. 특히 스웨덴의 수도 스톡홀름과 핀란드 수도 헬싱키의 경우는 지금까지 도시 전체 주택의 70% 이상이 토지임대부 방식으로 공급돼 주택난을 해결한 성공 사례로 꼽힌다.



토지임대부 분양은 아파트 투기의 본질적인 원인을 토지 불로 소득이라고 보는 데서 출발하고 있다. 이에 수도권 분양가의 60~70%가량을 차지하고 있는 토지비를 주택가격 산정시 제한다면 평당 500만~600만 원대 이하에 공급이 가능하다는 것이다.



대지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법안에 따르면 대지 임대기간은 40년으로 하되 분양 받은 자의 60% 이상이 동의하면 임대기간이 40년 더 연장되고 수 차례 갱신도 가능하다. 법안은 대지임대부 방식의 경우 비록 토지 소유권은 없어도 임대기간 동안 그 대지 위에 ‘지상권’이 설정된 것으로 보고 있어 대지 임대기간이 만료되기 전에 재건축을 할 수도 있다.



대지임대부 주택은 무주택자와 서민한테 공급하고 1가구 1주택으로 제한된다. 또 기존 임대주택과 달리 건물은 입주자가 소유하는 것이므로 매매가 가능하다. 그러나 10년 동안 전매가 제한된다.



임대료는 월 임대료 또는 보증금 형태로 그리고 이 둘을 혼합한 방식으로 납부할 수 있다. 토지임대부 분양방식은 국공유지 뿐 아니라 신도시, 기업도시, 재건축∙재개발, 강북 뉴타운 사업에 접목이 가능하고, 용적률도 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 규정에 불구하고 400% 이상으로 완화할 수 있다.



이에 반해 열린우리당 이계안의원이 발의한 환매조건부분양은 국가나 공공기관이 토지개발과 주택건설을 직접 수행해 분양원가 수준의 저렴한 가격에 분양하되, 집을 팔 때 일반인에게 파는 것을 금지하고 반드시 공공기관에 매각하도록 의무화하는 방식이다. 아파트 분양 원가를 필수적으로 공개하고 아파트를 반드시 공공기관에 되팔도록 함으로써 과도한 양도차익을 막겠다는 것이 핵심이다.



예를 들어서 송파신도시에 주공이 33평형 아파트를 3억 원으로 시세에 비해 매우 저렴한 금액으로 분양했을 때 이 아파트를 분양 받은 사람은 이 아파트를 팔 경우 주공에게만 팔 수 있다. 이때 판매 가격은 구입한 가격 3억 원에, 보유기간 동안 물가상승률과 금리 등을 감안한 금액이 적용된다.



환매조건부 분양 방식이 시행되면 토지조성원가, 건축비, 부대비용 등이 포함된 수준에서 아파트 값이 결정되기 때문에 주변 시세에 따라 가격을 결정하는 일반 민간 주택보다 30~40%가량 싼 값에 아파트를 공급할 수 있을 것으로 보고 있다. 여기에 토지와 건물에 대한 소유권을 모두 가지고 있다는 점에서 토지임대부분양과 차이점이 있다.



환매조건부분양주택은 공공택지 내에서 대통령이 정하는 비율의 범위 내에서 환매주택이 우선 건설된다. 청약대상자는 무주택자에 한하고, 2회 이상 환매조건부분양주택을 공급받은 자는 주택 청약자가 될 수 없다. 입주자는 5년 이내 주택을 처분할 수 없다.



부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr