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[전문가칼럼] 상가분양, 잔금 납부시 체크포인트

[부동산뱅크 2007/01/19 - 조회:5965]

상가 분양시 분양대금 납부 형태를 보면 계약금과 중도금(1,2차 이상), 그리고 잔금 형태로 나누어 분양 대금을 납부하기로 대부분이 계약서에 명시되어있고 이를 토대로 분양대금을 납입을 하게 된다. 물론 계약서상에 명시된 입금 날짜에 맞추어 정상적으로 납입을 하게 되는 경우야 별 문제가 없겠지만 분양사에서 제시하는 조건 중 주의해야 할 사항이 있다.



필자가 상담 중 많이 접하는 내용은 계약금과 중도금의 경우 개인 자금과 금융권 대출로 대금 납부가 진행이 되지만 분양사 측에서 잔금의 경우를 애매하게 처리 하는 경우가 있다. 분명 잔금 납입 시기에 대해서 준공 시라고 명시가 되어 있음에도 불구하고 내용인즉 잔금의 경우 임차인에게 임대 보증금을 받아 대체 하면 된다는 구두상으로 제시한다는 것이다.



그러나 막상 건물이 준공이 되면서 잔금시한이 되어 임차인인 맞추어지지 않고 잔금에 해당하는 임대 보증금을 받지 못할 때에는 수 분양자가 잔금의 부담을 질 수 밖에 없다는 문제가 발생한다. 여기서 발생하는 문제점으로 수 분양자들이 잔금을 낼 여력이 될 경우야 별 문제가 없이 진행이 되겠지만, 분양 사측의 말만 믿고 잔금 준비를 못했을 경우 별도의 자금을 마련해야 하는 고충이 따르게 되며 장기간 임대가 안되었을 경우 관리비 까지 떠안아 이중의 고통을 당하게 되는 것이다.



보통 상가 공급자들이 상가를 공급 할 때에는 각층별 면적을 구분한 도면 정리를 한 후 점포별로 분양을 하게 된다. 그런데 상가를 구입 하고자 하는 수 분양자들의 예산과 점포면적대비 분양가가 일치되게 맞아 떨어지지 않은 상황이 자주 발생 하게 되는데 예를 들어 1층 20평 기준 평당 2000만원 이라고 하면 전체 분양가는 4억이 된다. 이때 수분양자의 예산이 2억 정도라고 하고 수분양자가 이 점포를 맘에 들어 하거나 또는 공급자가 어떻게든 분양을 시도할 경우 부족분 2억에 대해 1억 정도는 대출로, 나머지 1억에 대해서는 임대 보증금으로 대체하면 된다는 식으로 분양이 이루어 지고 있는 것이다.



여기에 함정이 있다는 사실을 수 분양자들은 명심 해야 한다. 상가는 상권이 형성되기 전까지는 일반적인 수익율을 기대하기가 어려운 투자 상품이다. 따라서 준공후 일정 기간동안은 임차인 구하기도 쉽지 않을 수 있다. 또한 금융권 과의 대출 관계도 약정 되지 않은 상태에서 분양을 하고 있는 현장들도 상당수 이다.



잔금을 내지 못하면 소유권 이전을 하지 못하는 것은 당연하고 밀린 금액에 대해서는 고율의 연체 이자까지 물어야 하는 이중고를 겪는다는 것을 알아야 한다.



물론 상가 후분양제도의 요건을 갖추고 공급하는 분양 상가는 안전성이 있다. 후분양 법에 분양 대금 납입관계부터 자금 관리 등을 부동산 신탁사에서 투명하게 제시하고 공고 후 분양을 하도록 명시하고 있기 때문이다.



그렇지만 후분양제도 시행 이후 정상 적인 분양 승인 절차를 밟아 상가를 공급 하는 현장이 거의 전무한 상태 이기 때문에 중도금이나 잔금 처리 부분에 있어서 과거 문제점이 되풀이 될 가능성이 많다고 보는 것이다.



아무리 목이 좋고 향후 비젼이 뚜렷하게 좋아 보이는 분양 상가라도 잔금 부분에 대해서 명확히 해둘 필요가 있고 가급적 점포의 분양가가 자신의 여유자금보다 상회 할 때에는 가급적 피하는 것이 상책이고 잔금 납입 시점에 본인의 자금 계획이 어떻게 될 것인가에 대해서 대비를 해놓는 것이 바람직 할 것이다.





<상가 114 투자 전략 연구소 유 영 상 소장>