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[재테크교실] 인터넷 공매로 내집장만 해볼까

[부동산뱅크 2007/02/07 - 조회:7318]

주부 김모씨는 며칠 전 1억 3,000만 원으로 방학동 소재 26평형 아파트의 주인이 됐다. 이 아파트의 현 시세는 1억 5,000만 원. 소형 아파트값이 요동친다는 요즘 김씨가 시세보다 싼 가격에 내집 장만을 할 수 있었던 비결은 뭘까? 김씨는 그동안 공매로 나오는 물건을 꼼꼼히 살피며 적극적으로 입찰에 나선 것을 내집마련의 비법으로 꼽는다.



재테크 수단으로 경•공매가 떠오르고 있다. 특히 경매에 비해 비교적 권리관계가 투명한데다 인터넷으로 손쉽게 입찰에 참여할 수 있는 공매에는 초보자들까지 몰려들며 성황을 이루고 있다. 공매로 내집마련 시 짚어봐야 할 체크리스트를 알아본다.



◈ 공매란 무엇? = 공매란 정부기관이나 공기업, 금융기관 등이 소유하고 있는 부동산을 공개입찰 방식으로 매각하는 것으로 한국자산관리공사가 맡아서 집행한다. 공매 물건은 크게 압류재산과 유입자산, 수탁재산, 고정자산, 국유재산 등으로 나뉘며 이 중 압류재산은 세무서 등이 체납세금 등의 이유로 소유자로부터 압류한 부동산, 유입자산은 한국자산관리공사가 소유한 물건, 수탁재산은 금융기관이나 기업체에서 한국자산관리공사에 매각을 위임한 물건을 각각 뜻한다.



◈ 공매 절차부터 꼼꼼히 = 인터넷 공매에 참여하기 위해서는 우선, 자산관리공사가 운영하는 온비드(www.onbid.co.kr) 사이트에 접속해 회원가입 절차를 거쳐야 한다. 이후 실제로 입찰에 참여하기 위해서는 한국정보인증 등의 공인인증기관에서 발행한 ‘전자거래범용 개인 공인인증서’를 발급받는 게 필수다. 이미 발급받은 공인인증서가 있다면 온비드 사이트에 로그인후 공인인증서를 등록하면 된다.



인터넷 입찰을 위한 준비가 끝났으면 입찰공고나, 물건정보, 상세검색 기능 등을 통해 인터넷 입찰이 가능한 물건을 검색해 입찰서를 작성하고 입찰 보증금과 수수료를 정해진 납부일까지 내면 모든 절차가 마무리된다. 입찰 결과는 ‘나의 온비드 메뉴’의 입찰내역에서 확인할 수 있다.

◈ 꾸준한 관심이 좋은 물건을 부른다 = 공매에 성공하기 위해서는 발빠른 정보 수집이 무엇보다 중요하다. 경매에 비해 상대적으로 아파트나 주택 등 일반인들이 관심을 가질 만한 물건이 많지 않으므로 꾸준히 관심을 가져야 원하는 물건 입찰에 참여할 기회가 생긴다. 이를 위해서는 ‘나의 온비드 맞춤정보 입력하기’ 메뉴를 통해 원하는 물건의 종류나 입찰방식 등을 선택해 놓는 게 좋다. 예를 들어 매각물건의 종류로 ‘아파트’를 선택해 두면 아파트 입찰이 있을 경우 ‘나의 온비드 메뉴’에서 손쉽게 확인해볼 수 있다.



◈ 권리관계 분석 소홀히 하지 말아야 = 경•공매에서 말하는 권리분석이란 낙찰자가 해당 물건의 소유권을 획득하는데 법적인 문제가 없는지를 살피는 것을 뜻한다. 해당 물건에 채권•채무 관계가 복잡하게 얽혀있을 때, 이런 권리가 낙찰자에게 그대로 인수되거나 없어지는 지 확인해봐야 하기 때문이다. 보통 인터넷 입찰은 기간제입찰 방식으로 2~3일간 진행되므로 등기부등본 확인 등 권리관계를 면밀히 살필 시간을 벌게 된다.



보통 압류재산을 제외한 나머지 공매 물건은 모든 권리가 말소되고 공사 소유로 이전되기 때문에 권리관계가 비교적 깨끗하다. 그러나 보통 캠코나 금융기관에서 명도(집 비우기) 책임을 갖는 유입자산이나 수탁재산이라 하더라도 경우에 따라서 매수자가 책임을 지는 경우도 있으므로 이를 반드시 확인해야 한다. 또 공매 물건이 아파트 등 주거용 건물이라면 낙찰금액과는 별도로 전세금 부담이 없는지도 점검해봐야 한다.



압류재산인 경우에는 법원경매와 유사해 입찰자 스스로의 권리분석이 필수다. 주거용 건물의 경우 공매가 끝난 경우에도 집주인이나 세입자가 집을 비워주지 않을 수 있다. 이 경우 법원경매의 경우에는 6개월 이내에 인도명령을 받아 집행할 수 있지만 압류재산은 명도소송을 거쳐야만 인도명령을 받을 수 있다. 이럴 경우 원하는 날짜에 입주하지 못하는 경우도 발생할 수 있으므로 입찰 전 현장을 방문해 확인해보는 노력이 필요하다. 또, 세금 압류일자 또는 근저당 설정 등기 이전에 등재된 가등기나 가처분, 지상권 등은 말소가 되지 않으므로 사전에 등기부등본을 열람해 반드시 확인해봐야 한다.



◈ 현장실사는 필수 = 등기부등본 등 서류상 별 문제가 없는 물건이라고 하더라도 현장 확인을 소홀히 해서는 안 된다. 건물의 경우 노후도가 심해 수리비가 많이 들면 싼 값에 낙찰받은 메리트가 순식간에 사라질 수 있다. 또 해당 주택 의 향이나 구조, 주변 환경 등 생활여건도 꼼꼼히 살피는 게 좋다. 토지의 경우에도 지상에 무허가 또는 유허가 건물이 있을 수 있으므로 현장을 방문해, 해당 지번 내 건물의 존재유무를 반드시 확인해야 한다.



◈ 가격 비교도 꼼꼼히 = 공매로 나온 물건이라고 해서 모두 시세보다 싼 것은 아니다. 따라서 입찰 전 부동산 포털사이트 검색이나 현지 실사를 통해 주변 시세를 점검해 봐야 한다. 최근에는 경•공매로 사람들의 관심이 몰리면서 낙찰가율이 크게 높아지고, 낙찰가가 감정가를 웃도는 사례도 있으므로 지나치게 높은 값에 낙찰을 받아 수익률이 떨어지지 않도록 주의해야 한다. 또 경우에 따라 물건 대금을 나눠 내거나 대금 선납 때 이자를 감면해 주는 등의 혜택을 제공하기도 하므로 입찰 전 꼼꼼히 살펴보는 게 좋다.





부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr

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