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[전문가칼럼]상가투자, 유동인구를 예측해야 성공한다 ① 택지지구

[부동산뱅크 2007/03/06 - 조회:4827]

상권은 소비자가 있는 곳이면 어디든 형성이 된다. 다만 지역 여건에 따라 어떤 유동인구가 얼마나 밀집되는가에 따라 상권의 구성도가 달라지게 되는 것이며 상권별로 인지도와 색깔을 갖게 된다. 따라서 유동인구를 끌어 모을 수 있는 충분 요건을 갖추고 있는가에 따라 상권이 지속적으로 유지되고 발전할 상권인가, 쇠락을 할 것인가를 판단 할 수 있다. 이는 기존 도심과 택지개발 지구 상권을 초기 형성 과정부터 현재 상권의 진행 과정을 들여다 보고 비교해 보면 잘 알 수 있으며 상가에 투자를 고려하는 예비 투자자들이 반드시 점검 해봐야할 사항이다.



상권의 유형을 들여다 보면 크게는 도심지 상권과 택지개발 지구에 조성되는 상권으로 분류할 수 있다. 이를 다시 세분화해 보면 주거지역 상권, 업무시설 밀집지역 상권, 역세권상권, 대학가 상권, 행정타운 상권 등으로 나뉘어 지며 상권 형태별 주요 업종도 다르게 나타난다. 이는 각 상권 형태별로 주 유동인구 즉 소비층의 비율이 다르기 때문이며 따라서 상가 투자의 기법 역시 각각 상권별로 다르게 접근해야 한다.



택지개발 지구 상권은 정부의 200만호 주택공급 계획에 따라 1기 신도시(분당, 일산, 평촌, 산본, 중동) 시대부터 조성이 되었다고 볼수 있다. 대규모 택지가 조성됨에 따라 택지안 주민이 이용할 수 있는 편의 시설제공 목적으로 행정타운과 공공시설 용지, 공원, 업무 상업용지가 별도로 공급되어 상가들이 공급되기 시작 하였으며 택지개발 지구 상권이 투자자들에게 인지되기 시작하였다.



그러나 택지개발지구 상권은 배후단지에 대한 막연한 기대치에 의해 실패사례가 상당수 드러나게 되는데 이는 상권의 형성 과정을 무시한 상가 공급 방식과 투자자들의 상가에 대한 접근 방식이 오류를 범한 탓이라 할 수 있다. 즉 상권이 갖춰야할 요건을 충족할 때까지는 일정기간 시간이 소요된다는 점을 간과한 것이다.



택지개발 지구 상권이 안정적으로 형성되고 유지되는 조건은 주거단지의 충분한 소비층과 주중 낮과 밤의 상권을 받쳐주는 업무시설, 소비층을 끌어모으는 백화점과 할인점, 젊은 소비층을 상권에 유입시키는 고등학교와 대학교, 상권에 자유롭게 진출입할 수 있는 도로와 지하철역(역세권) 등을 고루 갖춰야 한다.



이런 조건을 충족하려면 오랜 시간이 소요된다. 일시적으로 모든 시설물이 들어서는 것이 아니기 때문이다. 상가 공급 역시 블록별 공급계획을 정해 공급하는 주택과는 달리 일정한 계획이 없다. 토지 사용시기 이후 상업용지를 소유한 공급자들에게 상가 공급 여부가 달려있기 때문이다.



따라서 택지개발지구 상권은 택지 조성 후 상가 공급기(1년)와 조정기(2년: 지역소비층에 맞는 업종 조정), 성장기(2년: 임대료조정 및 본격적인 입점)를 거치면서 안정기에 들어서게 되고 비로소 상권의 틀을 갖추게 되는 것이다. 물론 이때 업무시설과 더불어 행정타운, 대형 백화점등 유통시설들이 들어서고 지하철 역등이 함께 들어서면 금상첨화의 상권으로 발돋움 하게 되는 것이다.



상권의 요소를 잘 갖춘 대표적인 예로 분당의 서현역 상권과 최근에는 정발산일대가 개발되어 상권이 다소 위축되었지만 일산의 주엽역, 평촌 범계역, 산본의 산본역앞, 인천 구월동 예술회관역 상권 등이 있고 대규모 택지개발 지구 내 상권이지만 불충분 요건으로 인한 슬럼화 지역은 수원 영통, 용인 죽전, 용인 구갈3지구 등을 비교 할 수 있다.



택지개발 지구 상업용지 내 상가에 투자시에는 상권형성이 다소 시간이 소요되더라도 앞서 기술한 상권이 갖춰야할 요건이 언제인지 가늠하고 예측하여 투자시기 및 가부를 판단해야 할 것이다.





<상가 114 투자전략연구소 유영상 소장>