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[알고계세요?] 집살 때 포괄근저당권 여부 확인

[부동산뱅크 2007/03/02 - 조회:9927]

최근 담보대출 규제가 강화되면서 대출 승계가 가능한 근저당 설정 주택을 매입하는 사람들이 늘고 있다. 하지만 근저당권의 성격을 정확히 파악하지 않으면 채무 범위에 관한 불이익을 볼 수 있으므로 미리 그 성격을 파악해 두는 것이 좋다.



현재 금융기관에서 부동산을 담보로 설정하는 저당권으로는 포괄근저당권과 (일반)근저당권으로 분류되는데, 어느 것을 선택하느냐에 따라 채무자에게 미치는 담보 범위가 달라지게 된다.



근저당권은 계속적인 거래관계로부터 발생하는 불특정 다수의 장래채권을 결산기에 계산해 잔존하는 채무를 일정한 한도액의 범위 내에서 담보하는 것을 말한다. 따라서 정확한 채무액은 약정된 결산기에 비로소 확정된다. 이에 채무를 모두 변제하면 말소되는 저당권과는 달리 채무를 변제하더라도 근저당권자(은행)가 근저당권설정계약을 해지 하지 않는 한 말소되지 않는다. 즉, 결산기 도래 전까지는 채권최고액까지 별도의 근저당권설정등기 없이 계속해서 빌릴 수 있는 것이다.



또 저당권의 경우 원금, 이자, 위약금 등에 따른 손해배상채권(결산일로부터 1년 분)과 경매에 따른 실행비용도 담보로 하지만 근저당권은 경매에 다른 실행비용이 피담보채무액에서 제외되고, 손해배상채권도 채권최고액에 모두 포함돼 있다.



포괄근저당권은 근저당권보다 채무의 범위가 더 넓다. 포괄근저당권은 해당 부동산을 담보로 받은 대출금액 외에 현재 또는 미래에 발생할 수 있는 다른 채무를 포함해 저당권을 설정하는 것이다. 은행이 채무자의 부동산 담보대출과 신용대출을 하나의 저당권으로 묶어두기 때문에 채권액의 120%를 채권최고액으로 하는 게 일반적이다.



따라서 포괄근저당권이 설정돼 있는 부동산을 매수한 경우 매수인은 주택에 대한 채무뿐만 아니라 그 외 매도자의 신용대출, 현금서비스 등에 대한 모든 채무까지 떠안게 된다.



하지만 부동산등기부상에는 설정일자, 채권최고액, 채무자, 채권자 등만 표시돼 있을 뿐 별도의 포괄근저당권 표시가 없어 확인하기가 쉽지 않다. 그러므로 등기부등본에 근저당권이 설정돼 있다면 매도인과 함께 해당 은행에 가서 ‘피담보채무범위 확인서’를 발급받아 포괄근저당권의 여부를 확인하는 게 중요하다.



만일 포괄근저당권이 설정돼 있다면 이를 함께 말소 처리 또는 채무자의 명의를 변경 등의 조치를 취해야 재산상의 손해를 막을 수 있다.





부동산뱅크 이정민기자 leejm@neonet.co.kr