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꿩먹고 알먹는 임대사업 ‘여기가 딱’

[부동산뱅크 2007/03/02 - 조회:6606]

안정적인 임대수익에 시세차익은 ‘덤’. 정부의 전방위 부동산시장 규제책에 시세차익을 노린 부동산 투자길이 꽉꽉 막히면서 고정적인 임대수익을 노릴 수 있는 주택 임대사업에 관심이 쏠리고 있다. 특히 대단지에 들어선 소형평형 아파트의 경우 신혼부부를 중심으로 임대수요가 끊이지 않을 뿐 아니라 최근 탄력 받고 있는 소형아파트값 강세에 힘입어 시세차익도 기대할 수 있을 전망이다.



또한 임대사업자로 등록해 각종 세금혜택도 볼 수 있다. 그러나 양도세와 종부세 등 세금 혜택을 보기 위해서는 전용면적 25.7평 이하, 공시가격 3억 원 이하 주택 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다는 까다로운 조건을 만족해야 한다. 이때 양도세의 경우 5채의 주택이 같은 시(특별시•광역시 포함)•군에 위치해야 양도세 중과를 피할 수 있고, 종부세는 같은 시•도에만 소재해 있으면 종부세 합산과세 대상에서 제외된다. 또 해당 주택 보유 후 공시가가 3억 원이 초과했다면 양도세는 중과 대상에 포함되지만 종부세는 최초 과세시점에만 3억 원을 넘지 않으면 합산과세 대상에 포함되지 않는다.



소형아파트 임대를 마음먹었다면 단독세대가 많은 업무시설이나 대학교 밀집지역 보다는 신혼부부 등 가족단위 거주자 비율이 높은 강북이나 택지지구를 공략하는 게 좋다. 전세수요의 경우 주거 쾌적성 보다는 편익시설이나 교통여건에 더 중점을 두기 때문에 쇼핑시설이 풍부한 역세권을 노려야 풍부한 잠재수요를 보장받을 수 있다. 또 10평형대 소형아파트 보다는 20~30평형대 중형 평형을 노려야 꾸준한 임대수요는 물론 시세차익에도 도움이 된다.



지하철 7호선을 통해 강남지역으로 바로 연결되는 노원구 중계동에서는 그린아파트와 무지개아파트 등을 고려할만하다. 두 단지 모두 18~26평형으로 각각 3,481가구, 2,433가구로 구성돼 있다. 지하철 7호선 중계역을 단지 입구에서 이용할 수 있으며 중원초, 청계초, 중원중, 대진여고 등의 교육시설이 인근에 들어서 있다. 건영옴니백화점, 2001아울렛, 건영옴니마트 등 생활편익시설도 풍부해 신혼부부나 어린 자녀를 둔 학부모들에게 인기가 높다.



리모델링 호재로 가격 상승폭이 컸던 상계동 일대에서는 주공3단지를 고려할만하다. 지하철 4•7호선 환승역인 노원역을 도보 5분 거리에서 이용할 수 있고, 노원구청 등의 관공서와 롯데백화점, 상계백병원, 건영옴니마트 등 생활편익시설도 두루 갖추고 있다. 상수초, 노원중, 상계고 등의 교육시설이 인접해 있다. 13~33평형 2,113가구로 이뤄져 있다.



저렴한 임대료로 세입자를 공략하고 있는 중랑구에서는 신내동 신내시영 6단지와 9단지를 주목해보자. 신내6단지는 17~25평형, 1,609가구, 9단지는 14~22평형 1,650가구 규모로 구성돼 있다. 모두 지하철 6호선 봉화산역을 걸어서 닿을 수 있으며 버스를 이용하면 지하철 6•7호선 환승역인 태릉입구역과 1•6호선 환승역인 석계역 이용도 가능하다. 자동차를 이용한 동부간선도로 진입도 수월한 편이다. 금성초, 봉화초, 원묵중, 태릉고 등의 교육시설이 풍부하며 이마트, 까르프 등의 쇼핑시설을 이용할 수 있다.



강서권으로 눈을 돌리면 한강변에 자리잡은 목 좋은 아파트를 선택할 수 있다. 강서구 가양동 도시개발2,3단지는 각각 15~21평형 가구 1,624가구, 15~22평형 1,556가구로 구성돼 있다. 홈에버, 이마트, 그랜드마트 등의 편익시설과 가양초, 경서중, 마포고 등의 교육시설이 인접해 있다. 현재는 교통여건이 단점으로 지적되고 있으나 지하철 9호선 개통 시점과 맞물리면 전세수요 증가와 매매가 상승에 따른 시세 차익도 기대할 수 있을 전망이다.