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[전문가칼럼]제2의 大부흥기에 들어선 강남역 상권

[부동산뱅크 2007/03/14 - 조회:5910]

상권은 돈이다. 또한 상권은 물의 흐름과 같아서 한번 상권이 커지게 되면 폭발적인 흡수력을 가지고 있어 상권이 불어나는 범위는 기하급수적인 현상, 즉 제곱의 법칙 따라 커지게 된다. 그러므로 상권이 한번 커지기 시작하면 상권의 크기는 순식간에 탄력을 받아 주변의 모습은 돈이 중심이 되는 상권으로 변화시키는 힘을 가지고 있다.



강남역 주변 상권을 보면 이와 비슷한 상권이라는 사실을 그동안의 변화를 보고 알 수 있다. 1970년대 후반 강남이라는 영동상권은 허허벌판에서 시작되었다. 이러한 상권을 돈 되는 상권으로 만들기 위해서 처음으로 주관한 주체가 정부였다. 도로를 놓고 건물을 짓고 계속적인 투자와 사회간접자본을 들여 공들인 계획된 도시, 바로 강남 지역인 것이다. 특히 강남이 돈이 되는 상권으로 변화된 것은 정부의 적극적인 개입과 함께 도로와 지하철 그리고 소비계층의 유입이 중요한 요소로 작용하게 되었다.



강남역 상권을 살펴보자.

지하철 2호선과 강남대로라는 간선도로와 우리나라 최고의 소비계층을 배후상권을 가지고 있고, 소비력이 강한 20대를 중심으로 구성된 소비력은 어느 곳보다 강력한 상권을 이루는 요소로 작용하고 있다.



또한, 지하철 2호선 순환선은 서울의 지하철의 중추신경계 역할을 톡톡히 하고 있을 뿐만 아니라 지하철 모든 노선과 연계되어 있다. 버스 노선은 서울 주요지역은 물론 수도권과도 거미줄처럼 연계 되어 있다. 특히 소비계층의 강자로 부상하는 수도권 남부인 분당, 용인, 안양, 수원 등으로 버스 노선은 아주 잘 발달 되어 있다.



특히, 강남역 지하철 3번 출구 앞은 강남대, 아주대, 상명대, 용인대, 외국어대, 경희대등 지방캠퍼스를 둔 9개 대학의 학교버스의 출발지여서 엄청난 유동인구가 몰리는 상권이고, 젊은 20대 중심의 상권으로 발전할 수밖에 없는 지역적, 교통적 특징을 모두 갖추고 있다. 따라서 강남역의 경우 상권의 중심지가 될 수밖에 없고 많은 유동인구는 상권 발달의 기본적인 요소로서 작용하고 있다.



강남역 업종을 비교해보자.

강남역은 젊은이들의 상권으로 인하여 유행에 빠르고 회전율이 높고 중저가의 상권으로 형성되어 있다. 업종은 복합적이며 소비성향이 활발한 나이인 20대를 타깃으로 중저가의 브랜드 ？？ 브랜드 빵집, 브랜드 커피？？ 이동통신 대리점등이 자리를 잡고 있다.



특히 지하철 6번 출구부터 교보빌딩 4거리가지의 노선의 판매상권은 지오다노, 뉴욕제과등과 같은 브랜드？事？이루어져 있고, 이들 건물등은 랜드마크적으로 강남의 대표적인 만남의 장소이며 브랜드 홍보 역할을 하는 곳이기도 하다. 또한 이면도로에는 먹거리와 유흥상가들이 즐비하게 있어 오후6시 이후에는 사람이 부딪힐 정도로 유동인구가 최고에 달한다.



지하철 5번 출구 쪽으로는 대형 패밀리 레스토랑이 군을 이루고 있어 젊은이는 물론 주변의 아파트 가족단위 고객까지 유입하고 있다. 하지만, 강남역도 강남대로에 버스중앙차로가 생기면서 상권의 변화를 가져 왔다 .



우선 출구 지하철 6번과 7번상권간의 유동이 원활해졌다. 중앙차로의 영향으로 유동인구의 축이 6,7번 지역을 동시에 포함하는 지역으로 확대되고, 기존의 6번출구쪽에 있는 유동인구들이 7번쪽으로 확대됨은 물론, 중앙차로를 연결하는 횡단보도의 역할을 더욱 무게중심이 강하게 나타나게 된 것이다. 이에반해 지하상가의 상권 구매력이 떨어지고 횡단보도 근처의 상가들이 호황을 맞게 되었다.



강남역에서 양재역으로 내려가는 출구 2번과 3번의 유동인구도 더 활발해져서 향후 상권이 가장 확대가능성이 높은 지역으로 볼 수 있다. 이 지역에는 원활한 유동인구 이동을 위해 기존의 횡단보도보다 많은 횡단보도가 생겼고, 3번 출구 쪽의 삼성타운(43층. 연면적11만 7,000평)은 향후 2008년 상반기에는 하루 20만 이상의 유동인구를 기대하게 한다. 즉 활성화 되지 못했던 3,4번 출구의 상권이 삼성 타운으로 인해 교보타워에 이어 직장인 상권으로 부상하게 될 것임에 틀림이 없다.



따라서 삼성타운이 강남역 상권에 미치는 영향은 새로운 신도시를 건설하는 효과와 같은 강한 상권적 입지를 가지게 될 것이다. 하루 유동인구 20만명과 선릉역까지 오피스 임대료 상승을 가져 올 것으로 예상되는 삼성타운은 지하철 2호선 개통과 함께 강남역 최대 호재로 작용할 것이다.



더 나아가 그동안 20대 중심의 강남역 상권이 30-40대 상권으로 재편되고 이로 인한 매출증가는 주변의 상권을 변화시킬 가능성이 너무 농후하다.



또한, 신분당선 지하철역도 강남역과 뱅뱅사거리 사이에 신설됨으로 9호선 건설과 함께 강남역의 확대와 제2의 부흥기를 기대하게 하는 것들이다. 그동안 오피스 상권이었던 교보 사거리는 9호선의 호재로 오피스 임대료 및 매매가격이 오르는 것은 물론 양재역까지의 건물군은 기존의 제2의 테헤란로가 될 것으로 보인다.



그렇다면 강남역 상권에 비례한 건물 및 땅값, 주변아파트 가격은 어떠할 것인가? 삼성타운 쪽에 있는 건물 임대는 이미 바닥이 난 상태다. 또한, 작년(2006년)에 평당 5-6천만원하던 주변 상업지역 땅값은 1억을 넘은지 오래다. 이러한 추세러 본다면 향후 강남역 땅값은 꾸준한 상승곡선을 넘어 초특가격으로 변할 가능성이 매우 높다.



반면, 2012년 까지 1차계획에 따라 강남대로 양재역에서 강남역과 교보타워를 걸쳐 논현역까지 이어지는 3km구간 폭40m 지하 5~6 층 깊이의 강남역 지하도시 건설은 생각해 볼 문제가 많다. 우선 수조원이 들어가는 공사비와 공사기간에 따른 민원 발생등은 해결해야 할 가장 큰 문제중의 하나이다.



그럼에도 불구하고 지하도시가 현실화 될 수 있을까?

가장 크게 부각되는 문제점으로는 공사기간 동안의 지상 교통혼잡 문제나 자본 확보문제 등의 눈에 보이는 문제와 기술적인 문제등을 해결해야할 문제들이 산재해 있다. 지하 도시 건설은 교통 혼잡문제를 크게 갖고 있는 강남역으로써는 현실과 상당한 거리가 있다고 본다.



그렇지만 만약 가능성이 멀지만 지하도시가 실현될 경우 지상에는 브랜드 위주의 의류, 유흥, 먹거리 및 판매 상권이 자리를 잡고 지하에는 보세 패션몰이 자리를 잡을 것으로 보인다. 현재 강남역 지하상가의 경우 패션과 분식점과 이동통신이 혼재되어 있어 쾌적성과 전문성이 떨어지는 것에 비해 상당한 전문점 위주의 상권이 재편될 것으로 보인다.



기존의 상가의 권리금은 꾸준한 상승세로 이어질 것이며, 강남역 중심으로 형성된 권리금도 교보타워부터 양재역까지 비슷한 수준으로 이어질 가능성이 높다.

주변의 아파트의 가격은 더욱 상승세를 이어갈 것으로 보이며 건물은 공실률 감소에 따른 추가 상승이 예상된다.



최고의 상권을 자랑하는 강남역 상권! 강남역이 현재뿐아니라 향후에도 대한민국 최고의 상권을 유지할 수 있는 배경에는 다음과 같은 요소를 골고루 갖추고 있기 때문이다.



첫째. 처음부터 정부의 주관으로 계획적으로 이루어진 지역

둘째, 사통팔달의 도로와 유동인구등 위치적 편리성.

셋째. 수도권 캠퍼스 대학 학생들의 편리한 접근성.

넷째. 9호선과 신분당선 및 삼성타운의 호재로 인한 개발가능성.

다섯째. 소비력이 강한 20대 중심에서 30-40대로의 상권확대성

여섯째. 교육, 소비계층, 아파트가격 유지등 기존의 탄탄한 인프라 구성



따라서 강남아파트의 불패 신화의 영속성으로 강남역 상권의 불패도 삼성타운 및 신분당선, 9호선등의 이어지는 개발 호재로 강남역 상권은 제2의 대부흥기를 눈앞에 두고 있고, 앞으로 수십년간의 대한민국의 중요상권의 핵심으로 이어질 것임에 틀림없다.





[YEL부동산 연구소 양은열 대표]