[알고계세요?] 도시 및 주거환경 정비사업이란

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[알고계세요?] 도시 및 주거환경 정비사업이란

[부동산뱅크 2007/04/18 - 조회:4485]

도시 및 주거환경 정비사업이란 도시 내에 낡고 오래된 주택이 밀집돼 있어 주거환경이 좋지 않은 지역의 도로, 공원 등 공공시설을 재정비하고 노후주택을 신축, 주거환경을 개선시키는 도시계획 사업이다. 정비사업에는 도시 및 주거환경 정비법에 따라 재개발, 재건축, 도시환경정비사업, 주거환경정비사업 등 4가지로 구분된다.

▲도시환경정비사업= 상업•공업지역이나 도심 또는 부도심 등에서 토지를 효율적으로 이용하고 도시기능을 회복하기 위해 시행하는 사업이다.

지역 내 최저고도지구(건축물 높이의 최저한도를 정할 필요가 있는 지구)의 토지 면적이 구역의 50% 이상을 차지하고, 최저고도에 미달하는 건축물이 당해 지역 내 건축물 바닥면적합계의 3분의 2이상을 차지하고 있을 경우 정비사업구역으로 지정 받을 수 있다.

도시환경정비사업은 보통 준주거 또는 일반상업, 중심상업지역을 대상으로 하기 때문에 용적률(800% 상회)이 다른 사업지에 비해 높다. 또 상업 및 업무시설과 주거시설을 복합적으로 지을 수 있어 조합원들의 선택의 폭이 넓을 뿐 아니라 추가부담금도 낮다.

이 구역에서는 임대주택 건립의무는 없으나 조례로 따로 정할 수 있다. 서울에서 200가구 이상 주택을 건립할 경우 일반주거지역에서는 건립세대수의 17% 이상을, 상업 및 준주거지역에서는 주택전체 세대수의 17% 또는 연면적 10%이상을 임대주택으로 공급해야 한다. 이때 임대주택의 규모는 전용면적 40㎡ 이상이다.

현재 서울에서는 세운상가, 용산, 마포, 영등포 등에서 활발하게 도시환경정비사업이 진행되고 있다.

▲주택재개발정비사업= 정비기반시설이 열악하고 노후•불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다. 노후∙불량건축물의 수가 대상구역 안 건축물 층수의 2/3이상일 경우 정비구역지정 신청이 가능하다.

서울시의 경우 지난 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층 이하의 건축물은 30년이 지나야 되고, 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층 이상 건축물은 22+(준공연도-1982)ⅹ2년, 4층 이하의 건축물은 21+(준공연도-1982년)이 경과해야 노후건축물로 분류된다. 또 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년이 지나야 된다.

준주거나 일반주거지역 등의 지역을 중심으로 사업이 진행되기 때문에 용적률(200%내외)이 도시환경정비사업에 비해 낮다. 사업시행자는 토지소유자 또는 설립된 조합이지만 도시계획이나 공공시설사업과 병행할 필요가 있는 경우와 천재•지변 기타사유로 긴급한 정비사업이 필요한 경우에 한해 공공이 사업을 시행할 수 있다.

공급되는 주택규모는 전체 가구수의 80% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 하고, 전체 가구수의 17% 이상을 임대주택으로 지어야 한다. 이때 임대주택의 30% 이상 또는 전체가구수의 5%이상을 전용면적 40㎡ 이하로 공급해야 한다.

다만 공급되는 총 가구수가 200가구 미만일 경우 임대주택을 짓지 않아도 된다. 또 정비구역 내 학교용지를 확보해야 하는 경우에는 시•도지사가 정하는 바에 따라 임대주택 가구수를 50% 범위 내에서 차감하여 조정 할 수 있다.

▲주거환경개선사업= 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후•불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 행해진다.

이 사업은 ▲1985년 6월 30일 이전 건축된 무허가건축물 등 노후 불량건축물의 수가 50% 이상인 지역 ▲개발제한구역으로 구역지정 이전 노후 불량건축물의 수가 50% 이상인 지역 ▲주택재개발구역 내 토지 등의 소유자 50% 이상이 주택재개발사업을 원하지 않는 지역 등에서 구역지정을 받을 수 있다. 서울에서는 천연동의 천연뜨란채, 신림동의 관악산 휴먼시아 등이 대표적인 주거환경 개선사업지역이다.

사업시행은 토지 등 소유자의 2/3 이상의 동의와 공람공고일 3월 전부터 당해 정비구역에 3월 이상 거주하고 있는 세입자 세대수 과반수의 동의를 각각 얻어 지자체나 주택공사, SH공사 등에서 하게 된다. 이에 신규주택의 공급보다는 토지 등 소유자와 세입자의 주거안정을 고려한 거주환경개선을 중심으로 사업이 진행된다. 서울에서는 천연동의 천연뜨란채, 신림동의 관악산 휴먼시아 등이 대표적인 주거환경 개선사업지역이다.

주택규모는 전용면적 85㎡이하로 하고, 시장•군수가 인정하는 경우 총 건설호수의 10% 범위 내에서 85㎡ 초과 주택 공급 가능하다. 또 총 가구수의 20% 이상은 임대주택이 공급된다.

▲주택재건축정비사업= 정비기반시설은 양호하나 노후불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업이다.

공동주택은 건축물의 일부가 멸실 돼 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역, 재해 등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역 등에서 재건축정비구역으로 지정 받을 수 있다.

단독주택은 기존 단독주택이 300호 이상 또는 면적이 1만㎡ 이상인 지역으로 정비기반시설이 충분히 갖추어져 인근 지역에 정비시설을 추가로 설치할 필요가 없고, 노후•불량건축물이 당해 지역 안에 있는 건축물수의 2/3 이상, 도로율을 20% 이상으로 확보할 수 있어야 한다.

공급되는 전체 가구수가 300세대 이상인 경우에는 전용면적 60㎡ 이하 주택을 20% 이상, 60㎡초과~ 85㎡이하 40% 이상하되 85㎡ 이하 규모의 주택이 전체 연면적에서 차지하는 비율이 50% 이상이어야 한다. 이때 늘어나는 용적률의 25% 이상을 임대주택으로 지어야 한다.

부동산뱅크 이정민 기자 leejm@neonet.co.kr