[분양포커스]조합아파트로 내집마련, 이것만은 따져라!

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[분양포커스]조합아파트로 내집마련, 이것만은 따져라!

[부동산뱅크 2008/12/30 - 조회:7394]

청약통장 ‘NO’…계약 후 바로 전매 가능
토지매입현황•주변시세 등 현장확인 필요

경기침체로 아파트 분양시장이 꽁꽁 얼어붙어 있지만 조합아파트 등 다양한 형태의 아파트가 수요자들의 시선을 사로잡고 있다. 조합아파트는 무주택자들로 구성된 지역 주민이 조합을 결성하고, 공동으로 용지를 매입해 아파트를 분양받는 사업이다.

조합원 자격요건이 까다롭지만 청약통장이 필요없고, 계약 후 바로 전매가 가능한데다 일반분양보다 저렴한 가격에 내집마련이 가능한 것이 특징이다. 또한 조합아파트 잔여분이 20가구 미만일 경우, 사업승인이 필요없이 일반분양으로 전환 가능하다.

그러나 최근 일부 사업장에서 공사기간이 지연되고, 추가부담금 분쟁 등이 발생하는 등 사업에 차질을 빚기도 했다. 이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 조합아파트에 관심있는 수요자들을 위해 투자시 유의해야 할 사항들을 알아봤다.

첫째, 토지매입 및 조합원모집 현황을 확인해야 한다. 조합원 모집이 늦춰지면 사업이 지연되고, 이로 인해 입주시기도 예정보다 늦어질 수 있으므로 토지를 얼마나 확보했는지가 사업 진척의 중대한 변수로 작용한다. 현재 주택법에 따르면, 개별 조합원이 모여 100% 토지매입을 완료해야 사업승인이 가능하지만 최근 국회에서 조합이 사업부지의 80% 이상만 매입하면 사업승인이 가능하도록 개정안을 검토하고 있다.

둘째, 추가부담금이 발생할 소지는 없는지 체크해야 한다. 일부 토지 소유자들의 ‘알박기’ 나 사업 지연에 따른 공사비 추가부담으로 당초 분양가보다 더 비싸질 수 있기 때문이다. 흔히 ‘알박기’는 재개발 예정지역 내 중요한 지점의 땅을 미리 사놓고 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 일컫는다. 또한 조합운영을 위해 필요한 업무추진비가 분양 대금에 포함돼 있는지 아니면 별도로 납부해야 하는지도 확인해야 한다.

셋째, 해당지역 내 건축물 노후도를 확인해야 한다. 조합아파트를 설립할 수 있는 요건은 ▲해당지역 내 20년 이상 경과한 건축물이 2/3 이상 됐거나, ▲20년 이상 지난 건축물이 1/2이면서 15년 이상 경과한 다세대•다가구주택이 30% 이상 돼야 한다. 몇년 전 서울 신길동에서는 조합설립인가도 되지 않은 조합아파트에 대출을 해줬다가 노후도가 충족되지 않아 사업추진이 불가능해진 경우도 발생했다.

넷째, 시공능력이 우수한 대형건설사를 선정하는 것이 좋다. 조합아파트는 일반아파트와 달리 각 조합원에게 부과되는 제세공과금(취득세•등록세•재산세•종합토지세 등)을 제외한 모든 공사비용을 시공사에서 책임지기 때문에 자금력이 부족한 건설사일 경우 공사 진척이 어려울 수 있다. 조합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 입주 때까지 시공보증을 받긴 하지만 사전에 시공사의 재무상황과 견실성을 알아보는 것이 중요하다.

다섯째, 현장확인을 통해 주변시세 및 입지여건 등을 따져봐야 한다. 최근 경기침체로 대부분 의 아파트 가격이 하락해 있는 상황이기 때문에 주변시세를 살펴볼 필요가 있다. 또한 인근에 교통•편의시설 등 주거생활에 필요한 인프라가 제대로 갖춰졌는지, 혹은 산업단지나 교통여건 등의 개발호재가 있는지 등 직접 발품을 팔아 알아보는 노력이 필요하다.

삼성건설•두산중공업 등 조합아파트 공급
역세권•편의시설 등 풍부한 인프라 ‘눈길’

조합 신청자격은 ▲조합설립인가 신청일 이전 6개월간 해당지역 거주자이면서 조합아파트 입주예정 가능 일까지 무주택자이거나, ▲전용면적 60㎡이하 1가구 소유한 가구주 등이다.

특히, 내년 상반기에는 각종 인프라가 확충된 지역을 중심으로 조합아파트가 선보일 예정이다. 이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 서울 및 수도권 지역에 위치한 조합아파트의 주요 물량을 소개한다.

삼성건설은 경기 부천시 원미구 중동에 114㎡, 총 521가구를 공급하고 조합원을 추가모집 중이다. GS스퀘어•홈플러스•이마트•현대백화점 등 편의시설과 중흥중•심원초 등 교육시설이 단지와 인접해 있어 쾌적하고 편리한 주거생활을 누릴 수 있다. 또한 경인고속도로 부천IC, 서울외곽순환도로 중동IC•송내IC가 인접해 있으며, 단지 내에서 도보로 5~7분 거리에 지하철 7호선 연장선 중부경찰서역(가칭)이 오는 2012년 개통될 예정이다.

LIG건영은 서울 동대문구 전농동에서 조합원 400여 명을 내년 상반기에 모집할 예정이다. 인근에 답십리뉴타운•청량리민자역사가 2010년에 예정돼 있어 후광효과를 기대할 수 있으며, 지하철 1호선 청량리역•회기역과 2호선 답십리역을 가깝게 이용할 수 있다. 내부순환•동부간선•서울외곽순환도로가 인접해 있으며, 향후 경전철 면목선이 개통될 예정이다. 또한 롯데백화점•홈플러스 등 편의시설과 민자역사 내 상업시설을 편리하게 이용할 수 있다.

두산중공업은 서울 동작구 상도동에 100여 가구의 조합원 물량을 공급한다. 지하철 7호선 장승배기역•상도역이 도보로 3~5분 거리에 있으며, 신상도초•장승중•송남고•숭실대•중앙대 등의 교육시설과 인접해 있다. 또한 경전철 서부선 개통과 함께 노량진 민자역사가 완공될 예정에 있어 문화시설 및 다양한 편의시설을 즐길 수 있다.

이수건설은 서울 마포구 용강동에서 289명의 조합원을 모집하고 있다. 지하철 6호선 대흥역•공덕역과 인접하고, 강변북로•서강대로•마포대교 등을 이용해 서울의 중심업무지역인 종로∙여의도∙강남 등으로의 접근성도 뛰어나다. 또한 한강 조망이 가능하며, 경의선 복선전철 성산∼용산 구간과 인천국제공항철도 2차 구간이 2010년 개통될 예정이다.