[분양포커스]정책 따라 부동산 길 열린다

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[분양포커스]정책 따라 부동산 길 열린다

[부동산뱅크 2008/12/08 - 조회:7132]

소형•역세권•대단지 등 시세보다 저렴한 급매물 ‘주목’
재건축APT 가격 하락, 사업추진 빠른 곳 노려볼 만
전매제한 기간 완화로 미분양APT, 수요자들 ‘눈독’

최근 부동산경기침체로 인해 건설업계가 IMF이후 최대의 위기를 맞고 있다.
이에 정부는 지난 6월부터 각종 부동산 규제완화정책을 쏟아내고 있지만 시장은 하락세를벗어나지 못하고 있어 투자심리가 많이 위축된 상태다.
하지만 새롭게 도입되는 정책들이 규제완화를 바탕으로 속속 시장에 도입됨에 따라 정책변화로 인한 수혜단지는 생기기 마련이다.
이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)는 정책에 따라 변화된 부동산 투자전략에 대해 소개하고자 한다.

유망지역 급매물 속출, 내 집장만 이젠 현실!
최근 집값하락으로 가뜩이나 심리적 하락세가 큰 가운데 금리상승으로 집값의 60%이상을 대출 받아 아파트를 구입한 사람들이 더 이상 이자를 감당하지 못해 집을 급매로 내놓는 사례 등이 발생하고 있다.
이에 강남, 용인, 분당 등 집값 상승률이 높았던 곳부터 급매물이 속출하고 있으며, 이 현상은 최근 몇 달째 지속되고 있다. 이에 자금여유가 있는 수요자들은 시세보다 저렴한 급매물을 노리는 것이 좋을 것으로 보인다. 특히 급매물을 잡아도 1가구 2주택 양도세 기간이 일시적으로 2년까지 연장됨에 따라 이 기간 안에 주택을 팔면 비과세 대상이 된다.
이런 세금 혜택과 함께 과거 10년간 아파트 매매가를 살펴보면, IMF 당시인 1998년 서울 시 아파트값은 3.3㎡당 594만원으로 1997년 비해 -17.12% 감소했다. 그러나 다음해부터는 지속적으로 증가해 2008년 11월 넷째 주 3.3㎡당 1,573만원으로 10년 전에 비해 2.6배 정도 상승한 것으로 나타났다. 이렇듯 아파트값은 큰 틀에서 보면 지속적인 상승세를 보임에 따라 소형•역세권•대단지•브랜드 등 집값을 좌우하는 요소를 갖춘 유망지역의 급매물을 통해 장기적인 투자를 하는 것이 실패의 확률이 줄일 수 있을 것으로 보인다.

급매물 아파트를 구입할 때는 매물정보에 대해 언제나 관심을 가지고 있어야 하며, 언제 나왔는지 왜 싸게 나왔는지를 따져 불황을 이길 수 있는 아파트를 선택하는 것이 중요하다.

강남 입성 지금이 기회! 유망재건축 잡아라
2008년 부동산 경기는 한마디로 암울하기 그지없다. 특히 재건축 아파트의 하락세가 두드러진 한 해였다.
이에 올해 강남 4구 재건축 아파트의 매매가 변동률을 살펴보면, 2월 3.3㎡당 평균 매매가가 3,803만원까지 오르면서 지난해에 이어 상승세를 이어가다 3월부터 본격적인 하락세에 접에 들었으며, 이런 양상은 8개월째 지속되고 있다. 이에 11월 셋째 주 현재는 3.3㎡당 평균 매매가가 3,232만원으로 올 2월에 비해 571만원 정도 하락했다.

이에 정부는 더 이상 방관해서만은 이 사태를 중단시킬 수 없다고 판단, 지난 8월21일 2003년 12.31대책에서 금지시켰던 재건축 조합원 지위양도금지를 해제했다. 그러나 시장에는 아무런 영향을 끼치지 못하자 급기야 지난 11월3일 그동안 재건축에 가장 큰 걸림돌로 여겨졌던 소형평형 의무비율을 완화하고 용적률도 법적 한도까지 사용할 수 있게 됐다.
게다가 안전진단절차도 2번에서 1번으로 줄어듬에 따라 그동안 재건축을 망설여왔던 지역들이 소리 소문없이 사업추진을 위해 움직이고 있다. 특히 용적률이 법정 한도까지 높아짐에 따라 수익성이 좋은 저층단지로 위주로 사업추진을 위한 발빠른 움직임들이 포착되고 있다. 이에 개포 시영, 개포 주공, 고덕 주공 등 저층단지 및 중층 단지들을 노려보는 것도 좋을 것으로 보인다.

분양권 전매 가능한 미분양 아파트를 노려라!
정부가 지난 11월3일 대대적인 부동산 규제완화 정책을 내놓았다. 특히 강남3구(강남, 서초, 송파)를 제외한 서울, 수도권 전 지역이 투기과열지구에서 해제됨에 따라 신규분양 아파트뿐 아니라 그동안 적체돼 심각한 문제로 제기된 미분양 아파트들도 수혜를 받을 것으로 보인다.
특히 분양가상한제가 적용되지 않는 미분양 아파트들은 계약 후 전매가 가능해 짐에 따라 그동안 외면 받아왔던 곳들이 다시 주목을 끌고 있다.
이런 단지들은 주거뿐 아니라 투자가치로도 인기가 상승할 것으로 예상된다. 또한 상한제 주택이라도 전매제한이 수도권은 최소 1년~5년이기 때문에 계약 후 입주까지의 기간이 2~3년 정도 걸리는 것을 고려하면 거주기간에 대한 부담이 많이 줄었다고 볼 수 있다.
또한 수도권 및 지방의 거주요건강화가 백지화됨에 따라 수도권이나 지방 주택 구입에 대한거부감이 많이 줄었다고 볼 수 있다. 이에 계약 후 분양권 전매가 가능한 수도권 미분양 아파트를 소개한다.

동부건설이 미아 뉴타운에 ‘송천 센트레빌’ 총 376가구 중 일반분양 76가구를 공급한다.
공급면적은 79~143㎡로 지하철 4호선 미아삼거리역이 걸어서 3~5분 거리에 있으며, 내부순환도로 길음ㆍ월곡IC를 이용하면 서울 강남ㆍ강동지역 이동이 편리하다. 특히 4층 이하는 모두 중도금 무이자이며, 5층 이상은 중도금 이자후불제로 계약금은 10%이다.

롯데건설이 중구 회현동 남산 3호 터널 북단에 지하 7층 지상 32층 2개동 규모의 46~314㎡, 386가구를 분양 중이다. 남산 조망권을 갖추고 있는 이곳은 을지로, 남대문, 명동 일대의 다양한 편의시설 이용이 가능하며, 소형에서 중대형까지 분양타입이 다양하다.

벽산건설은 경기 안성시 공도읍 만정리 일대에 '안성 공도 벽산블루밍'을 분양 중이다. 총 1378가구로 주택형 112~201㎡의 중대형 평형을 골고루 갖췄다. 분양가는 3.3㎡당 650만~670만원 선이다. 발코니 확장 등의 옵션이 제공된다.

한화건설은 수원시 팔달구 인계동에 '한화꿈에그린'을 분양 중이다.
공급면적은 152∼179㎡ 212가구 규모로 올림픽공원과 야외문화예술공원 등이 둘러싸고 있어 주변에 녹지공간이 많아 주거환경이 쾌적하다. 주변에는 홈플러스(동수원점) 등 편의시설이 밀집돼 있다.