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"올 초 강남 집값 상승의 기폭제 역할을 했던 강남재건축은 여전히 뜨거운 감자다. 강남을 중심으로 집값이 2007년 최고점으로 회복하고 있는데다 정부가 재건축 규제를 완화하면서 투자환경이 좋아졌기 때문이다."

하지만 최근 움직임은 올 초와는 많이 다른 양상을 보이고 있다. 정부가 재건축에 대한 규제를 대부분 철폐했음에도 불구하고 서울시가 소형의무비율 등 주요 재건축 규제를 유지하겠다는 방침을 천명함에 따라 사업성이 좋은 단지들로 수요가 몰리고 있기 때문이다.

이에 사업성이 어느 정도 보장된 저층단지들은 수요가 꾸준한 반면, 중층 단지의 경우 사업성이 낮은데다 가격도 많이 올라 투자매력이 많이 감소해 발길이 뜸해진 상태다. 특히 강남재건축 단지들 중 가장 관심이 높은 곳은 개포주공이다.

82년에 입주한 저밀도 개포지구(1~4단지)는 지상 5층 3,022개 동 36~59㎡ 10,440가구로 강남구에서 규모가 가장 큰 재건축 사업지다. 강남에 마지막 남은 저밀도 지구로 제2종 주거지역에 속한 지역이다.

특히 개포지구에서 가장 주목을 받고 있는 곳은 개포주공1단지다. 이 아파트는 지난 2003년 10월 조합설립인가를 받아 개포지구 내 재건축 단지 중 사업속도가 가장 빠르기 때문이다. 또 대지지분도 다른 단지보다 넓어 사업성이 높다는 평이다.

이 단지의 대지지분은 36㎡가 45.95㎡, 42㎡가 56.85㎡, 49㎡가 68.76㎡, 52.89㎡가 77.35㎡, 56㎡가 80.33㎡, 59㎡가 88.92㎡로 인근에 있는 개포시영 42㎡(52.89㎡), 개포주공2단지 52㎡ (65.12㎡), 개포주공3단지 42㎡(55.86㎡)보다 조합원 소유 지분이 크다.

여기에 지난 11일 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’ 개정안이 시행되면서 조합원 지위 양도가 쉬워지게 된 점도 개포주공 인기에 일조하고 있다. 개포주공1단지는 그 동안 조합원 지위가 한번만 양도할 수 있었다. 그러나 앞으로는 조합원 지위가 쉬워지게 되면서 매물이 많이 나올 것으로 기대된다.

특히 이번 초치로 전매제한이 풀리면서 시세차익을 노린 매물이나 대출이자에 부담을 느낀 매도자들이 호가를 낮춰 매물들이 나오고 있다. 개포동 G공인 관계자는 “2003년 10월 조합설립 인가를 받은 이후 1,000명 가까운 매수인이 현 실거래자”라며 “앞으로 매물 증가가 예상되며 단기적으론 집값이 소폭 하락하겠지만 강보합세를 보이면서 가격 상승이 가시화돼 투자 포인트는 극명하게 나올 것"으로 내다봤다.

8월 현재 이 단지의 시세는 7~13억 원 안팎. 36㎡(11평형, 30가구)형의 경우 6억 9,000~7억 원선, 42㎡(13평형, 1530가구)형은 8억 1,000~8억2,000만 원, 49㎡(15평형, 1795가구) 9억 9,000~10억 원, 56㎡(17평형, 1055가구) 13억 3,000만 원 선에 거래 중이다. 이는 지난 11•3 대책 발표 이후 꾸준히 강남권 재건축 규제가 완화되면서 올 초 대비 2~3억 원 가량 오른 가격이다.

사업성이 좋은데다 2007년 최고점 대비 85~90% 수준인 만큼 앞으로도 가격상승이 꾸준히 이뤄질 것이라고 주변 중개업소들은 전한다. 현재 용적률은 68.8%로 최대 230%까지 받는다고 해도 대부분 99㎡이상의 중대형으로 입주가 가능할 것으로 인근 부동산업계에서는 분석하고 있다.

현재 주변 대치동 현대아이파크 109㎡가 13억 원 선인 것을 감안하면, 현재 42㎡가 8억 3,000만 원 선으로 추가부담금까지 고려해 최소 3억 원 가량의 시세차익을 얻을 수 있을 것으로 보인다. 개포주공1단지 조합관계자는 “개포주공의 경우 대지지분이 넓어 서울시 계획대로 소형의무비율을 적용한다고 해도 크게 영향을 받지 않는다”고 말했다.

하지만 일각에서는 우려에 대한 목소리도 나오고 있다. 현재 개포주공의 경우 사업이 언제 진행될지 모르는데다 가격도 많이 올라 투자성이 많이 낮아져 있는 상태다. 여기에 앞으로 사업에 들어가는 비용까지 감안하면 새아파트 매입이 더 효과적일 수도 있다는 것이다.

따라서 현재 개포주공을 매입하려는 사람들은 철저히 실수요적인 입장에서 움직이는 것이 좋다는 의견이다. 개포주공1단지의 경우 강남에서 가장 좋은 입지를 점하고 있는 만큼 사업 후 강남 랜드마크 중 하나로 자리매김 할 가능성이 큰 만큼 장기적인 투자처로 접근해야 한다는 것이 인근 중개업자들의 전언이다.

개포주공1단지는 아직 사업진행에 대한 가이드라인이 구체화되진 않았지만 올해 말 지구단위계획이 수립되면 정비계획 승인을 거쳐 재건축 사업이 급물살을 탈 것으로 보인다.

부동산뱅크 신영주 기자 yjshin@neonet.co.kr