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[현장탐방] 고유가 시대, 도심 속 아파트 ‘주목’

[부동산뱅크 2008/07/21 - 조회:17601]

직주근접, 주거쾌적성 뛰어나
기반시설 및 편의시설 ‘풍부’

도심은 개발절차가 까다로운데다 역사보존지구가 많아 대부분 중·저층 아파트들로 이뤄졌다. 하지만 종로구 사직동ㆍ내수동 일대는 이러한 통념을 깨뜨리기라도 하듯 고층의 고급 주상복합아파트가 빼곡히 들어서있다.

대표적 단지로는 스페이스본, 경희궁의아침, 삼성파크팰리스, 광화문시대, 용비어천가 등을 꼽을 수 있다. 주상복합인 이들 단지는 지하철 3호선 경복궁역과 5호선 광화문역 사이에 위치한 도심 내 주거단지로 뛰어난 편의시설과 주거쾌적성을 자랑한다.

이들 단지는 북측으로 인왕산이 병풍처럼 둘러싸고 있으며, 남측으로는 청계천이 흘러 배산임수의 지형을 갖추고 있다. 또 사직공원, 경복궁 등 녹지공간이 풍부해 주거쾌적성이 뛰어나다. 여기에 롯데ㆍ신세계백화점, 밀리오레, 서울대병원, 강북삼성병원 등의 편익시설 이용이 쉬운데다 광화문 일대의 업무시설과도 인접해 있어 도심 내 직장인에게 안성맞춤이다.

사직동 대덕공인의 이준배 실장은 “사직동과 내수동 일대 단지들은 풍부한 편의시설과 뛰어난 교통 여건을 갖추고 있는데다 주변이 공원, 산 등 녹지로 둘러싸여 있어 도심 열대아현상이 없다”며 “인왕산과 경복궁, 청와대 등 조망이 가능한 단지들도 많아 찾는 사람들이 많다”고 전했다.

스페이스本에서 바라본 (좌) 사직공원 (우) 청와대 전망 모습

 도심에는 다양한 수요가 몰리는 만큼 연령대에 따라 선호하는 단지도 각기 다르게 나타난다. 2007년 12월 입주한 스페이스本은 지상 14층 6개 동 1,030가구(아파트 744가구, 오피스텔 286가구)로 구성됐다. 이 단지는 75~191㎡ 등 소형에서 중대형까지 여러 평형으로 이뤄져 있어 30대부터 50대 이상까지 다양한 연령층에게 인기가 있다. 특히 청와대, 인왕산이 단지 북쪽에 배치돼 있어 향을 중요시하는 40~50대보다는 조망을 우선시 하는 30대 층의 수요가 많은 편이다. 또 북향이라는 이유로 조망권에 따른 프리미엄도 없어 30대의 사랑을 독차지하고 있다.

반면, 경제적으로 안정된 중년층은 중ㆍ대형(128~181㎡) 고급 아파트인 삼성 파크팰리스를 선호한다. 이 단지는 지상 16층 3개 동 128~181㎡ 142가구로 이뤄졌다. 남동향으로 배치돼 있어 일조권이 좋고, 스페이스本과는 달리 창문 전면 개방이 가능해 환기 및 채광이 좋다. 또 내진설계가 잘 되어 있고, 지하에 집집마다 개인창고까지 있다.

지난 2003년에 입주한 경희궁의아침은 지상 16층 3개 동 47~299㎡ 총 1,391가구(아파트 360가구, 오피스텔 1,031가구)가 들어서 있다. 이 단지는 오피스텔 비중이 높아 매매보다 전세나 임대 수요가 많은 편이다. 이에 주로 공무원, 외국인 비즈니스 종사자, 회사원이나 독신자들이 많이 찾고 있다. 특히 주변으로 서울지방경찰청, 정부중앙청사, 세종문화회관 등의 정부연계기관이 많아 연초 인사 이동철이면 수요가 몰린다는 것이 인근 중개업소의 설명이다.

고가주택, 세부담 높아 ‘울상’
오피스텔, 수요 몰려 ‘활짝’

도심 내 최고의 입지에 위치해 있다는 입지적 장점에도 불구하고 최근 종로구 사직동과 내수동 일대의 주택시장은 활발하지 못하다. 이들 주상복합단지는 6억 원 초과 고가 주택이 대부분인 만큼 정부의 세금 및 대출 규제가 큰 영향을 미치고 있기 때문이다.

내수동 영광공인 정우섭 대표는 “급매물을 제외하고는 6억 원 초과 주택 거래는 거의 이뤄지지 않고 있다”며 “양도차이가 커 무거운 세금을 우려한 지역 주민들이 주택 거래를 꺼리고, 경기 불황이 계속돼 1년 사이 가격 변동은 없었다”고 말했다.

종로구 사직동 (좌) 스페이스本 (우) 경희궁의 아침 주상복합아파트 전경

반면, 오피스텔의 경우 아파트와 달리 거래가 꾸준히 이어지고 있다. 오피스텔은 세금이나 대출 규제에서 아파트보다 자유롭기 때문이다. 이 지역은 두터운 임차 수요로 매수세가 꾸준하지만 매물이 이를 따라주지 못하면서 임대료가 오르는 추세다.

내수동 굿모닝 부동산 김수경 실장은 “최근 부동산 시장 불황은 이 주변 오피스텔과는 상관없는 일로 이 일대 오피스텔 공실률은 ‘0’에 가깝다”며 “공급이 부족한 상태이기 때문에 이 일대 모든 오피스텔은 매물이 나오기가 무섭게 거래가 이뤄진다”고 말했다.

이 같은 현상은 가격에 고스란히 반영되고 있다. 스페이스本, 경희궁의아침 75㎡는 임대료가 보증금 1,000만 원에 월 85~90만 원 선으로 1년 사이 5만 원 정도 상승했다. 경희랜드공인의 최재명 대표는 “이 지역 오피스텔은 풍부한 임차수요로 인해 매년 월세 가격이 5~10만 원, 전세의 경우 1,000만 원 정도 상승해왔다”며 “올해 말쯤에는 95~100만 원까지의 가격 상승이 예상된다”고 말했다.

한편 임차수요가 풍부해 오피스텔을 통한 임대 수익을 노리는 투자자들까지 늘면서 이 지역 오피스텔 매매가격 역시 상승하고 있다. 실제, 스페이스本 75㎡는 지난 12월 입주시보다 3.000만 원 오른 2억 3,000만 원에 거래되고 있다. 경희궁의아침 69㎡ 역시 올 초 대비 동일하게 3,000만 원 오른 2억 1,000만 원 선에 가격이 형성되고 있다. 이는 6억 원 초과 주택 가격이 올해 들어 큰 변화가 없었던 것과는 대조적인 모습이다.

부동산뱅크 취재팀