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[아파트對아파트] ‘전통강호’ 서빙고 신동아 VS 압구정 구현대

[부동산뱅크 2008/07/11 - 조회:33713]

교통 편의성, 주거쾌적성 갖춘 특급 주거지
신동아 교육·편의시설 ‘미흡’

지난 1984년 입주한 용산 서빙고동 신동아는 지상 13층 15개 동 1,326가구 102㎡(260가구), 152㎡(468가구), 181㎡(364가구), 228㎡(234가구) 등으로 구성됐다. 이 단지는 20년 동안 큰 나무들이 단지 주변을 가득 매워 공원 같은 분위기를 자아내는 점이 인상 깊다.

국철 서빙고역이 단지와 연결돼 있어 대중교통 이용이 편리하고, 단지 앞 강변북로와 동작대교, 반포대교 등을 이용해 도심 및 강남권을 쉽게 접근할 수 있다. 그러나 편의시설을 이용하기 위해서는 용산민자역사 내 상업시설이나 강남권까지 이동하는 불편을 감수해야 한다. 또 교육시설은 신용산초, 용강중, 중경고 등으로  통학이 가능하지만 학군이 뛰어난 편이 아니라 어린 자녀를 둔 학부모들에게는 큰 인기가 없다.

신동아보다 8년 앞서 강남의 ‘노른자위 땅’ 압구정동에 입성한 구현대는 지상 15층 41개 동 3,870가구 108㎡(1,376가구), 148㎡(946가구), 172㎡(912가구), 214㎡(552가구), 264㎡(84가구)로 구성됐다. 지하철 3호선 압구정역 역세권 단지로 언주로, 압구정로, 성수대교, 동호대교 등을 쉽게 이용할 수 있다.

압구정 구현대는 신동아보다 학군과 편의시설면에서 뛰어난 면을 갖추고 있다. 이 단지는 압구정초, 구정중·고 등 강남 8학군으로 통학이 가능하고 현대백화점, 갤러리아 백화점, 강남성모병원, 안세종합병원, 한강시민공원 등의 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다.

두 단지의 공통점은 강북·강남을 대표하는 단지인 만큼 기업 경영자, 교수, 정치인 등 부유층들이 모여 산다는 점이다.

특히 압구정 구현대는 로데오거리 내 명품 백화점과 갤러리, 비싼 레스토랑과 카페 거리 등 유흥 시설이 많아 연애인들처럼 소비성이 강한 젊은층이나 중장년층들에게 인기가 좋다. 반면 신동아 경우 주변에 상업지역이 없어 조용한 곳을 원하는 기업인이나 교수 등 노년층들에게 인기가 좋다고 한다.

강남·강북의 랜드마크인 (좌)구현대 아파트 (우)신동아 아파트 전경

신동아, 거실에서 한강조망 ‘가능’
구현대, 한강조망 프리미엄 없어

(좌) 신동아 102㎡ (우) 구현대 109㎡ 평면도

실내구조에서는 두단지가 미묘한 차이를 보인다. 계단식으로 이뤄진 신동아 102㎡의 경우 복도식인 구현대 109㎡에 비해 전용면적이 넓다. 따라서 신동아는 평형이 작은데도 불구하고 구현대보다 넓은 주거공간을 누릴 수 있는 장점이 있다.

(좌) 신동아 181㎡ (우) 구현대 178㎡ 평면도

대형평형의 경우는 구조면에서 차이가 확연히 드러난다. 신동아 167㎡는 방들이 떨어져 있어 각 공간마다 독립성이 뛰어나다. 반면 구현대는 작은방들이 붙어 있고, 식당과 거실공간이 구분이 지어지지 않아 공간 효율성이 신동아에 비해 떨어진다.

두 단지의 대표적인 자랑거리인 한강 조망권의 경우도 서빙고동 신동아가 한 수 위다. 신동아는 총 15개 동 중 5개 동(5, 6, 13, 14, 16동) 6층 이상에서 그 특혜를 누릴 수 있다. 특히 단지가 정남향으로 구성돼 있어 거실에서 앉아서 한강을 감상할 수 있다. 또 용산가족공원과 남산타워 등의 조망까지도 가능하다. 하지만 단지 북측으로 철길이 있고, 남측으로 강변북로가 있어 소음이나 매연 등의 문제가 있다는 것이 단점이다.

평형 별로 조망권을 살펴보면 102㎡(1, 9, 10동)는 용산가족공원(야외예식장, 국립중앙박물관) 조망이 가능하고, 152㎡(5, 6, 13, 16동), 181㎡(14동)는 한강조망이 가능하다. 228㎡(7, 11, 12동)은 단지 중앙에 위치해 조망이 불가하다.

이에 따라 신동아는 조망권과 비조망권 단지에 따라 1억 5,000만~2억 원의 프리미엄이 형성돼 있다. 한강조망이 가능한 102㎡는 10억 원 선, 152㎡는 16억 5,000만 원선, 181㎡ 19억 원 선에 시세가 형성돼 있다. 동부이촌동 신동아공인 안상준 실장은 “현재는 고가 주택에 대한 부담으로 102㎡의 매매가 주를 이루고 있다”며 “부동산 경기 침체 속에서도 약보합세를 항상 유지하며 급매물만 간혹 거래되고 있다”고 말했다.

<신동아 아파트에서 바라본 한강조망 모습>

한편, 구현대는 41개 동 중 8개 동(10, 11, 12, 13, 24, 25, 61, 63동)에서 한강 조망이 가능하다. 하지만 거실이 아닌 주방에서 조망이 가능해 특별한 조망권 프리미엄을 형성돼 있지 않다. 오히려 한강 조망 가능한 214㎡의 경우 같은 규모의 비조망 아파트에 비해 대지지분이 13㎡ 작아 2억 원 낮은 가격에 거래되고 있다. 따라서 구현대는 한강조망 단지보다 중앙에 위치한 비조망권 단지를 선호하는 경향이 높다.

또 중앙에 위치한 단지의 경우도 로얄층과 비로얄층에 따라 1억 5,000만~2억 원 가량 가격 차이를 보인다. 로얄층 기준으로 살펴보면 108㎡는 12억 7,000만 원 선, 174㎡ 28억 원 선, 214㎡ 34억 원 선에 가격이 형성돼 있다.

압구정동 영신 부동산 최홍진 실장은 “이곳에 들어오려는 사람들은 금전적 부담감을 느끼지 않아 마음에 들면 가격에 상관없이 매입을 한다”며 “특히 구현대의 경우 단지 내에서 이동이 많은 것이 특징이다”고 말했다.

<부동산뱅크 취재팀>