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[현장탐방] 죽전상권, 공급과잉·임대료 부담으로 고전

[부동산뱅크 2008/05/20 - 조회:23299]

죽전지구에는 단국대학교 주변에 형성된 단대 상권, 단국대와 죽전역 사이에 위치한 보정동 상권, 이마트와 신세계백화점이 있는 죽전역 상권 등 3개의 상권이 형성돼 있다.

이 중 지난해 단국대 이전으로 새롭게 생겨난 단대 상권은 대부분 대학생들이 주수요층을 이루고 있으며, 기존에 있던 보정동 상권은 초·중·고생과 주부들이 주요 소비층이다. 이마트와 신세계가 위치한 죽전역 상권은 대규모 쇼핑몰이 자리하고 있어 죽전뿐만 아니라 분당, 수지지구에서도 소비층이 유입되는 광역적 상권으로 자리잡았다.

단국대 주변 신흥 상권 형성
단대 기숙사·디지털밸리 등 전망 밝아

죽전지구에서 앞으로 가장 유망할 것으로 점쳐지는 곳은 단연 단대 상권이다. 이 상권은 소비성이 강한 대학생들이 주수요층인데다 단국대 상주인구도 약 8,500명 가량으로 배후 수요가 풍부하기 때문이다.

단대 상권은 단국대학교 정문을 사이에 두고 좌우로 형성돼 있다. 특히 단대 정문에서 직선으로 100m 구간과 우미이노스빌2차와 단국대 사이에 위치한 단대길 200m 구간은 상권 내에서도 가시성이 가장 좋아 A급지로 꼽히는 구역이다. B급지인 단대길 이면도로에는 4층 규모에 상가주택들이 들어서 있다. 이곳은 1층이 대부분 132㎡ 이상의 상가로 이뤄져 있고, 2층부터는 원룸으로 구성돼 있다.

이 상권의 주요업종으로는 음식점이 50% 이상으로 가장 많이 차지하고 있다. 현지 상가 업종을 조사한 결과 음식업종 21개, 편의점 5개, pc방 2개, pc방 카페 등의 순으로 분포도가 높았다.

<죽전지구  단대 상권 중  A급지로 분류되는  단대길 주변 상가 모습>

단대 정문을 기준으로 좌측에는 pc방 카페, 커피전문점, 편의점, 분식집, 핫도그집, 빵집 등이 있고, 우측으로는 핸드폰가게, 편의점, 커피전문점 등 A급지에 들어설 수 있는 상점들이 1층에 입점해 있다. 또 우미이노스빌2차와 단대 사이에 위치한 단대길 200m 구간에는 부동산, 일식집, 만두집, 편의점 등이 주를 이루고 있다.

이 구역 1층 상가의 경우 분식집이나 편의점, 커피전문점 등이 주요 업종을 이루고 있으며, 2층부터는 음식점이 간간히 눈에 띠는 것을 제외하면 대부분 공실이다. B급지인 단대길 이면도로 1층 상가는 치킨집, pc방 카페, 삼겹살집, 레스토랑 등이 들어서 있다. 상권이 형성된 지 1년도 채 안됐기 때문에 상가분양을 하는 곳이나 상가주택을 짓는 공사현장을 여기저기서 쉽게 볼 수 있다. 이처럼 상가 공급이 많아지면서 B급지 1층 상가의 경우 40%이상이 공실인 상태다.

<B급지인 단대길 이면도로는 상가주택이 90% 이상이다>

단대 상권은 대학생과 고등학생 수요가 많기 때문에 음식업종이 인기를 끌고 있다. 부동산코리아 박미숙 소장은 “현재 단대 상권에서는 음식업종을 하는 것이 가장 유리하다”며 “음식업종이 많지만 학생들을 모두 수용하기엔 턱없이 부족해 이 일대 음식점들이 끼니때만 되면 문전성시를 이룬다”고 말했다.

그러나 음식점을 제외한 나머지 업종들은 불황을 겪고 있다. 단대 이전에 따른 기대감으로 상가들의 가격이 너무 높게 형성된데다 업종선택에 있어서도 제한이 있기 때문이다. 단대 주변에 대지고등학교가 있어 고교 반경 200m내에는 당구장, 노래방, pc방 등 유흥시설이 들어올 수 없다. 이에 pc방 카페처럼 카페와 pc방을 겸용으로 하는 혼합 업종들도 속속 들어서고 있다. 단국대 인근 썬공인 관계자는 “대학교 주변에 유흥시설이 들어오지 못한 것이 상권불황에 가장 큰 이유”라며 “지자체에 규제를 풀어달라고 진정서를 낸 상태”라고 말했다.

또 단국대 안으로 서울 강남권 및 도심권까지 이동하는 버스가 개통되면서 주소비층인 학생들이 강남이나 분당으로 이동하는 점도 단대상권 불황에 큰 영향을 미치고 있는 것으로 분석된다.

한편, 단대 상권의 불황은 일시적인 문제라는 의견도 있다. 대건공인 주영일 대표는 “현재 상가물량의 공급초과로 시장이 불황을 겪고 있지만 오는 6월부터 내년까지 2,500명을 수용할 수 있는 단국대학교 기숙사가 완공되면 분위기가 다시 살아날 것”이라고 설명했다. 그는 이어 “2010년 8,000여 명이 상주하는 디지털밸리가 단대 북측으로 들어서게 되면 단대 상권은 서서히 활기를 되찾을 것”이라고 말했다.

여기에 주변 원룸의 경우 공실이 거의 없기 때문에 업종만 잘 선택한다면 수익성은 보장된다는 게 인근 중개업자들의 전언이다. 단대 상권의 경우 대부분 대학생 수요인데다 원룸촌이 몰려있기 때문에 페스트푸드, 프렌차이즈 음식점 등이나 액세서리 업종, 컴퓨터 관련업종이 전망이 밝은 편이다.

보정동 상권, 죽전역 개통 효과 글쎄
상가비중 높아 수익성 '低'

분당선 보정역과 단국대 사이에 있는 보정동 상권도 죽전의 유망 상권으로 손꼽힌 지역이다. 이곳은 단국대와 분당선 보정역을 연결하는 죽전 중앙상권으로 단대 이전과 분당선 보정역 개통에 따른 기대감으로 지난해 상가 수요가 가장 활발했던 지역이다.

분당선 죽전역과 단국대를 연결하는 단대길에는 7~10층 규모에 빌딩들이 나란히 늘어서 있다. 이곳은 1층 상가만 90여 개 이상이고, 이면도로에 위치한 상가주택까지 합치면 200여 개 이상의 상가들이 밀집돼 있다. 아이파크1차, 한라프로방스 1차, 현대홈타운 4단지 등 상권 배후가구수가 3,000가구 가량 되는 것을 감안하면 상가비중이 높은 편이다.

A급지의 경우 주변에 아파트, 학원, 학교 등이 몰려있는데다 버스정류장이 있어 유동인구가 풍부하지만 단대길 끝에 위치한 B급지의 경우 단독주택 및 상가주택 비중이 높아 유동인구가 많지 않다. 또 A급지의 경우 상권이 B급지보다 먼저 형성돼 있기 때문에 비교적 안정적이지만 B급지는 상권형성도 미흡한데다 상가주택이 많아 공급과잉 현상을 보이고 있다. 

주요업종별로 살펴보면, 음식업과 교육, 부동산 중개업 비중이 높은 편이었다. A급지 1층 상가의 경우 주로 음식점, 커피전문점, 은행, 중개업소, 안경점, 이동통신, 편의점 등이 들어서 있고, 2층부터는 대부분 병원이나 학원, 음식점 등이 입점해 있다. 이곳은 주부나 초·중·고생들이 주요 소비층이기 때문에 음식이나 서비스업, 교육업 등이 주를 이루고 있다.

B급지인 공터 앞 사거리 1층 상가의 경우 음식점, 치킨집, 부동산, 냉면집, 금융회사, 자동차 판매점 등이 있고, 2층에는 음식점, 병원, 학원 등이 입점해 있다. 이곳은 1층 상가도 공실이 간간히 눈에 띌 정도로 시장이 침체돼 있는 상태다.

A급지인 아이파크1차 주변에 위치한 1층 42㎡안팎 상가의 경우 권리금 2,000만~5,000만 원 선, 보증금 5,000만~1억 원에 월 250~300만 원 선이다. B급지의 경우 보증금 5,000만 원에 월 임대료 200~250만 원 선이며, 권리금은 현재 형성돼 있지 않은 곳이 많다.

C급지로 분류되는 이면도로의 경우 상황은 더욱 심각하다. 상가주택들이 밀집된 이 지역의 경우 1층 상가들도 대부분 공실이기 때문이다. 보정동 G공인 관계자는 “이면도로 상권의 경우 임대료가 보증금 5,000만 원에 월 250~300만 원 정도로 대로변 1층 상가와 임대료 차이가 나지 않는다”며 “여기에 공급은 많고 배후수요는 한정돼 있다 보니 이면도로의 상가들은 인기가 없다”고 말했다.

<상가 공급이 늘고 있는 보정동 상권 이면도로 모습> 

보정동 상권이 불황을 겪고 있는 것은 상권의 기반이 미흡한 상태에서 상가공급만 늘고 있는데다 음식점, 안경점, 중개업소 등의 비슷한 업종들이 몰려 있어 수익성이 뛰어나지 않다. 여기에 차로 5분 거리에 이마트와 신세계 등의 대형상권이 형성되면서 소비층들도 많이 빠져나가고 있는 것으로 인근 중개업자소들은 분석한다.

그러나 보정동 상권은 다시 살아날 수 있다는 기대감을 가지고 있다. 건국공인 신명희 대표는 “아이파크 앞 공터가 복지시설이나 공공기관이 들어선다는 입소문이 돌고 있다”며 “이곳이 공공기관으로 개발되면 보정동 상권은 다시 살아날 것으로 기대한다”고 말했다.

보정동 M공인 관계자는 “보정동 상권은 주변에 주거지역과 초·중·고등학교가 있어 어린 학생이나 주부들을 상대로 한 장사가 경쟁력이 있다”며 “페스트푸드점, 제과점, 의류점, 신발매장, 책방 등이 좋을 것으로 예상된다”고 말했다.

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr