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주택담보대출 따라 집값도 ‘춤추네’

[부동산뱅크 2007/06/04 - 조회:10005]

정부의 주택담보대출 옥죄기가 아파트값 상승에 제동을 걸었다. 외환위기 이후 저금리와 풍부한 유동성을 바탕으로 몸집을 불렸던 주택시장이 정부의 ‘돈줄’ 말리기로 맥을 못 추고 있는 것이다.



실제 부동산뱅크가 정부의 금융 규제가 본격화한 지난해 2월 이후 주택담보대출잔액 증감액 변동 추이를 조사한 결과 서울 아파트 시가총액 변동 추이와 궤적을 같이 한 것으로 나타났다.



시기별로 보면 지난해 2월 6,000억 원에 불과했던 주택담보대출잔액 증가액이 3월 들어 1조 2,000억 원으로 한 달새 100% 증가한 것으로 조사됐다. 재건축 규제완화에 대한 기대감이 커진데다 겨우내 웅크렸던 매수세가 한꺼번에 몰리며 은행문을 두드리는 수요가 증가했기 때문이다. 이처럼 잠잠하던 부동산 시장에 뭉칫돈이 쏟아지자 3월 서울지역 시가총액 상승률이 4.22%로 전월(1.81%)대비 큰 폭으로 늘어났다.

이에 따라 정부에서는 3.30대책을 내놓으며 본격적인 금융규제의 서막을 열었다. 투기지역 6억 원 초과 아파트에 대해 DTI 40% 제한이라는 잣대를 들이대며 고가아파트에 대한 투기자본 차단에 나선 것이다.



3.30대책은 시장에 즉각적인 반응을 불러와 5월로 접어들자 주택담보대출잔액이 3조 1,000억 원 늘어나 전월 증가액 3조 2,000억 원보다 1,000억 원 감소했다. 대출잔액 증가율 둔화와 함께 6월 서울 아파트 시가총액 증가율도 1.21%를 기록하는데 그쳤다. 5월 시가총액 증가율 4.38%와 비교하면 1/3 수준으로 뚝 떨어진 셈이다.



정부의 ‘돈줄’ 죄기로 소강상태를 이어가던 아파트값은 파주와 은평 고분양가 책정 여파로 다시 한 번 반등의 기회를 잡았다. 집값 오름세에 당황한 실수요자들이 대거 매수세로 돌아서며 주택담보대출액잔액 증가액이 8월 1조 3,000억 원에서 9월 2조 6,000억 원으로 2배 가량 널뛰었고 이에 따라 10월 서울지역 시가총액 증가율도 3.05%를 기록, 전월 0.94%보다 3배 이상 껑충 뛰어 올랐다.



이후 그 해 11월까지 7조 원(10월 2조 8,000억 원, 11월 4조 2,000억 원) 가량의 담보대출잔액 증가를 기록하며 서울 아파트 시가총액 증가율도 10월 3.05%, 11월 6.38%로 급등세를 이어갔다.



유동성 증가로 인한 집값 상승장이 불붙듯 퍼져나가자 정부는 다시 투기지역 6억 원 초과아파트에 적용되던 DTI 규제를 수도권 투기과열지구 전체로 확대하는 11.15대책을 발표했다. 이에 따라 그 해 11월 4조 2,000억 원까지 올라갔던 주택담보대출잔액 증가액이 12월 3조 2,000억 원으로 둔화됐고 같은 기간 6.38%까지 치솟았던 서울지역 시가총액 증가율이 절반(3.00%) 이하로 떨어졌다.



이처럼 돈줄 죄기로 안정을 되찾은 부동산 시장에 투기지역 아파트 담보대출 1건 축소 등 금융규제를 중심으로 하는 1.11대책이 쐐기를 박았다. 이후 1월 주택담보대출잔액이 7,000억 원 늘어나 전월 증가액(3조 2,000억 원)대비 78.13% 둔화됐다. 2월에는 담보대출잔액이 4,000억 원 늘어나는데 그쳐 지난해 2월 이후 최저치를 기록하기도 했다. 금융규제 강화로 은행권 문턱이 높아지자 아파트값도 곤두박질치기 시작했고 12월 3.00%를 기록했던 서울지역 아파트 시가총액 증가율이 1월 1.33%, 2월 0.39%로 급락하며 안정세로 접어들었다.





부동산뱅크 박영의 기자 momopc1@neonet.co.kr

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