버블세븐 한지붕 두가족?

부동산뱅크 뉴스

[부동산뱅크 2007/07/13 - 조회:10443]

버블세븐 지역에서도 양극화가 심화되고 있다. 6월에 접어들며 강남, 서초, 송파구 등 강남 3개 구가 상승세로 반전한 반면 강남권 외 지역은 긴 불황의 터널에서 벗어날 기미를 보이지 않고 있는 것이다. 강남권과 비강남권으로 양분되고 있는 버블세븐 지역 시장 동향을 점검해 본다.

버블세븐, 강남권만 해당?

강남권, 6월 들어 상승세 반전

부동산뱅크 조사에 따르면 지난 1월 4주 전주 대비 0.02% 하락을 시작으로 내리막길을 걸어오던 버블세븐 지역 아파트값이 6월에 접어들며 0.05%의 상승률을 기록, 반등에 성공했다. 대출 규제와 분양가상한제 등 정부 정책이 빛을 발하면서 한 풀 꺾이는 듯했던 버블세븐 아파트값이 다시 고개를 들고 있는 셈이다.

그러나 지난해 ‘거품’이 지적될 만큼 가격 상승이 가팔랐던 이들 버블세븐 내에서도 지역에 따라 희비가 엇갈리고 있는 것으로 나타나 눈길을 끌고 있다. 재건축 시장으로 대변되는 강남구, 송파구, 서초구 등 강남 3개 구가 가격 상승을 이끌고 있는 반면, 목동과 용인, 분당, 평촌 등 강남권 외 지역은 보합 내지 하락세를 보이며 맥을 못 추고 있는 것이다.

6월 들어 강남권 아파트값이 기지개를 켜고 있는 데는 재건축 단지 반등이 주요 원인으로 거론되고 있다. 지난달 초 전국을 들썩이게 했던 분당급 신도시가 실질적으로 강남 수요를 대체하기 힘들다는 쪽에 무게가 실리면서 강남권 재건축이 다시 주목을 받기 시작한 것이다. 실제 분당급 신도시 발표 1주일 후 강남구가 전주 대비 0.66%, 서초구가 0.03%, 송파구가 0.28% 변동률을 보이며 일제히 상승세로 돌아섰다. 이와 관련 개포동 개포공인 채은희 대표는 “분당급 신도시가 동탄으로 결정되면서 강남 대체가 힘들어지자 강남권 재건축 단지로 다시 매수세가 몰렸다”며 “이런 상황에서 나온 건교부의 재건축 완화 검토 발언과 강남구청의 용적률 상향조정 검토가 맞물리며 가격 상승을 부채질했다”고 말했다.

여기에 제2롯데월드 행정 협의를 앞두고 지난달 송파구 일대 재건축 시장이 들썩인 것도 강남권 아파트값 오름세에 적지 않은 영향을 미쳤다. 실제 이 당시 잠실 주공5단지 35평형 매매가가 한 주 사이에 1억 원 가까이 뛰어 올랐다.

재건축 아파트 외 일반 아파트도 강남권 가격 상승에 한 몫 했다. 상반기 내 하락장이 펼쳐지는 동안 급매물 위주로 거래가 활발해지면서 저가 매물이 대부분 소진됐기 때문이다. 이에 대해 강남구 도곡동 경남아파트 인근 대림공인 관계자는 “올 상반기에는 보유세와 대출 압박 탓에 나온 급매물 위주로 거래 됐었다”며 “급매물이 소진되면서 가격이 올라가는 추세를 보이고 있다”고 설명했다.

일반 아파트 상승세 역시 강남권 진입 수요가 주요 원인으로 지적되고 있다. 상반기 강남권부동산 시장이 하락세를 연출하면서 바닥을 찍었다고 판단한 수요자들이 매수에 적극적으로 나서고 있는 것이다. 특히 대출 규제의 영향으로 중대형 아파트는 거래가 ‘올스톱’ 상태인 반면 소형 아파트 위주로 거래가 활발하다는 것이 일선 중개업자들의 설명이다.

비강남권, 버블세븐과 결별?

강남권과 가격 행보 엇갈려

6월 전까지 하락세 속에 등락을 반복해 온 목동, 용인, 분당, 평촌은 6월 이후에도 보합 내지 하락세에서 벗어나지 못해 상승 무드로 접어든 강남권과 대조를 보이고 있다. 특히 낙폭이 큰 목동의 경우 마이너스 변동률로 진입한 지난 2월 이후 3개월 연속 하락세를 이어오고 있다. 6월 들어 반짝 오름세를 보이기는 했으나 ‘뒷심’ 부족으로 분위기 반전에는 실패한 모습이다. 용인 역시 6월 2주 0.08% 하락한 후 주간 변동률에서 제자리 걸음을 걷는 등 약세장을 펼치고 있다.

강남권 외 버블세븐 지역 아파트값이 하락장을 펼치는 주요 원인으로는 거래 공백이 꼽히고 있다. 간간이 거래되는 소형 아파트 급매물 외 매매 자체가 ‘올스톱’된 것이다. 이와 관련 목동 백두산공인 박응희 대표는 “올해 상반기 들어 5월까지는 수요자들의 발걸음이 뚝 끊겼었다”며 “6월부터 거래가 간혹 이뤄지고 있지만 소형 급매물이 주를 이루며, 중대형으로는 수요자들이 좀처럼 눈길을 주지 않는다”고 말했다.

이처럼 중대형 아파트 매수세가 약화된 것은 DTI 규제로 과거보다 매수자들의 자금력이 떨어진 것이 주요 원인으로 꼽히고 있다. 여기에 주택거 래신고지역 내 6억 원 초과 주택을 매수할 경우 자금출처계획서를 제출해야 하는 것도 만만치 않은 부담으로 작용하고 있다.

또 재건축 단지 강세로 상승 가닥을 잡은 강남권과 달리 하락세를 반전시킬 마땅한 호재가 없다는 점도 불리하게 작용하고 있다. 분당과 평촌 등 1기 신도시의 경우 리모델링 추진 움직임이 나타나고 있지만 재건축보다 선호도가 높지 않아 지속적인 가격 상승으로 이어지지 못하고 있다.

이밖에 목동의 경우 작년 말 전세대란을 우려한 실수요자들이 매수를 서두르면서 가격이 급등한 탓에 올해 들어 지속적인 하락세를 펼치고 있다. 공급 과잉의 꼬리표를 떼지 못하고 있는 용인은 매물이 쏟아지고 있지만 매도자와 매수자 간 가격차가 커 계약이 쉽지 않은 상태라는 게 현장의 설명이다.

부동산뱅크 이은경 기자 EUN07@neonet.co.kr