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[전문가칼럼] DTI 미적용, 상가 투자에 호재인가

[부동산뱅크 2007/08/08 - 조회:4683]

최근 주택시장이 DTI (주택담보대출원리금 상환액+기타부채이자상환액/총소득=총부채 상환비율)시행 및 분양가 상한제 적용을 앞두고 분양시장이 기 분양 물량은 고전, 향후 분양시장은 기대가 높은 시기가 맞물려 있다. 상대적으로 분양권 전매 및 DTI 적용을 받지 않는 등 규제가 거의 없는 상가 시장은 대기 수요가 풍부하게 나타나 풍선효과를 톡톡히 보고 있다. 그러나 상가시장은 기대치가 높은 것과는 달리 분양시장은 고전을 면치 못하고 있는 의외의 현상이 나타나고 있는 실정이다.



이는 상가 시장의 과열과 맞물려진 현상으로 볼 수 있다. 규제가 덜한 기대치가 상가 공급시장의 개발이익과 맞물려 토지 비용이 과다하게 상승한 요인으로 분양가에 적지 않은 영향을 주었기 때문이다. 분양가 상승 요인은 수익율 저하로 나타난다는 자명한 사실이 분양 시장에 영향을 주고 있는 것으로 볼 수 있다. 도심지 주상복합 상가들은 입지여건에 따라 차이를 보이지만 서울 도심의 경우 강남지역의 유력한 핵심 상권은 1층 기준 7,000만~8,000만 원에 분양가가 책정되어 있고 송파의 재건축 단지 상가들은 1억 원대이상, 1억 5,000만 원대에 가격이 형성되어 분양을 하고 있어 수익률 예측이 어려운 실정이고 공실에 대한 우려가 높을 수 밖에 없다.



택지 개발지구의 경우 최근에 분양한 판교 택지개발 지구내 상업용지의 경우 6월 21~22일에 경쟁입찰방식으로 분양한 결과 낙찰 최저가가 4,964만 원과 최고가 9,218만 원에 분양이 이루어졌다. 개발 업체의 개발이익을 고려한 일반적인 분양가격을 예측해보면 최고낙찰가(9,218만 원)상업용지는 1억 원대에 육박할 것으로, 국내 최고여건의 상권을 구가하고 있는 강남역 일대 호가와 맞먹는 가격이며 이는 상가시장의 개발 여건이 DTI및 종합부동산세 미적용 등에 따른 기대수요가 일정부분 반영되는 결과로 나타난 것으로 볼 수 있다.



물론 적시한 해당지역들이 부동산시장에서의 기대치가 높은 점을 감안 하더라도 상가의 경우 실물경기 및 소비자의 수준, 집객도에 따라 수익률이 좌우되는 점을 생각하면 일반 분양시 투자자들에게 메리트를 충분히 줄 수 있을지 미지수이다.



상가는 상권의 구성요소, 즉 다양한 소비층 및 시설이 함께 들어서는 시기가 안정적인 임대수익을 보장 받을 수 있는 불안정한 투자 품목으로 분류된다. 주택시장 및 토지 시장과는 정책적인 차별화의 혜택으로 인한 투자 환경은 매우 양호하다. 그러나 상가가 가지고 있는 특성을 이해하지 못하면 실패할 확률이 매우 높아 리스크가 크다는 것을 알아야 한다.



상가 투자의 환경은 비교적 규제 받지 않는 자유로운 대출 여건 등으로 매입의 기회는 높아졌지만 기존 상가 투자의 리스크가 달라진 건 없다. 오히려 분양가 상승에 따른 투자자들의 과다 대출이 고분양가에 의한 낮은 수익률과 이자부담이 가중될 것으로 보인다.



택지개발지구상업용지의 상가나 도심지 역세권의 기대치가 높은 상권일수록 고분양가가 조성될 가능성이 명약관화한 시기이므로 더욱 철저한 상권 예측과 가용금액대비 무리한 투자는 금물이며 미래가치(상가준공 이후 수익률)에 대한 검증되지 않은 달콤한 정보에 현혹되지 말아야 한다.





[상가 114 투자 전략 연구소 유영상 소장]