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[재테크교실]재개발 수익률 계산 이렇게 하세요

[부동산뱅크 2007/09/21 - 조회:12539]

주택시장의 장기불황에도 불구하고 재개발 사업은 투자와 내집장만이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있어 큰 인기를 얻고 있다. 그러나 아무리 호재가 많은 재개발 지역이라도 조합원수, 일반분양 물량, 지분가격, 개발면적, 권리가액 등에 따라 수익이 각각 다르기 때문에 투자 전 수익률을 꼼꼼히 계산해보지 않으면 큰 손실을 볼 수가 있다. 이에 부동산표준 부동산뱅크에서는 재개발 사업에서 가장 중요한 재개발 수익률 계산법에 대해 알아봤다.



비례율 높을수록 사업성 ‘高高’

조합원수, 사업비↓ 수익률↑



재개발 지역에 투자하고 싶다면 우선 조합원이 돼야 한다. 조합원은 재개발 사업의 주체로 개발에 필요한 일정비용을 투자하고 이에 따른 수익을 차후에 배분 받을 수 있기 때문이다. 이때 조합원에게 나눠지는 수익률은 비례율과 감정평가액을 통한 권리가액, 추가부담금 등으로 계산할 수 있다.



우선 재개발 수익을 계산하기 위해서는 조합원들이 가진 부동산(지분+건물)에 대한 감정평가가 이뤄져야 한다. 감정평가란 감정평가사가 조합원들의 부동산을 감정해 평가금액을 책정하는 것을 말한다. 감정평가액이 정해지면 이를 통해 추가부담금과 보상액, 분양순위, 수익률 등을 알 수 있다.



감정평가액이 결정되면 개발이익율(이하 비례율)을 산정해 재개발 구역의 사업성을 저울질할 수 있게 된다. 비례율이란 재개발을 통해 구역 내 토지 및 건축물 소유자가 얻게 되는 손익의 비율을 말하는 것으로 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역의 총 감정평가액으로 나눈 금액을 말한다.

예를 들어, 조합원수가 1,000명인 A 재개발 구역의 총 감정평가액과 사업비가 각각 100억 원이고 일반분양을 포함한 총 개발수익이 200억 원이 나왔다면 100%의 비례율이 나오게 된다. 이는 조합원들 입장에서 수익도, 손해도 보지 않는 것이다. 그러나 같은 조건에서 공사지연으로 사업비가 120억 원이 된다면 비례율이 80%로 줄어 수익성이 떨어지게 된다. 반면 용적률을 높여 일반분양이 늘어나게 돼 총 수입금이 250억 원으로 증가했다면 비례율은 150%로 높아져 사업성은 더 좋아지게 된다.



권리가액에 따라 면적 배정

초기투자비용, 추가부담금 중요



감정평가액과 비례율에 대해 알게 되면 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)도 쉽게 산출해 낼 수 있다. 권리가액이란 재개발 지분 투자자가 구역 내에서 갖고 있는 부동산(지분+건물)의 가치를 말한다. 따라서 권리가액을 알면 새로 지어지는 아파트 면적(㎡) 배정이나 개발 후 부동산 가치를 예측할 수 있게 된다.



재개발 사업에서는 조합원 분양가의 가까운 권리가액으로 면적(㎡) 배정을 한다. 예컨대 재개발 A구역에서 B조합원의 권리가액이 2억 원이고, 새 아파트 조합원 분양가가 105㎡ 2억 5,000만 원, 142㎡ 3억 5,000만 원 일 경우 B는 차액이 적은 105㎡를 배정받게 된다.



또 2개 이상 지분 면적의 총 합산이 전용면적 60㎡이상이면 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하의 아파트를 배정 받을 수 있다. 여기에 전용면적 85㎡ 이하 물량 중 분양신청 조합원에게 배정하고 남는 물량에 대해 전용면적 60㎡ 이하 배정 조합원이 상향 요청을 하면 추가로 분양 받을 수 있게 된다. 그러나 조합원수가 분양물량보다 많을 경우에는 권리가액이 적은 순으로 청산이 될 수 있기 때문에 주의해야 한다.



재개발 투자는 투자시기와 입지, 사업규모 등을 통해 수익성을 가늠해 볼 수 있다. 그러나 수익률을 좀 더 세밀한 분석을 하기 위해서는 감정평가액, 비례율, 투자금액, 권리가액, 인근 시세 등을 통해 개개인이 가진 부동산을 분석해 보는 것이 매우 중요하다.



예를 들어, B 재개발 구역에 투자하기로 마음먹은 K씨는 부동산에서 지분 49㎡만 가지고 있어도 105㎡를 들어갈 수 있다는 말을 듣고 다세대 연립 59㎡(건물 66㎡)를 2억 2,000만 원에 구입을 했다. 1년 후 B구역이 관리처분을 받아 K씨의 연립은 지분 3.3㎡당 650만 원, 건물 3.3㎡당 100만 원으로 감정평가를 받았다. 비례율은 130%가 나왔고 105㎡의 조합원 분양가는 2억 5,000만 원, 일반분양가는 4억 원으로 정해졌다.



이때 K씨에게 돌아오는 수익률을 계산해 보면 K씨의 권리가액(감정평가액ⅹ비례율)은 1억 7,810만 원으로 105㎡를 들어가기 위해선 7,190만 원을 추가분담금으로 내야 한다. K씨가 105㎡로 들어가기 위해 총 투자한 금액(연립매입비용+추가부담금)은 2억 9,190만 원이다. 105㎡의 일반분양가가 4억 원인 것을 감안하면 K씨는 1억 810만 원의 수익을 기대할 수 있게 되는 것이다.



이처럼 재 개발 지역에서는 조합원의 부담에 따라 수익률이 달라지게 된다. 또 재개발 사업은 변수가 많이 작용하기 때문에 사업진행이 빠른 곳이 좋고 경사지보다는 평지가 사업비용이 적게 들어 수익률이 더 좋다고 전문가들은 조언한다.







부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr

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