[재테크교실] 경매의 숨은 위험 ‘유치권’, 알고 보면 ‘로또’

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[재테크교실] 경매의 숨은 위험 ‘유치권’, 알고 보면 ‘로또’

[부동산뱅크 2007/10/17 - 조회:7885]

시세보다 저렴하게 내 집 장만을 할 수 있는 방법 중 하나가 경매로 부동산을 취득하는 것이다. 하지만 채권∙채무 관계를 정산하지 못해 경매 시장에 나온 만큼 권리분석이 쉽지 않은데다 특히 등기부상에는 나와있지 않은 유치권을 미처 발견하지 못한 낙찰자들이 낙찰된 이후 소유권을 제대로 행사할 수 없는 경우도 많이 발생하고 있다. 그러나 이렇게 위험한 권리라도 허점이 있기 마련. 유치권자 중 많은 부분을 차지하는 게 ‘위장 유치권자’이고, 간혹 유치권을 스스로 포기하는 경우도 있기에 잘만 고른다면 유찰로 인해 가격이 내려간 알짜 물건을 낙찰받을 수도 있다. 알고 보면 ‘로또’인 유치권에 대해 살펴본다.

유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 이것을 담보로 빌려준 돈을 변제기가 도래했음에도 불구하고 받지 못하는 경우 그 돈을 모두 받을 때까지 물건이나 유가증권을 맡아둘 수 있는 권리를 말한다.

예컨대, 건설업체가 타인소유 토지에 건물을 신축했지만 공사대금을 받지 못했을 경우 건설업체는 건물에 대해 유치권을 주장할 수 있다. 또 집주인이 비용을 지불한다는 조건으로 임차인이 돈을 들여 화장실 배수공사와 발코니 확장공사를 했지만 계약이 만료돼도 집주인이 수리비용을 돌려주지 않는 경우 임차인 역시 유치권 주장이 가능하다.

이렇게 발생된 유치권을 타인에게 주장하기 위해서는 반드시 점유가 함께 수반돼야 한다. 이때 점유라는 것은 중단없이 계속 유지돼야 하며, 유치권자가 직접점유를 하든, 제3자를 동원해 간접점유를 하든 상관은 없다. 하지만 유치권자는 소유권자의 동의 없이 제3자와 임대차 계약을 맺어 임차인으로 하여금 점유를 유지하게 하는 행위는 할 수 없다. 즉 공사대금을 못 받은 건설업체가 용역업체에 경비를 서게 해 점유를 할 수는 있어도 임대계약을 직접 해 임차인으로 하여금 점유케 하는 행위는 불가능하고, 유치권으로도 인정받을 수 없게 된다.

점유로 유치권이 성립됐다면 채권을 모두 변제받기 전까지 유치권자는 해당 부동산에 대해 인도 거절권을 가진다. 만약 집주인이 수리비용 중 일부만을 먼저 줄 테니 유치권을 해제해 달라고 해도 임차인은 나머지 돈을 모두 받기 전까지는 계속해서 살 수 있는 식이다.

그런데 문제는 이러한 유치권이 소유자뿐 아니라 소유권이 이전된 새로운 소유자에게도, 특히 해당 물건을 낙찰받은 경락인에게까지도 주장할 수 있다는데 있다. 결국 부동산을 경락 받은 자라고 해도 유치권자가 버티고 있다면 채무가 변제되지 않는 한 완전한 소유권 행사를 할 수 없는 셈이다. 또 점유만 하면 사실상 성립되기 때문에 신고된 유치권 외에는 현장 방문을 통해서 알뿐 경매 조서로는 유치권 성립 여부를 파악할 수 없어 경매에서 ‘위험 1순위’로 꼽힌다.

그러면 현장 방문을 통해 어떻게 유치권을 확인해야 할까? 일반적으로 유치권이 설정된 부동산은 유치권이 성립돼 있다는 플랜카드가 걸려 있거나, 공사한 흔적으로 확인이 가능하다. 또 수리비 등을 받지 못해 유치권을 행사하고 있는 임차인들도 있다. 이 경우 임차인이 매각기일이전까지 수리비용에 대한 배당요구를 했다면 경락대금에서 1순위로 배당받을 수 있지만 임차인이 신고하지 않고, 이를 경락인이 낙찰 후에야 발견했다면 그 비용을 낙찰자가 책임질 수도 있기에 미리 임차인들을 파악해봐야 한다.

하지만 유치권이 설정돼 있다고 해서 반드시 위험한 것만은 아니다. 유치권이 설정된 물건은 입찰자들이 기피하기 때문에 몇 번이고 유찰된 후 가격은 낮아지기 마련이므로 이를 악용한 ‘가장 유치권자’가 많기 때문이다. 실제 유치권자가 소유권자와 짜고 저가에 해당 물건을 낙찰받거나 경매를 지연시킬 목적으로 유치권을 주장하거나 임차인이 저가에 낙찰받기 위해 가장 유치권자로 둔갑하는 경우도 종종 있다.

그러므로 가장 임차인을 확인하기 위해서 인근 주민들에게 유치권이 성립될만하게 실제로 공사가 이뤄졌는지 조사해야 한다. 또 금액이 허위인지 여부를 파악하기 위해 건설업체나 임차인들에게 공사에 들어간 비용 등을 검증할 만한 영수증을 요구해 금액에 상당한 공사를 했는지 따져봐야 한다. 이때 채무자가 비용을 지불하겠다고 한 계약서도 있는지 살피는 게 좋다.

뿐만 아니라 계속적인 점유 여부도 조사해야 한다. 공사 진행 후 일시적으로 집 주인에게 완공된 건물 열쇠를 넘겨준 적이 있다면 이 자체로 점유를 상실하게 돼 유치권이 소멸된다. 유치권자가 아닌 건물 소유자가 해당 건물을 점유한 흔적이 있는 경우도 마찬가지로 소멸사유에 포함된다. 여기에다 경매개시결정등기 이후에 소유자가 유치권자에게 점유를 내 줬다면 이는 일부러 경락금을 낮추려는 의도로 해석돼 유치권으로 인정받지 못한다.

결국, 경매 입찰자들은 유치권이 설정돼 있다고 해서 무작정 마음에 드는 물건을 피할 것만이 아니라 현장 방문을 통해 유치권이 소멸될 여지가 있는지 여부를 먼저 확인해야 한다. 만약 ‘가장 유치권자’로 조사됐다면 이를 증빙할 만한 자료를 경매과에 제출해 유치권자를 ‘인도명령소송’ 등을 통해 내보낼 수 있다. 이렇게 되면 모두들 위험하다고 피했던 물건을 거듭된 유찰로 낮아진 가격에 시세차익까지 누리며 낙찰 기회를 잡을 수 있게 되는 것이다.

만약 실제 유치권이 있더라도 낙찰금액과 유치권 신고 금액의 합계가 시세보다 저렴하거나 낙찰자가 부담이 될 만한 큰 금액이 아닌 이상 유치권자에게 금액을 제공하고 소유권을 취득할 수 있다. 또 유치권자가 점유하는 부분이 옥상이나 계단 혹은 한 층의 일부에 해당돼 소유권 행사에 방해될 여지가 없다면 이후 유치권자와 합의가 될 수도 있기에 낙찰을 고려해보는 것도 좋다. 하지만 유치권으로 신고된 금액이 낙찰자에게 부담이 될 경우는 입찰금을 포기하고 ‘낙찰불허가신청’을 하거나 ‘낙찰허가취소소송’을 통해 낙찰받지 않을 수 있다. 만약 경락허가결정이 확정 난 후에 유치권 존재를 알았을 때는 채무자 및 채권자가 이를 알았음에도 고지하지 않았을 경우 담보책임을 추궁해 경락대금의 전부 또는 일부의 감액이나 손해배상을 청구도 가능하다.