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[재테크교실] ‘대토보상’으로 재테크 하세요

[부동산뱅크 2007/10/29 - 조회:5857]

지난 17일 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’이 개정되면서 개발 사업에 따른 보상이 토지로 지급되는 ‘대토보상’ 제도가 본격적으로 시행된다. 기존의 현금이나 채권대신 토지로 보상받을 경우 취∙등록세, 양도세 등의 감면혜택이 있는데다 입지 좋은 땅을 받게 되면 시세차익을 누릴 수 있다는 장점이 있다. 양주 옥정, 송파신도시 등의 택지개발지구에서 이뤄지게 될 대토보상에 대해 알아본다.



면적요건 충족 시 ‘대토보상’ 가능

토지가격, ‘일반분양 가격’으로 산정



대토보상이란 신도시 개발 사업과 같이 당해 사업으로 조성한 토지가 있는 경우 기존의 현금 및 채권보상뿐 아니라 개발이 완료된 토지로도 보상받을 수 있는 형태다.



이 제도는 법률이 공포된 지난 17일을 기준으로 이후 개발사업에 대한 보상계획을 공고하는 사업지에서 시행될 예정이다. 다만, 사업시행자가 사업계획 등을 고려해 보상할 만한 여유토지가 있는 경우에 한해서만 이 같은 보상이 가능하며, 주거지역은 60㎡, 상업지역과 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 이상의 토지를 양도하는 자만이 신청할 수 있다.



또 이미 현금보상을 신청한 자가 수용재결신청을 한 경우도 대토보상으로 재신청을 할 수 있으며, 사업인정고시일 이후 개발사업이 진행되는 시∙구에 계속해서 주민등록을 하지 않은 부재지주라도 보상금 1억 원 한도 내에서는 토지로 보상받는 게 가능하다.



하지만 사업시행자가 계획한 보상토지 규모보다 대토보상 신청자가 많다면 현지 주민 중 채권보상을 신청한 자(부재지주 제외)에게 우선적으로 토지를 공급하기 때문에 신청자격이 되더라도 토지보상을 받지 못할 수도 있다. 단, 부재지주 중 상속의 경우 상속받은 날로부터 1년이 경과되지 않았다든지, 병으로 인한 요양, 입영, 취학 등의 부득이한 사정으로 해당 지역에 거주할 수 없는 형편이라면 이는 부재지주로 보지 않아 우선공급을 받을 수 있다.



이러한 조건을 만족해 대토보상 대상자로 선정됐다면 개발완료 후 주거용지와 상업용지를 각각 330㎡, 1,100㎡ 범위 내에서 향후 일반 분양할 가격으로 보상받을 수 있다. 일반분양 가격은 보상계획 당시 추정한 금액이므로 이미 가격이 책정됐다고 하더라도 개발 완료 후 토지를 공급할 때 예상한 가격과 다르다면 최종적으로 정확한 가격을 산정해 다시 정산 받을 수 있다. 만약 보상금액이 보상 면적한도를 넘은 경우 초과부분은 현금으로 지급받게 된다.



간혹 사업시행자가 사업계획을 변경하면서 보상할 토지가 없게 됐거나, 일부만 보상하게 됐다면 현금보상으로 전환될 수 있다. 또 토지 소유자가 국세를 체납, 강제집행을 받는 경우, 세대원 전원이 해외이주를 하거나 2년 이상 해외체류를 해야 할 때도 마찬가지다. 이 경우 3년 만기 정기예금 이자율과 함께 보상금을 받는다.



입지 좋은 땅 보상 시, 시세차익↑

수익성 잘 따져 보상방법 선택



개발이 완료된 땅으로 보상받는 대토보상이 본격적으로 시행되면서 재테크의 한 수단으로 자리 잡을 것으로 보인다. 대토보상이 이뤄지는 지역이 주로 신도시나 택지개발지구 등의 계획도시이기에 성장 잠재력이 무엇보다 커 지구 내 토지를 보상받는다면 가격 상승효과를 기대할 수 있기 때문이다. 특히 해당 지역 내에서도 입지가 좋은 상업용지를 보상 받는다면 향후 상당한 시세차익을 볼 수 있고, 주거환경으로 안성맞춤인 주택용지를 보상받으면 주택 등을 지어 분양하거나 임대해 수익을 거둘 수도 있다.



뿐만 아니라 현금으로 보상받을 때는 보상받을 당시 양도소득세를 납부해야 하는 부담이 있지만 대토보상 시에는 양도소득세 과세 이연 혜택을 받을 수 있다. 즉, 양도소득세를 토지 보상 당시 납부하는 게 아니라 보상받은 토지를 매도할 때 기존 양도소득세와 함께 납부할 수 있는 것이다. 또 현금보상 대신 토지를 받는 것이기에 새로운 토지취득으로 보지 않아 취∙등록세도 면제받게 된다.



이러한 혜택과 이점에도 불구하고 묶여 있는 토지인 부동산으로 보상받는 것에 대해 불안하다는 견해도 있다. 현금으로 보상받을 경우 이를 다른 부동산이나 주식, 펀드 등의 방법으로 분산투자 해 수익을 거둘 수 있지만 부동산은 그 자체에서 수익을 거두는 방법밖에 없는데다 보상계약을 체결한 날로부터 소유권이전 등기를 마칠 때까지 전매가 제한되기 때문이다. 결국, 개발이 완료되는 날까지 사업성이 좋건 나쁘건 몇 년이고 묶어둘 수 밖에 없는 것이다. 만약 이를 위반한 경우는 3년 만기 정기예금 이자율의 50%만을 포함한 현금으로 보상받게 되므로 사업지의 수익성과 본인의 자금 상황 등을 잘 판단해 대토보상을 받을지 여부를 결정해야 한다.



한편, 이러한 대토보상에 관한 선정기준, 우선순위, 보 상 가능면적, 공급가격, 보상절차 등의 계획은 사업시행자가 보상할만하나 토지가 있다고 판단했을 때 다른 보상계획과 함께 공고하거나 일간신문에 따로 공고된다.