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[재테크교실] 양도세 특례주택 절세전략 ‘찾았다’

[부동산뱅크 2007/11/15 - 조회:10707]

1998년 5월 22일~2003년 6월 30일 사이 지어진 신축 주택에 대한 양도소득세 비과세 특례규정이 올해를 마지막으로 막을 내리게 됐다. 이에 특례대상 주택을 포함해 2주택을 소유한 사람들의 절세전략이 어느 때보다 절실해졌다. 특례대상 2주택자들의 세금 줄이기 전술을 살펴봤다.



특례주택, 취득 후 5년간 양도세 100% 감면

연도별 대상 주택 기준 꼼꼼히 살펴야



양도세 특례주택이란 1998년 5월 22일부터 2003년 6월 30일 사이 지어진 신축주택 중 최초로 계약한자의 경우를 가리킨다. 이때, 최초 계약이란 일반분양 분의 경우 계약일을, 재건축, 재개발 조합원 분양 분이나 본인이 직접 신축한 주택의 경우 준공일(사용승인 또는 임시사용승인일 포함)을 기준으로 한다. 단, 고급주택 및 고가주택은 제외돼 같은 아파트라도 크기마다 적용 여부가 달라질 수 있으므로 특례대상 아파트를 가지고 있다면 규정을 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

이들 주택 소유자는 해당 주택의 취득시점부터 5년까지 양도소득세를 100% 감면 받을 수 있다. 또 5년이 지나더라도 초과기간 동안 발생한 양도차익에 대해서만 세금을 납부하면 되며, 감면주택 외 일반주택을 가지고 있더라도 1가구 1주택으로 간주해 요건(3년 보유, 서울∙과천 및 5대 신도시는 2년 거주)만 갖추면 비과세가 된다.



올해 안 일반주택 먼저 매도 유리

2008년 이후 ‘특례주택→일반주택’ 순으로



그러나 2008년부터는 세법개정안에 따라 일반주택의 감면혜택이 사라지게 된다. 이때도 1가구 2주택자 50% 중과는 적용되지 않지만 양도차익의 9~36%의 세금을 납부해야 한다.



따라서 특례대상 2주택자라면 어느 해보다 치밀한 절세전략이 요구된다. 우선 일반주택이 비과세 요건을 갖췄다면 올해 안에 처분하는 게 세테크 측면에서 가장 유리하다. 하지만 일반주택이 비과세 요건을 충족하지 못했거나 양도세를 물더라도 더 큰 시세차익을 기대할 수 있다면 2008년부터는 특례주택, 일반주택 순으로 매도하는 게 좋다. 특례주택을 먼저 매도할 경우 추후 일반주택 양도 시 1가구 1주택자로 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문이다.



한편, 특례대상 주택이라 하더라도 납세지 관할 세무서장에게 따로 감면신청을 해야 양도세 감면이 가능하다. 이때는 일반분양 취득자는 계약금 납부 영수증을, 직접 건축했거나 재건축∙재개발 조합원 분양분 취득자는 사용승인일 또는 사용검사일 입증 서류 및 건축물 관리대장이 필요하다. 또 양도세를 100% 감면 받았다고 하더라도 감면세액의 20%인 농어촌특별세는 납부해야 한다.







[부동산뱅크 김근옥 기자 kko@neonet.co.kr]

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