[전문가칼럼]경,공매에 걸어보는 희망 메세지

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[전문가칼럼]경,공매에 걸어보는 희망 메세지

[부동산뱅크 2008/11/28 - 조회:4740]

본격적인 경기하향의 시작으로 인해 내집마련의 꿈조차 접어야 했던 서민들과 주식, 부동산 등의 자산에서 막대한 손실을 감수해야 했던 투자자들도 주저앉아 있을 수만은 없다. 진흙탕 속에서도 피어나는 연꽃처럼 불황 속에서도 꽃을 피울 수 있는 틈새시장을 찾아야 한다. 경기불황과 부동산 침체를 뚫고 나갈 틈새를 찾아야 한다. 경,공매시장의 현주소를 정확히 진단해 보고 틈새시장으로서의 메리트를 확인해보며 향후 투자전략을 세워보는 것이 타당할 것으로 사료된다. 그 틈새시장으로 주목 받는 가장 큰 이유는 다음과 같다.
첫째, 저점매수가 가능하다.
법원경매는 감정평가액 100%에서 한번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 80%에서 64%, 51.2%, 40.96%, 32.77% 순으로 떨어지기 때문에 3회만 유찰되어도 시세의 절반가격에서 입찰을 시작할 수 있다. 일부 경기지역 법원경매는 한번씩 유찰될 때마다 최저경매가가 70%, 49%, 34.3%, 24% 순으로 떨어지는 곳도 있어 투자수익률 확보에 유리하다. 경기하락추세에 따른 경매매물 취득 후 혹시있을지 모를 일부 추가 가격하락을 감안한다해도 최소한 손실을 볼 가능성은 희박하다는 현실인식하에서 저점매수에 나서볼 수 있는 호재로 인식되기 때문이다.
둘째, 부동산 규제정책하에서는 경매가 유리하다.
부동산투기억제대책의 하나인 토지거래허가구역내에서 일정면적 이상 취득시 토지거래허가를 받아야 하지만 경매를 통해 구입하는 경우에는 면적에 제한 없이 자유롭게 취득할 수 있는 장점이 있다.

2006년말 100%내외 고공행진을 벌인 수도권 경매아파트의 낙찰율은 부동산 침체의 영향으로 2008년 10월 77%로 최저 낙찰가율을 보이며 하락세를 면치 못하고 있다.
하락장 속에서 알짜물건은 빛나는 보석처럼 자산의 내재가치를 간직하며 빛을 밝힐 그날을 기대하며 숨어있기 마련이다. 그런 보석을 캐내야 한다. 보석을 캐기 가장 적당한 시장으로 경,공매시장을 주목할 필요가 있다.
일반적으로 알려진 경매와 달리 공매를 이용하면 어떤 특징이 있고 주의점은 무엇인지 살펴보도록 하자.
① 공매는 한국자산관리공사(KAMCO)에서 진행하게 되는데 모든 절차가 오프라인에서 이루어지는 경매와 달리 온비드(ONBID)시스템을 이용하여 전자입찰을 하는 온라인에서 이루어진다는 특징이 있다.
② 폭넓은 정보력과 직접분석을 요한다.
경매는 법원이나 민간 경매정보업체가 물건정보를 경쟁적으로 앞다투어 제공하고 있지만 공매는 한국자산관리공사에서 독점적으로 제공하기 때문에 권리분석 및 물건현황조사 등에 대한 지식과 정보력을 요하며 입찰자의 발품이 무엇보다 요구된다.
③ 입찰보증금 분할납부는 인정되지 않는다
공매의 보증금인 응찰가액의 10%를 납부시에 유의점은 분할납부를 해서는 않된다는 점이다. 예를 들어 보증금이 4천만원인 경우 온라인, ATM 등 이용시 1회 이체한도가 1천만원일 경우 4회에 걸쳐 이체를 한다면 공매절차에서는 이를 1천만원 보증금만 입금된 것으로 보아 보증금 미달사유로 입찰이 무효처리 된다. 반드시 4천만원 전액을 일시에 납부해야 유효한 입찰로 처리됨을 명심해야 한다.
④ 권리분석 및 공매만의 특이사항에 유념하라.
공매에서는 경매절차시에 인정되는 하자처리기간이 없다. 공매를 통해 부동산 매입후 권리관계의 하자나 부동산 현황상 중대한 하자가 발생하여도 매수인이 전적으로 책임을 감수해야하는 상황이 발생하므로 주의해야한다.
또한, 압류재산 공매에서는 경매에서 인정되는 인도명령제도가 없다.
명도협의의 주도권이 점유자에게 있음을 꼭 인식해야 한다. 이는 매수인에게 상당한 부담으로 작용되므로 유념해야 한다.

다음은 성공적인 경공매의 조건을 알아보도록 하자.
① 투자목적을 분명히 하라
경매에 참여하기 전에 목적을 명확히 할 필요가 있다. 저점에서 매입하고상승기에 매도하여 시세차익을 노릴것인지, 상업용 부동산을 매입하여 임대수익을 노릴 것인지, 직접 거주 할 목적인 실주거용인지, 취득 후 리모델링하여 분양을 할 것인지 등 목적을 분명히 하고 임해야 한다.
② 자기자본 비율을 높여라
경매 취득시에 경락자금대출을 최대한 이용하여 지렛대의 원리를 최대한 이용하는 투자성향을 갖고 있는 투자자들은 각별히 조심해야 한다. 경락자금 대출비율이 과다하게 높으면 대출 후 금리상승에 따른 심리적, 경제적 압박을 받을 가능성이 높으므로 대출비율을 20~30% 정도로 적정하게 유지하는 것이 바람직하다.
③ 매수세가 꾸준한 지역과 내재가치가 높은 지역에 집중하라.
지가 상승은 기대할 수 있으나 토지거래허가구역으로 묶여서 매수세력이 없어 거래하기 힘든 지역은 피하는 것이 바람직하다. 향후 발전가능성이 높은 지역과 고속도로 등 인프라 확충 계획이 있는 지역, 경기침체 요인 등 외부적인 원인으로 저평가 되어 있으나 내재가치가 충분한 물건을 대상으로 해야한다.
토지일 경우 개발소재가 있는 지역일 경우에는 개발대상지역보다는 그 주변지역이 더 유리하다. 개발범위내의 토지는 수용에 따른 보상차익만을 기대할 수 있지만 주변토지의 경우는 그 가치에 따른 개발, 매매 등 다양한 수익을 실현할 수 있기 때문이다.
④ 명도가 속전속결로 가능한 물건을 위주로 하라.
명도기간이 길어지면 지연에 따르는 손해를 낙찰자가 전적으로 감수해야 하기 때문에 명도가 속전속결로 정리될 수 있는지를 먼저 점검해야 한다.
원만한 협의를 통해 명도비용협상, 재임대계약체결 등을 통해 최대한 기간을 단축시켜 3~6개월이내에 명도가 이루지는 것이 바람직하다.
⑤ 하자있는 물건속에 대박 가능성이 높다.
유치권 행사 물건, 법정지상권 성립 물건, 기타 권리관계상 하자가 있는 물건은 입찰을 꺼리기 때문에 유찰이 많고 그러다 보면 최저매각가까지 떨어지는 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. 하자를 꼼꼼히 검토하다보면 의외로 쉽게 풀리는 경우가 있으므로 무조건 피하는 것이 능사는 아니다.

다음은 토지 경매시에 주의할 점을 짚어보도록 하자.
① 공법상의 규제사항을 확인하라.
개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 공법상의 규제 사항에 묶여 건축제한 등의 불이익을 받을 수 있으므로 반드시 관할관청에서 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해야한다.
② 임야 취득시에는 분묘여부를 확인하라.
취득하려는 임야내에 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립하는 경우에는 분묘를 취득자 임의대로 개장하거나 이장 할 수 없으므로 주의해야 한다.
③ 법정지상권을 확인하라.
물건에 따라 지상에 건물이나 공작물이 존재하고 있음에도 불구하고 토지만 경매 되는 경우가 있으므로 반드시 법정지상권 성립여부를 확인해야 한다.
법정지상권이 성립되면 소유권이 이전되더라도 법정지상권 존속기간동안 지상물을 임의로 철거 할 수 없으므로 각종 제약이 있다.

경.공매는 내재가치가 있는 보물을 캐내는 도구로 활용하기에 충분하다. 경.공매에 대한 충분한 지식과 정보를 바탕으로 하여 경기침체 및 부동산가격하락으로 인해 저평가되어있는 물건을 찾아 떠나는 즐거운 여행을 해보면 것도 의미있는 일이 될 것이다.

<기업은행 조현수 차장>