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[지역집중정보] 고덕3단지, 정비구역지정 날개 달아

[부동산뱅크 2009/11/30 - 조회:44301]

지난 7월 고덕3단지 정비구역 지정안에 대한 주민공람 후 이곳에 대한 투자매력이 높아지고 있다.  고덕3단지는 용적률 250%를 적용받아 지하2층 지상11~35층3,495가구가 들어설 계획이다.  또 전체 면적의 40% 이상이 공원으로 들어서는데다 주변 녹지도 풍부해 주거환경도 쾌적할 것으로 보인다. 이에 따라 고덕3단지는 저층 재건축으로 투자가치가 높은데다 3,000가구 이상의 대단지로 개발되다 보니 수요자들의 관심을 끌고 있다.

강동구 고덕동, 명일동, 상일동 일대에 포진한 고덕지구 저층단지는 시영아파트를 포함해 9개 단지 1만 2,850가구에 이른다. 이 중 1단지는 공사가 한창이고, 2~7단지는 재건축 사업을 준비 중에 있다.

고덕지구 저층단지들의 가장 큰 특징은 넓은 대지지분. 기존 용적률이 65~75%로 분양면적 대비 무상지분율이 120~145%에 달할 것으로 인근 중개업소들은 예측하고 있다.

이런 상황에서 서울시의 고덕택지지구 재건축 정비계획(안) 추진은 고덕주공에겐 더 없이 좋은 기회가 될 것으로 보인다. 서울시가 직접 정비계획을 마련해 개발하는 만큼 사업추진속도가 다른 재건축 단지에 비해 빠를 것으로 판단되기 때문이다.

<고덕지구 전체 전경>

여기에 녹지율이 높다는 점도가 고덕지구 인기에 한몫을 담당하고 있다. 지구 내 샘터공원 (5만 9,752㎡), 방죽공원(8만 7,748㎡), 명일공원(64만 9,709㎡), 동명공원(9만 9,599㎡) 등이 위치해 주거쾌적성이 뛰어나기 때문이다. 상일동 고덕주공3단지 추진위 관계자에 따르면 “고덕지구는 녹지율이 풍부해 한 평당 세 평 가량의 녹지를 보유하고 있는 것과 같다”며 “서울시도 고덕지구의 풍부한 녹지율을 이용해 샘터공원~방죽공원~명일공원 간을 녹지네트워크로 조성해 서울 최대 규모의 웰빙단지로 만들 계획이다”고 말했다.

<대지지분이 넓어 사업성이 좋은 고덕주공3단지 모습>

이처럼 사업성이 좋은 고덕지구에서 가장 인기가 많은 곳은 고덕주공2, 3단지다. 이들 단지가 주목을 받는 것은 고덕지구 내 다른 아파트에 비해 대지지분이 넓기 때문이다.

<고덕지구 내 재건축 단지 중 대지지분이 가장 넓은 고덕주공2단지>

2단지의 경우 현재 공사 중인 1단지를 제외하곤 고덕지구에서 대지지분이 가장 넓다. 2단지 ▲36㎡(11평형)가 56.5㎡(17.14평) ▲42㎡(13평형)가 66.7㎡(20.2평) ▲52㎡(16평형)가 85㎡(25.7평) ▲59㎡(18평형)가 97.6㎡(29.5평)다. 2단지 다음으로 대지지분이 넓은 3단지는 ▲46㎡(14평형)가 65.3㎡(19.8평) ▲52㎡(16평형)가 76.6㎡(23.2평) ▲59㎡(18평형)가 87.7㎡(26.6평)다.

고덕주공5단지 59㎡(18평형)가 72.6㎡(22평), 6단지 59㎡(18평형)가 78.8㎡(23.9평), 7단지 59㎡(18평형)가 85㎡(25.7평)인 것에 비해 6~9㎡(2~4평)가량 넓다.

상일동 하나공인 소병내 대표는 “재건축 중인 인근 고덕주공1단지 42㎡(13평형) 대지지분 73.6㎡(22.31평)를 보유한 조합원이 112㎡(34평형)을 들어갈 때, 옵션을 제외하면 추가부담금이 거의 없었다”며 “고덕주공1단지를 감안하면 고덕주공2, 3단지도 무상지분율이 130% 이상은 될 것으로 분석된다”고 전했다.

또 이들 단지의 집값이 2006년 시점으로 하락한 것도 실수요자들의 관심을 끌고 있다. 현재 고덕주공2단지가 49㎡(15평형)이 6억 원 선, 59㎡(18평형)이 7억 8,000만 원 선인데 반해  3단지 46㎡(14평형)4억 5,000만~4억 6,000만 원, 52㎡(16평형)이 5억 6,000만~5억 8,000만 원 선으로 초기투자금이 적게 든다는 장점이 있다. 

고덕지구 내 위치한 고덕아이파크 114㎡가 8억 6,000만~9억 원 선인 것을 감안하면, 앞으로 고덕주공1, 2단지의 가격상승률도 높을 것으로 전망된다. 예를 들어 52㎡(16평형)가 112㎡를 분양 받을 때 추가부담금이 최대 5,000만 원이라고 가정하면, 최소 2억 원 이상의 시세차익이 발생할 것으로 인근 중개업소들은 분석하고 있다.

하지만 현지 부동산업계에서는 투자에 신중을 기하라고 조언한다. 하나공인 소병내 대표는 “서울시에서 고덕지구에 대한 정비계획을 수립 중에 있어, 2009년 상반기께 개발안이 나와봐야 정확한 수익성 분석이 가능하다”며 “하지만 저층 재건축 단지인 고덕주공은 대지지분이 넓어 다른 강남권 재건축에 비해 조합원들의 수익성이 좋은 만큼 장기적으로 투자할 가치는 충분하다”고 말했다. 

부동산뱅크 장재현 기자 JJH@neonet.co.kr