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[전문가칼럼] 시장을 이기는 부동산 투자

[부동산뱅크 2008/12/31 - 조회:5654]

서브프라임모기지사태로 시작된 미국발 경제위기는 전세계를 거세게 몰아붙이고 있다. 국내시장에도 심각한 타격을 주며 경제, 사회는 물론이고 부동산 시장에도 매서운 찬바람이 일으키고 있다. 
주가하락, 환율상승, 실업률 증가, 자동차업계 침체 등 연일 터지는 경기침체소식에 발맞추듯 부동산시장 역시 반토막가격 아파트 속출, 미분양아파트 증가, 대형건설사 부도 등 어두운 소식들만 가득하다.
대다수 기업 및 개인은 악화된 경제상황 앞에서 불투명한 미래에 대한 불안감을 갖고 막막해 하는 모습이다. 모든 분야에서 앞이 보이지 않는 안개 속을 걸어가는 것처럼 살얼음판을 걷는 불안한 심정이 이어지고 있다. 
이런 어려운 상황을 장기적인 관점에서 바라보고 대책과 전략을 세워 현명하게 뚫고 나갈 지혜가 필요한 시기라 할 것이다. 이럴때일수록 침체된 부동산시장을  바라보는 시각을 정립해서 시장을 이기는 전략을 바로 세워야 할때이다.
시장의 거센 회오리 속에 빠져 침몰해서는 안되므로 시장상황에 맞서서 이길 수 있는 전략과 자신감을 키울 필요가 있다. 현실에서 한발 물러서서 냉정하게 관찰하고 판단해 보고 올바른 전략을 수립해야 한다. 

① 현금비중을 높여라. 
불과 얼마전까지만 해도 “ 아파트는 현금이다” 라는 말이 생겨날 정도로 환금성이 뛰어난 아파트의 인기는 매우 높았으며, 언제라도 현금화할 수 있다는 생각을 많이 했다. 하지만, 시장상황은 변해 매수세력은 사라지고 매도 물량만 쌓여가다 보니 아파트가 현금이라는 말은 옛말이 되고 말았다. 
 지금은 부동산의 비중을 줄이고 현금비중을 높여야 하는 시기이다. 기업들은 캐쉬(Cash) 경영이라는 화두를 내세우며 부동산을 처분하여 현금확보에 총력을 기울이는 모습이다. 
두산기업의 동대문 두산타워, 한화그룹의 장교동빌딩, 소공동빌딩, 여의도빌딩을 매물로 내놓고 있다. IMF이후 국내 부동산매물을 헐값으로 매입했던  외국계 기업도 유동성확보를 위해 매물을 내놓고 있다. 리먼브러더스는 명동 유투존, 동대문 상가 라모도를 매물로 내놓았고, 메릴린치도 서린동 SK빌딩을 SK그룹에 되팔기로 하는 등 부동산을 현금화하는 작업을 서두르고 있다.
이런 현금화 노력은 기업들만의 이야기가 아니며 개인은 더욱 더 심각하게 받아들여야 한다. 10여년전 IMF사태때 대기업들의 방만한 경영으로 인해 국가의 부도 사태를 초래했을 때 쓰러져가는 이 나라를 다시 일으켜 세울 수 있는 힘은 바로 온 국민의 저축에 있었다고 해도 과언이 아니다. 개인들이 한푼 두푼 모아놓았던 저축이 있었기에 재기에 성공할 수 있었다.
하지만, 현재의 외환위기는 IMF때와는 사뭇 다른 양상을 나타내고 있다. 국민의 저축액은 줄었으며, 부채비율이 4,000만원이 넘을 정도로 악화되어 있다.
삼성경제연구소에 의하면 가계신용위험을 종합적으로 보여주는 가계신용위험지수가 3분기 연속상승하여 4년래 최고조에 달았다고 한다. 이는 금융자산 감소 및 대출금리 상승이 원인으로 지목되고 있으며 가계대출의 부실화 가능성도 지목된다.
개인이 가정을 지키고 국가를 위기에서 벗어나게 하는 것은 가계의 저축이며, 이는 현금화라고 할 수 있다. 언제 끝날지 모를 불황기의 터널을 뚫고 나가려면 가능한 많은 현금을 확보하고 있어야 한다.
지금은 부동산 비중을 최대한 낮추고 현금화하는 노력을 기울여야 할 때이다. 

② 불황기에는 소형 부동산에 집중하라.
 불황기에는 소형 위주로, 호황기에는 대형 위주로 선택과 집중을 기울려야한다.  전체적인 부동산 침체속에서도 소형 부동산은 곳에 따라 약진을 하는 모습을 보여주고 있다.
토지의 경우 1000㎡이내의 소규모 농지의 거래가 눈에 띄인다. 현행 농지법에 의하면 1000㎡ 이상일 경우는 농사를 짓지 않는 외부인의 소유를 금지하고 있어 거래가 희박하다. 
경매시장에서도 60㎡이하의 소형연립, 다세대주택이 경쟁률도 높고, 낙찰가율도 상승세로 나타나고 있다.
불경기때에 소형평형을 선호하는 것은 대형평형 아파트는 관리비, 대출금의 부담으로 인해 수요가 급감하며, 실수요자 중심의 소형평형 위주로 재편되기 때문이다.

③ 그린벨트를 주목하라.
부동산 시장에 영향을 미치는 중요항목으로 경기상황 뿐만 아니라 부동산정책에 주목할 필요가 있다. 정부가 규제일변도정책기조에서 규제완화에 따른 시장활성화 정책으로 변화되어가는 모습을 보이고 있으므로 정책기조의 맥을 짚어 활용화해야 한다.
정부는 최대 308㎡의 그린벨트를 해제하기로 하였다. 이는 분당의 16배에 해당하는 규모로서 서민주거단지와 산업단지로 개발할 예정이다. 빠르면 09년 10월경에 해제지역이 확정될 예정으로 지역이 확정되면 인근지역의 땅값불안이 우려된다.
전체적인 부동산 경기침체속에서 특정지역의 특수성 때문에 상승세를 기대해 볼 수 있는 특성이 있는 지역중 하나로 꼽히는 그린벨트해제지역 주변 위주로 검토를 할 필요가 있다고 할 수 있다.

④ 무주택자는 2009년 하반기 이후를 노려라.
아파트, 토지 등 부동산을 보유하고 있는 사람은 자산가치의 하락에 따른 경제적 손실 뿐만 아니라 주택담보대출금리 상승에 따른 부담금 증가에 따라 한숨만 늘어가고 있는 현실이다.  전,월세를 살고 있는 무주택자들은 현금 비중을 높게 유지하며 시장상황을 예의 주시할 필요가 있다.
시장상황이 단기간에 회복되기 어렵다는 것이 대세론이므로 내집마련을 서두르거나 급매물에 현혹되어 주택구입을 서두를 필요는 없다. 시기를 2009년 하반기 이후로 예상하고 대상지역의 시세변화를 주기적으로 체크하는 자세가 필요하다.

⑤ 시장상황에 중장기적 시각으로 접근하라.
부동산 매물은 쌓여가지만 매수하겠다고 나타나는 세력은 찾아보기 힘든 상황이 계속되고 있다. 시장내 기존 물량의 공급은 넘쳐나는데 받아줄 수요세력이 사라진 것이다. 그러다 보니 새로 공급을 계획했다가도 연기하거나 사업자체를 취소하는 사례가 늘고 있다.
 2008년 택지지정 상황은 9년래 최저로 나타나고 있고, 주택공급물량이 예년의 절반 수준에 그치고 있으며, 주택공급의 60%를 차지하는 민간건설사들도 신규공급을 미루고 미분양 물량해소에 주력하는 분위기이다.  경기 회복시점으로 예상되는 2~3년 후에는 공급 부족현상이 우려되는 대목이다. 경기 회복시점에는 주택과 토지의 공급의 차질을 가져올 수 있다는 지적이 있다. 이러한 공급의 부족이 향후 심각한 상황으로 발전할 가능성은 적지만, 최소한 2~3년 이후 중장기적인 시각에서 바라보며 지금의 현실을 한탄만 할 필요는 없다는 것이다.
장기간 주택을 보유하고 있는 실소유자들은 작금의 상황에 동요하지 말고, 중장기적인 관점에서 경기회복시점을 바라보는 시각으로 시장을 볼 필요가 있다.

개인의 잘잘못으로 인해 발생한 외환위기는 아니지만 가장 큰 피해는 개인들이 지고 있는 현실이다. 현실을 냉철한 시각으로 바라보고 이 어려운 시기를 이길 수 있는 전략과 마음가짐이 요구되는 시기이다.

<기업은행 조현수 차장>