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[전문가칼럼] 혼돈시기의 부동산시장의 나침반

[부동산뱅크 2009/03/10 - 조회:4686]

한치 앞도 분간할 수 없는 폭풍 후 속에서 나가야 할 방향을 알려주는 나침반의 중요성은 무엇과도 비교할 수 없이 소중하게 느껴진다. 경기침체로 인해 한치 앞도 예측할 수 없는 불안한 가운데 무엇을 나침반 삼아 올바른 방향을 찾아갈 수 있을지가 무엇보다 중요한 시기이다.
최근 국토해양부의 발표에 의하면 08년 말에서 09년 초에 이르기까지 땅값이 지속적으로 하락하고 있다고 한다. 부동산 시장의 주춧돌이던 주택과 토지가 하락세를 면치 못하는 가운데 틈새시장으로 인식되었던 상가 및 오피스텔시장도 임대료 하락추세로 투자수익률이 저하되고 공실률도 증가하고 있는 추세이다. 주택가격하락으로 부동산자산의 마이너스 현상이 지속되고 있어 과거 주택 및 아파트 대상의 부동산 투자현상이 그 자취를 감추고 있으며, 가계부채가 증가하면서 다시 부동산 하락으로 이어지는 악순환이 거듭될 것을 우려하는 목소리가 높다.

정부는 이러한 시장상황을 반전시키기 위해 투기과열지구해제, 미분양아파트양도세면제, 재건축아파트 임대주택공급 의무화폐지 및 용적률 확대 등의 대책을 내세우고 있다. 일부 지역에서는 다소나마 숨통이 트이는 모습을 보이며 조심스러운 부동산 부활론을 펼치고 있기도 하다. 부동산 시장의 긍정적인면을 부각해서 희망을 갖는 것도 필요하지만, 현실을 냉철이 분석해서 정확한 진단과 처방으로 대책을 강구해 추가 피해을 입지 않도록 하는 것이 무엇보다 중요한 시기이다. 향후 부동산 시장은 어느 방향으로 흘러가고 있으며 나침반으로 삼아 나아갈 방향의 지표로 삼을 것은 어떤 것이 있는지 알아봄으로써 나아가야 할 길을 물어 보자.   
 
부동산 정책이 제시하는 불빛으로 가는 길의 빛을 비추어라.

부동산 시장의 침체에 대응하기 위해 정부는 08년 한해만 해도 부동산 정책을 11차례나 쏟아냈다. 수도권 전매제한, 재건축 규제완화, 종부세 및 양도세 완화 등 모두 부동산 정책 완화에 초점을 맞추어 규제완화에 그 맥을 같이 하고 있다.
관심을 가져야 할 부분은 임시방편으로 쏟아내는 부동산규제완화정책이 아니고, 장기적인 비젼에 관련된 정책이다. 정부차원에서 중장기적으로 발전. 육성하려는 부동산 시장의 비젼을 보아야한다.

첫째, 종합적이고 광역적인 개발정책을 확인하라.
 거시적인 전국토의 개발계획을 확립해 놓은 것이 국토종합개발계획이다. 현재 우리나라는 2000년부터 2020년까지 제4차 국토종합개발계획이 진행중에 있다. 제4차 국토종합개발계획의 핵심은 전국토가 함께 통합하는 상생의 다핵연계형 균형발전추구이다. 따라서 광역경제권 등 지방균형발전전략을 중점적을 추진하고 있어 장기적으로 4대강 유역 정비사업 등 지방 경제발전의 중심이 되는 도시 및 지역에 관심을 갖을 필요가 있다.
서울은 워터프런트사업계획에 따라 한강 주변의 5개 부도심 중심으로 지켜볼 필요가 있다.

둘째, 대형개발프로젝트 예정지역을 주시하라.
대형개발프로젝트 추진 예정지역은 개발예정지인만큼 장기적으로 발전가능성이 높은 만큼 시세상승을 기대할 수 있다. 대도시권의 외곽순환도로 등 도로 개통지역 및 항만, 공항 등의 조성지역은 대규모 주택공급에 따른 기본 인프라구축으로 볼 수 있으므로 지역발전을 기대할 수 있다. 
대표적인 곳으로 인천경제자유구역 및 서울 서남권 르네상스 계획을 들수 있다. 특히 서남권 르네상스계획은 “신경제 거점축”과 “특성화 거점”으로 중점 개발목표로 4대중점 사업과 27개 핵심사업을 선정해 2030년까지 20조를 투입할 예정이다.

셋째, 규제 해제지역 및 용도변경지역을 찾아라.
규제 해제지역은 해제 발표와 함께 지가가 급등하는 것을 볼 수 있듯이 투자가치가 매우 높은 지역으로 손꼽힌다.
군사보호구역내의 농지 및 임야 중에서 주변 발전가능성에 따른 해제가 예상되는 지역은 장기적인 관점에서 유망하다. 그린벨트를 해제하여 주택공급을 하는 사례도 많으므로 수도권 북부 및 경기남부권의 그린벨트 위주로 분석하는 것도 의미있다 할 것이다. 
또한, 관리지역에서 주거지역으로 용도가 변경되거나, 주거지역에서 상업지역으로 용도가 변경되는 용도변경지역도 매우 유망하다.
정부는 2020년까지 9.2% 도시용지공급을 확대 할 것으로 발표했는데 이는 주거시설과 상업시설로 활용가능이 매우 다양한 토지로서 토지가치가 증가하는 것을 의미한다.  대규모 택지개발지역이 개발되면서 이러한 용도변경이 이루어지는 사례를 많이 볼 수 있다.

장기전에 대비하라.

 FRB의장이 버냉키를 비롯한 다수의 경제전문가들은 이번 세계 금융위기가 2~3년 정도가 지나야 회복될 것으로 전망하고 있다. 주요 경제지표 들이 하락추세를 이어가고 있고 경제 회복기미가 희미한 가운데 얼어붙은 부동산 시장은 언제 풀릴지 모르는 시점이다.
 따라서, 장기적인 관점에서 멀리보고 대비해야 할 것이다.

첫째, 부채비율을 낮추어라.
자기자산에서 차지하는 부채비율을 점검해보고, 과도한 부채구조를 갖고 있는 개인은 과감히 기타자산을 처분해서라도 부채비율을 줄여야한다.
한국신용정보가 발표한 가계신용동향을 살펴보면, 가계대출부도율이 3.86%로 이며 가계부채가 국내 총생산(GDP)의 70%를 넘어서서 위험신호를 보내고 있다. 고용한파와 임금삭감으로 소득이 줄어들면서 원리금 상환 능력이 매우 크게 떨어지고 있다. 원리금 상환계획을 최우선 목표로 삼아 하루라도 빨리 상환될 수 있도록 노력을 하여야 할 것이다.   

둘째, 부동산 사이클을 주목하라.
경기는 사이클(Cycles)로 움직인다. 부동산시장도 일정한 주기를 갖는 사이클 형태를 취하고 있다. 현재는 부동산 침체기로 바닥을 향해 달려가고 있는 형국이며 그 저점을 언제 통과할지는 누구도 모르는 상황이다. 부동산시장이 회복기로 접어들려면 적어도 2년 이상으로 보는 견해가 많다.
최근 정부가 투입하는 자금도 시장의 흐름에 따라 빛을 보려면 2010년 이후에나 가능한 것이 많고, 얼어붙은 주택공급이 다시 살아난다해도 물리적으로 2년 정도의 시간이 필요하다. 침체기에서 회복기로 전환하기 위해서는 경기회복과 함께 심리적회복이 함께 이루어져야 한다. 경제위기로 다친 마음의 상처가 치유되고 새로운 살이 돋아나기에는 시간이 필요하다.

따라서, 장기적인 관점에서 준비할 필요가 있다. 소나기는 피해가라했다. 앞이 안보여 자신이 없는 장세에서는 쉬어가는 것도 좋은 투자성향이다. 그리고 움추린 만큼 다시 멀리 뛰기 위해서는 회복기로 접어들었을 때 취해야 할 전략을 세우야 한다. 시장과 정보를 분석하고 미래를 준비하는 것이야말로 오늘을 사는 가장 바람직한 자세라고 할 것이다. 나침반 없이 항해를 할 수 없듯이 충격적이고 혼란스러운 부동시장에서 길을 잃지 않고 바른 방향을 잡아서 나아가려면 나침반 같은 멘토가 필요하다. 본인 스스로가 그 멘토가 되어야 한다. 결국 자기책임하에서 모든 책임은 자기가 지기 때문이다. 부디 바른방향으로 나아가길 희망한다. 

<기업은행 조현수 차장>