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[전문가칼럼] 부동산시장 어떻게 볼 것인가?

[부동산뱅크 2009/04/15 - 조회:5011]

추락하던 부동산 시장이 반등하는 듯한 움직임을 보이고 있어 일부에서는 부동산가격 상승의 신호탄이다 라는 의견과 다른 일부에서는 착시현상일 뿐이라고 일축하는 견해가 팽팽하게 대립되고 있다.
부동산 시장은 살아있는 생물처럼 시시각각으로 변화물상한 모습을 보여준다. 매일매일 변화되는 시장의 모습은 무엇이라 규정짓기 어렵고 외부환경의 영향을 수렴하면서 다양하게 변화되는 모습을 보여주고 있다. 일부에서는 부동산 침체의 끝인 바닥이 아직도 멀었다고 하고, 또 일부에서는 바닥은 지났다는 주장을 펼치기도 한다.  부동산 시장이 바닥을 지나 다시 비상 할 시점인 터닝포인트가 언제일까에  모든이들의 관심이 모이고 있는 것은 이에 따라 각자의 투자전략과 매수,매입타이밍이 다르게 해석되기 때문이다. 이런 전략적 결정을 위한 시점의 선택의 기준이 되는 정보는 시장 속에서 찾는 것이 제일 정확할 것이다.
최근  한 부동산정보업체에 따르면, 강남 재건축 아파트 가격이 지난 2006년 말 최고가 대비해서 80~90% 육박하고 있고, 서울아파트 가격이 2년만에 최고 상승률을 기록했다고 한다. 이에 따라 내집마련을 미루고 있던 실수요자들의 움직임이 포착되고 있다.
하지만, 이런 움직임의 분석은 매우 신중한 자세가 요구되는 시점이므로 거시적인 안목과 미시적인 시장흐름을 동시에 분석하고 냉철하게 판단하는 자세가 요구된다.
현재 부동산 시장의 근본적인 기조를 살펴보면 유동성장세로 정의 할 수 있다. 최근에 지속적으로 실시된 금리인하의 영향과 재건축 규제완화, 부동산 세제의 완화 등 각종 규제완화정책, 그리고 주가와 환율이 표면적으로나마 안정세를 유지하면서 시중의 유동자금이 개발호재가 높은 지역을 중심으로 부동산 시장의 수요층으로 나타나고 있는 현상이다.
따라서, 집값 상승은 장기간 지속되기 어려울 듯하다. 정책적으로 실시된 부양효과가 부동산 시장의 기대감으로 나타나면서 일시적인 상승세를 주도하고 있지만, 국민들의 실질소득 감소 및 부동산 자산 손실액의 증가를 이기지 못하는 가계들의 부동산 처분 움직임이 늘어나면 언제든지 하락국면으로 반전 될 수 있다.   
이런 유동성 장세 속에서 실수요자들의 대응방안을  살펴보자.

첫째, 강남 및 버블세븐지역은 시기상조이다.
일부에서는 강남권은 신규아파트 공급계획이 없고 재건축 아파트가 상승세로 돌아선 만큼 매입을 검토해야 한다는 주장도 있으나 이는 매우 신중할 필요가 있다.
강남지역은 재건축 아파트가 상승세를 주도하고 있으나 그 여력이 두터워 보이지않는다. 유동성자금 유입이 약해지면 매도 물량의 증가에 따른 하락세로 반전할 수는 있는 분위기이다. 또한, 일반아파트는 약보합세를 유지하고 있고 급매물 소진기간도 장기간 이어지는 모습이다.
따라서, 무리하게 추격매수에 가담하기에는 무모할 수 있다. 
둘째, 강북은 매수 신호로 볼 수 있다.
어깨에서 사서 무릎에서 팔라는 주식격언이 있다. 부동산 시장에 적용해도 좋을 듯하다. 성북역, 수색역, 뚝섬, 용산 등 주변에 대형 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 수요층이 지속적으로 몰리고 있는 지역을 중심으로 구입시기를 검토해 볼 수 있다. 일시적이 아닌 장기적인 시각에서 개발호재가 뚜렷한 지역을 대상으로 하는 것이 바람직하다.

셋째, 국지전적으로 접근하라.
전국적인 부동산 침체에도 불구하고 나홀로 상승세를 지속하는 지역이 있다. 부동산 지표를 볼 때도 전국 평균지수는 의미를 잃어가고 있으며, 선호하는 특정지역을 중심으로 한정해서 바라보는 자세가 필요하다.
한 부동산정보업체에 따르면, 전국적인 하락세에도 불구하고 충남 당진군은 0.44% 대전시 서구는 0.19% 상승한 것으로 나타났다.
잠재적인 투자가치가 높고 뚜렷한 개발 호재가 있는 지역은 부동산 수요가 몰린다고 볼 수 있다.  신도시는 자족도시로서의 성장가능성이 가장 중요한 항목으로 분석되며, 산업단지 개발, 도로개설, 대규모레져시설개발 등 개발호재가 있는 지역은 수요층이 두텁게 나타나고 있다. 
부동산 시장의 움직임에 따라 일희일비하지 말고 유동성장세에 따른 각자의 전략을 바로 세우고 현명하게 대처하는 자세가 요구되는 시기이다. 

기업은행 조현수 차장