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[전문가칼럼] 부동산 투자 어디에 해야 하는가?

[부동산뱅크 2009/04/09 - 조회:6205]

1.부동산 투자 심리에 관하여
 
최근 5개월 동안 부동산 시장과 금융시장을 돌아보면서,
투자에 관하여 생각해보면 투자는 과학이 아니다는 생각이 든다
 
자연과학은 원인이 있을 때 똑같은 결과가 나오지만
투자는 현재 상황에 대한 불확실한 사실 인식과 미래에 대한 무지 때문에
비슷한 원인에도 불구하고 결과는 항상 틀릴 수 밖에 없다
 
그런데도 사람들은 투자를 할 때 투자 결과를 자연과학처럼 생각하여
비슷한 원인이 있을 때 똑 같은 결과가 나온다고 착각을 한다
 
2. 시장은 다수가 같은 방향을 볼때 추세전환을 한다
 
투자가 자연과학처럼 항상 똑 같은 결과가 나오지 않는 대표적인 이유중 하나는
시장 참여자의 현재의 상황인식에 따른 행동으로 인하여
예측되었던 미래가 정 반대 방향의 결과를 가져올수도 있다는 예측불허에 있다
 
즉, 투자자들은 미래를 예측하고 현재의 행동을 하지만
많은 사람들이 같은 생각을 갖고 움직였기에
예측되었던 결과는 오히려 예측과 반대의 결과가 나오는 경우가 있다
 
고속도로 혼잡을 피하려 국도로 나왔을때 국도가 고속도로 보다 더 교통체증이 심한것처럼
투자자 모두가 같은 생각을 가졌을때는 다수의 예상과 정반대의 결과가  나온다
 
즉, 모든 사람이 호황을 예상할때가 상투일수 밖에 없고
모든 사람이 불황을 예상할때가 바닥인 경우가 대부분이다
 
따라서, 시장 참여자 대부분이 하락을 예측했던 지난 겨울에
부동산 시세은 바닥을 확인하였다
 
3.상승 어디까지 할것인가
 
자산 시장이 움직일때 가격을 결정하는 것은 수요와 공급의 논리보다는
코스톨라니의 심리 + 돈= 가격 이 더 현실적으로 맞는 분석 방법이라고 본다
 
그 이유는 ,시장이 상승추세로 가면
없던 수요도 생기고.있던 공급도 축소되기 때문이다
 
가격이 오른다는데 매수하지 않을 사람 없고,
가격이 오른다는데 매도할 사람 없는것은 당연하다
 
가격이 상승추세로 전환하였을때,심리에 의하여 수요는 늘고,공급은 축소되는 상황에서
시중에 유동성 자금마져 많아진다면 가격 상승폭은 사람들의 예상보다 커질수 밖에 없다
 
2006년 부동산 시장이 고점을 보일때 시중에 있던 유동자금은 400조였다
그리고,바닥을 확인하고 강력한 상승의 시그널이 보이는
지금의 시중 유동자금은 800조다(금융감독원 3.22일 발표 1년미만 단기자금 784조)
 
바닥을 확인한 심리 + 2006년의 2배가 넘는 시중의 유동자금을 단서로 생각해볼때
 
이번 부동산 상승은 2006년 고점을 2010년까지는 쉽게 돌파할것으로 보인다
그리고, 그 이후 상승폭은 지금 이 글을 읽고 있는
모든 독자들의 상상을 뛰어 넘는 폭까지 상승할것으로 예상되어 진다
상상을 뛰어넘는 상승......상상할수 있겠는가?
 
4.어느 지역에 투자해야 하는가?
 
상승이 추세화로 굳혀지더라도 이번 상승은 지역별로 상품별로 차별화가 심해질것으로 보인다
 
2006년대비 2배가 넘는 시중의 유동자금은 매물을 쉽게 확보하면서
일반 대중들이 선호하는 지역 및 상품에 집중 투자되어 질것으로 보인다
 
가격이 비싸면서도 부동산 매물이 많은 지역이 투자의 중점 관심대상이 될것이다
이러한 지역을 찾아보면 지역위치가 수도권에서 알파벳 T 자 모양을 보이면서 나타난다
 
한강을 중심으로 용산,성수,여의도,상암,목동,강동이 T자 상단에 위치한다면
강남,서초,송파,분당,용인,동탄,과천이 T 자 하단이다
 
이들 지역은 타 지역대비 고가 매물을 쉽게 확보할수 있으면서
가격도 지난 2년간 하락했기에 풍부한 시중유동자금이 몰릴것으로 보인다
 
따라서,지금 부동산을 구입한다면 T자 지역의 부동산을 구입해야한다
T자 지역의 부동산은  보물(a treasure)의 T자가 될것이다
 
5.어느 상품에 투자할것인가?
 
유동성 장세에서 선택하는 부동산 투자 상품은 최근 2년간 상승하지 않았던 상품을 선택해야 한다
지난 2년간은 대출규제와 경기 불황으로 시중에 자금이 없었지만
지금은 시중에 유동자금이 800조나 되기 때문에
풍부한 시중 유동자금에 맞는 투자대상을 선택해야 한다
 
수익형 부동산(상가,오피스,오피스텔) 보다는 시세차익형 부동산 (아파트,토지)을 선택해야 하고
시세차익형 부동산에서는 토지보다는 아파트를 선택해야 하고
 
아파트에서는 레버리지 효과가 큰 분양권을 선택해야 하고
분양권이 없으면 재건축 아파트를 선택해야 하고
 
재건축 아파트가  없을땐 기존 아파트를 선택하는데,
 
소형 아파트 보다는 중형 아파트를 선택해야 하고
중형 아파트 보다는 대형 아파트를 선택해야 하고
대형 아파트 보다는 초대형 아파트를 선택해야 한다
 
아파트 단지 비교에서는
 
소규모 단지보다는 중규모 단지를 선택해야 하고
중규모 단지보다는 대규모 단지를 선택해야 하며
 
지난 2년동안 제대로 인정받지 못하던 조망권이 새롭게 부각되기 때문에
산조망권,강조망권,앞뒤 전망이 나오는 동호수를 선택해야 한다
 
글을 마치며
 
2008년 10월 부터 필자는 유동성 장세와 인플레이션,제로금리,양적완화 ,경기저점을 예측하였고
필자의 대부분 예측은 몇개월의 시간이 흐른 지금까지 거의 정확하게 맞았다
 
필자가 신이 아니기에 미래는 정확히 알수 없지만
예상하였던 미래처럼 움직이는 현재의 부동산 시장 움직임에 필자 또한 솔직히 당황스럽다
 
당황스러우면서도 필자는 시장에 빠르게 적응하려고 노력하고 있다
투자는 예측의 영역이 아니고 적응의 영역이기 때문이다
 
또한 시장에 순응하지 못한 역행의 움직임에는 고통이 따른다는 것을 알고 있기에,
이글을 읽는 독자들이 부동산 시장의 새로운 흐름에 적응하길 바라면서 글을 마친다.

박찬식 동천양 대표