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[전문가칼럼] MB정부의 부동산정책 트랜드 (역세권개발과 소형주택)

[부동산뱅크 2009/05/07 - 조회:4609]

부동산 관련사업에 있어서 정책의 흐름이 어느 방향으로 진행되는지가 중요하다. 참여정부는 부동산규제 정책을 펼쳤다면, MB정부는 규제완화와 부동산경기의 정상화를 통해 미국발 서브프라임에 의한 금융위기 탈출과 경기부양에 큰 무게를 두고 있음을 알 수 있다.

한국의 인구는 2020년까지 계속적으로 증가하며, 증가의 대부분은 서울과 수도권에서 이루어진다. 수도권의 경우 신도시 신설을 통해 공급하고 있으며, 서울의 경우 연간 주택수요는 연간 10만호 수준이나 연간 4-6만 가구의 공급에 그쳤기 때문에 누적 부족분과 도시재생사업(뉴타운사업, 재개발사업, 역세권개발)으로 멸실 가구의 증가분까지 더해져 주택공급이 부족하며 그중 도심에 생활기반을 둔 서민주택의 부족으로 인한 주택난은 앞으로 치명적인 결과를 초래할 수 있다.

2008년 통계청 자료에 의하면 총가구수 중 1인, 2인 가구수가 전체가구의 42.2%로 두드러지게 증가하고 있다. 이유는 결혼 적령기의 연장으로 인한 독신자 증가, 이혼자 증가, 미취업학생의 증가, 독거노인의 증가등이며 사회변화에 따라 가구구성인수도 크게 변화하고 있다.

이에 정부는 부족한 주택을 공급하기 위하여 도심재생사업 중 역세권개발은 준주거지역으로 용적율 상향조정 인센티브를 주어 민간에서의 주택공급을 확대하고, 증가 용적율 중 60%를 지자체에서 원가에 매입해서 서민에게 장기전세주택으로 공급할 예정이다. 또한 도시형 생활주택(단지형다세대, 원룸형, 기숙사형)을 5월4일부터 시행하였다. 층수완화, 주차대수 완화, 부대시설 설치완화등을 통해 공급을 확대할 예정이다.

종합적으로 역세권 서민주거의 안전성과 쾌적한 주거환경 공급을 목적으로 역세권개발과 도시형생활주택 제도를 신설하여 주택공급을 확대하여 사회안전망을 구축하는 목적이다. 역세권개발은 서울시내 역중심에서 500m이내에 위치하고 있어야 하며, 5,000㎡이상의 대지면적이 필요한 대규모 개발사업임으로 일반인이 참여하기는 어려운 사업이다.

반면 도시형 생활주택은 소규모 개발사업임으로 일반인도 쉽게 사업에 참여할 수 있다. 단지형다세대는 열악한 주거환경을 개선하기 위하여 소형필지(약200㎡내외) 여러개를 합하여 종합개발 시 국민주택규모(85㎡이하)로 20세대 이상 150세대 미만으로 개발 시 층수완화, 부대시설 설치완화, 주차장의 지하화등을 통해 쾌적한 주거환경과 주택공급을 확대할 예정이다. 이중 층수완화기 사업성에 큰 영향을 주며, 직주근접형이고 쾌적성이 담보된다면 도심소형 타운하우스로 인기를 끌 것으로 예측된다.

또한 원룸형과 기숙사형은 급속한 1-2인 가구의 증가로 수요가 있었으나 법제도의 미비로 그동안 공급이 부족한 상황이었다.  역세권에 300㎡내외의 대지에 30㎡이하의 전용면적으로 20세대 이상 150세대 미만으로 개발 시 주차대수(원룸형 0.2대-0.5대, 기숙사형0.1-0.3대)가 대폭 완화됨으로 사업성이 증대되어 공급이 크게 증가하리라 예상된다. 

정부의 도심형 소형주택 공급확대와 저금리 정책기조로 인해 개발사업을 통해 자산가치 증대를 원하는 경우와  안정적인 임대소득을 원하는 경우로 인해 공급이 활성화 되리라 예측하며, 교통이 편리하고 편의시설이 잘 갖추어진 지역의 소형필지 땅값은 크게 오르리라 예상된다.

본인이 대표이사를 맡고 있는 (주)미래시티는 개발사업과 건설사업을 함께하는 회사로서 대규모 개발사업인 역세권개발에 1차 사업성분석을 통해 2개의 사업지를 선택하여 구체적인 사업검토에 있으며, 소규모 건설사업 중 단지형 다세대는 총8개동을 수주하여 그중 1개동을 착공하여 9월 준공목표로 직영공사 중이다. 원룸형과 기숙사형은 경매를 통해 도심역세권 물건을 모색 중이며, 신축(상업지역,일반대지)과 리모델링(용도변경)을 복합적으로 검토하고 있으며, 토지주의 의뢰 시 지주공동사업도 진행 예정이다.

 (주) 미래시티  김태건 대표