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[전문가칼럼] 미분양 아파트 컨설팅 사례 모음

[부동산뱅크 2009/05/06 - 조회:3618]

부동산 시장이 활기를 보이면서 건설사의 애물단지인 일부 미분양단지가 계약 소진 되고 있다. 미분양 아파트는 양도세 면제, 계약금할인, 옵션 무상 제공 등 달콤한 매력이 있는 반면에 백설공주가 먹었던 독 있는 사과처럼 잘못 먹으면 투자자금을 몇년간 잠재우게 하는 독성도 있다.

아래의 사례에서는 공개된 인터넷 특성상 지역과 미분양 아파트 단지를 언급할 수 없지만 독자들에게 미분양 아파트를 선택해야 하는 상황과 또한 이런 미분양 아파트는 계약하지 말아야 한다는 기준을 제공하고자 선별하여 정리를 해보았다. 참고하여 미분양 아파트 선택시 현명한 선택을 하기 바란다.

상담사례1.  1가구 2주택자와 미분양

강남에 거주하는 50대 2주택자 K씨가 상담차 필자의 사무실을 방문하였다. 부동산 시장이 좋아지고 있는데 가지고 있는 아파트를 팔아야 하는지, 아니면 더 가지고 가다가 이익이 있을때 매도를 해야 하는지 결정하기에 앞서 컨설팅을 받고자 방문하였다고 한다

보유한 2주택에서 이익이 크게 발생한 것은 현재 거주하고 있는 강남의 30평대 아파트 이고, 투자용으로 2005년에 구입했던 "가"지역의 아파트는 약간의 이익만 있는 상태였다. 투자용으로 구입한 "가"지역의 아파트가 현재 시세가 지속적인 상승 중에 있어도 양도차익이 8800만원 넘으면 양도세율이 35%가 되므로 양도차익이 적은 현 시점에서 매도하고, 양도세가 추후 5년간 면제되는 "가"지역의 미분양 아파트를 구입하는 것이 세테크상 맞는 투자방법이라고 컨설팅을 해주었다.

상담사례 2. 택지지구 입주 3년차 아파트 소유자의 갈아타기와 미분양

최근 시세가 빠르게 상승하고 있는 "나"택지지구 입주 3년 차 30평대 아파트를 소유하고 있는 L씨는 같은 지역내에서 40평대 아파트로 갈아타기를 생각 중이다. 경기가 회복되면 시중에 풀린 유동성으로 인하여 중대형 아파트 선호현상이 나올 것 같고, 30평대와 40평대 가격차이가 더 벌어지기전에 갈아타기를 하려고 한 것이었다.

L씨는 현재 거주하고 있는 "나"택지지구 중심으로 매물을 찾던 중 우연히 회사 동료로부터 필자의 소개를 받고 찾아 왔다고 했다. L씨의 소유아파트가 "나"택지지구에 있는 것을 알고서 필자는 L씨에게 갈아타기 보다는 기존 아파트를 보유한 상태에서 "나"지역에 있는 미분양 아파트 계약을 권유하였다.

미분양 아파트 계약을 권유하는 첫번째 이유, L씨 소유의 아파트가 있는 "나" 택지지구는 지금 시세가 상승 초기에 있는데다가 양도세 비과세에 해당되기 때문에 언제든지 처분이 가능하다는 점과 두번째는 같은 지역 내에서 1가구 1주택으로 갈아타기 했을 때는 초과수익금액이 많지 않기에 1가구 2주택형태인 분양권 보유로 부동산 시세 상승의 2배의 수익금을 취할 수 있다는 점이 있고, 세번째는 기존 아파트로 갈아탔을 때는 신규대출 때 가산금리가 기존 1%대에서 3% 중반까지 올라가기 때문에 이자부담이 2배 가까이 늘어난다는 점을 들어서 현재 L씨가 살고 있는 택지지구 인근의 미분양 아파트 선택이 현명한 선택이 될 수 있음을 상담해주었다.

또한 지금처럼 시세가 상승만 해준다면 미분양 아파트 입주시점에는 보유아파트를 매도한 자금만을 가지고 미분양 아파트의 중대형으로 입주할 수 있는 가능성까지 있다는 점을 알려주었다.

상담사례3. 고분양가 미분양 아파트는 NO

수도권의 "다" 지역에서 미분양된 아파트에 가계약금을 걸고서 최종 계약 전에 투자가치를 묻고자 P씨가 사무실로 찾아왔다. "다"지역의 미분양 아파트는 필자도 일전에 현장조사를 했던 단지로 주변시세 대비 1.3~1.5배까지 고분양가로 분양된 단지였다

분양 당시 고분양가 논란이 일면서 순위 내 마감도 전혀 못하고 있다가 최근 들어 건설사의 공격적인 마케팅으로 일부 분양이 되고 있는 단지였다. 현장 시세를 잘 모르는 사람들은 공격적인 마케팅 내용만 보고서 계약을 하지만 개인적인 판단으로는 아무리 마케팅이 훌륭하다고 하더라도 고분양가 자체는 변한 것이 없기에 투자가치는 없다는 판단을 하고 있는 아파트였다.

필자는 계약금에 연연하는 P씨에게 과감하게 "다"지역의 미분양 아파트를 포기하라고 권유했다. 정부가 미분양 아파트 혜택을 많이 해준다고 하더라도 고분양가의 아파트는 투자성이 떨어질 수 밖에 없다

주변지역 아파트 시세와 비교하여서 분양가격이 주변시세 보다 최소 1.1~1.2배가 넘는 다면 세제 및 각종 분양혜택이 있다고 하더라도 기존 아파트를 구입하는 것이 미분양을 선택하는 것보다 낫다.

상담사례4. 양도세 있는 분양권과 양도세 없는 미분양

"라"지역의 분양 아파트를 순위 내에서 청약하여 계약했던 J씨가 소액투자처를 찾고자 사무실을 방문하였다. '라"지역의 분양 아파트에 입주하기 전 가지고 있던 입주 잔금으로 요즘 뜨고 있다는 분양권을 구입하기 위해서 방문했다고 한다.

J씨의 부동산 자산현황을 파악해보니 J씨의 개인사정상 서울에 절대로 팔 수 없는 아파트가 1채 있었다. 그리고 아파트를 분양받은 것은 "라"지역의 자연환경이 좋아서 분양받았다고 한다.

필자는 "라"지역이 최근 들어 시세가 상승하고 있는 지역이라 알고 있었기에 현 시점에선 "라"지역의 미분양 아파트를 계약하라고 권유하였다. 그리고 보유하고 있는 "라"지역의 지금의 분양권은 입주전에 매도하라고 하였다. 보유하고 있는 분양권은 등기를 하면 1가구 2주택으로 양도세 부과대상이 되지만 "라"지역의 미분양된 아파트를 계약하면 등기후 양도세가 비과세 되기 때문이다.

상담사례5. 매물이 없는 지역의 미분양 아파트

수도권 전체 지역을 살펴보면 특정 지역에선 매물이 거의 없는 지역이 가끔가다 나온다. 설령, 매물이 있다고 하더라도 매수자가 나타나면 매도자들이 매도 보류를 하거나 매물을 회수하여 현지 중개업소 조차도 시세 파악을 제대로 못하고 있는 지역이 종종 있다.

최근에는 "마"지역이 아파트 매물이 없는 지역으로 파악하고 있었는데 필자의 부동산 수제자인 M군이 찾아와서 소액 투자처를 찾았을 때 상승초기인"마"지역이 떠올랐다. 그래서 M군과 같이 인터넷 상으로 "마"지역의 미분양 아파트를 분석해보았다. 먼저 국토해양부 실거래가 신고현황을 보니 미분양된 단지와 시세차이가 약간 있었다

시세차이 때문에 "마"지역의 미분양 아파트를 포기하려고 하다가 혹시나 해서 필자가 잘 알고 있는 현지 중개업소 사장에게 전화를 걸었다. 국토해양부 실거래가 신고 현황은 이런데 실제 시세는 어떻게 되느냐고 물었더니 최근 한달 동안 가격이 급등하면서 모든 매물이 자취를 감추었고, 다시 매물이 나오려면 국토해양부 실거래가 신고보다 10~15%높게 시세를 생각해야 할 것이라고 설명한다.

그렇다면 대박이다. 지금 거래되고 있는 시세는 없고 새롭게 거래된다고 할 때 10%이상 시세가 오른다고 하면 거꾸로 미분양된 아파트가 오히려 기존 아파트보다 저렴한 분양가격이 된다.

M군은 전화내용을 듣자 마자 "마"지역으로 달려가 인기가 많은 30평대 미분양 아파트를 계약하였다. 그리고 2주일후 새롭게 거래된 시세가 "마"지역에 알려지면서 "마"지역의 30평대 미분양 아파트는 계약이 완료되었고 프리미엄이 1천만원 가량 형성되기 시작하였다

상담사례6. 모델하우스 프리미엄은 가짜?

"바"지역의 특정 모델하우스를 방문하고 사무실로 찾아온 P씨는 흥분하였다. 얼마 전 계약한 특정 단지 미분양이 벌써 프리미엄이 붙었다고 들었다면서 기분이 좋다고 어깨를 으쓱 거린다.

P씨가 찾아와 미분양 상담할 때 필자가 계약하지 말라고 했던 단지였는데 필자의 의견과 다르게 프리미엄이 붙었다면서, 필자보다 자신의 의견이 맞았다는 것을 자랑하는 눈치였다.나는 웃으면서 축하한다고 하고 P씨를 보냈다

기분 좋아하는 사람 기분 나쁘게 설명할 필요는 없을 것 같았다. 하지만 필자는 알고 있다. "바"지역의 특정 모델하우스 분양권 매물은 중개업소에서 아직도 마이너스 프리미엄으로 거래되고 있고 모델하우스에서 말하는 프리미엄은 분양대행사가 미분양 계약 독려 차원에서 텔레마케팅 팀을 통하여 해당 지역에 퍼뜨리고 있는 거짓말이라는 것을 말이다.

대규모 기업화 되고 있는 분양대행사의 미분양 마케팅 전략은 점점 상상을 초월하고 있다. 시장이 급변할 때 투자자에겐 기회가 많이 온다. 2008년 10월 암울했던 부동산 시장이 지금 움직이고 있다. 강남 재건축을 필두로 하여 수도권의 많은 인기지역에서 침체되었던 거래가 늘면서 가격이 상승하고 있다

기존 아파트의 가격이 상승하자 한때는 고분양가로 인정되었던 미분양 단지들이 투자가치가 인정되면서 일부 지역에선 미분양이 급격히 소진되고 있다. 이러한 시장 상황에 따라 미분양을 계약하는 람이 늘고 있지만 미분양은 미분양된 이유가 분명히 있고, 그 이유의 대부분은 고분양가로 인하여 미분양된 것이다.

고분양가 미분양의 적정 시장가치를 파악하지 못하면 미분양 아파트는 독이 들어있는 백설공주의 사과가 될 수 있다. 독이 없는 미분양을 구입하면 투자 수익이 높게 나오지만 독이 있는 미분양을 구입하면 잠자는 백설공주처럼 투자자금을 몇 년 간 고히 잠들게 할 수 있다.

미분양 아파트 선택은 신중히 결정해야 한다

동천태양 박찬식 대표