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[전문가칼럼] 용인 미분양 아파트에 관하여....

[부동산뱅크 2009/06/03 - 조회:11236]

“오늘자 (6/3) 한국경제에 올라온 아래의 기사 때문이다. 기사 제목은 수도권 미분양 크게 줄었다더니 기사 부제목은 용인시 석달 간 300가구 팔려 분양시장 띄우려 실적 부풀리기 라는 기사가 나왔다”
<관련기사: http://www.hankyung.com/news/app/newsview.php?aid=2009060286831>

가끔가다 부동산 관련 기사를 보면 기자들이 전화 몇 통화로 한 두 명의 인터뷰를 통하여 기사가 작성되는 경우를 보는데 오늘의 한경 기사 내용은 사실과 너무 틀리기에 기사에 대한 반박 의견으로서 몇 자 적어본다. 또 독자들에게 미분양 아파트는 이럴 때 계약된다는 사실을 알려주기 위함으로 글을 작성함과 동시에 건설사에도 미분양 해결을 위한 분양가 인하를 촉구하기 위하여 나의 의견을 밝히는 바이다.

필자가 용인 수지 신봉동 모델하우스 고위 관계자들에게 직접 파악한 바에 따르면 정부의 2.12 부동산 대책 이 후 신봉동 동일하이빌에서만 330세대 미분양이 계약되었고, 신봉동 동부센트레빌은 220세대가 계약되었다

신봉동에 있는 2개의 단지에서만 550세대가 미분양이 계약되면서 미분양이 거의 90%이상 소진된 현재의 상황이다. 용인시 수지구 신봉동에서만 550여 개의 미분양이 계약되었는데 용인시 전체에서 300여 가구만 미분양이 계약되었다고 나온 한경의 기사는 명백한 오보라고 본다.

한경의 오보에 대하여 반박하면서 독자들에게 용인 신봉동 미분양 소진 사례를 통하여 미분양 투자에 참고되는 내용을 적어본다. 더불어 이러한 사례를 통하여 건설사이 지금과 같은 경기침체기에서 경기회복을 위하여 좀 더 적극적으로 미분양 아파트 소진에 관심을 기울였으면 한다

신봉동 미분양 아파트 계약 사례

용인에서 미분양 아파트의 계약에 제일 먼저 선두에 섰던 단지는 수지구 신봉동에서 분양된 동일하이빌과 동부센트레빌이었다.

2개의 단지가 분양된 수지구 신봉동은 7월에 개통예정인 용서고속도로의 성복 IC와 차량으로 5분 거리에 위치한 단지로 강남까지 차량으로 20분 거리이면서도 광교산 산 자락에 위치하여 친 자연환경적 주거지로 사람들에게 호평 받는 곳이었다

따라서,신봉동 분양단지는 분양전부터 많은 사람들에게 청약 관심대상 아파트로 떠 올랐으나 2007년 정부의 대출규제에 따른 용인 지역 아파트 가격 하락으로 고분양가로 인식되면서 많은 세대의 아파트가 미분양 되었다.

핵심1- 분양가 인하

동일하이빌과 동부센트레빌은 장기간 미분양이 지속되자 2008년 11월 10일과 2009년 5월10일 각각 분양가 인하를 단행하였다. 동일하이빌이 먼저 분양가를 인하하여 33평은 4억9천2백, 48평은 7억1천 만 원으로 분양가를 인하 하였으나 당시 미국발 전세계 금융위기로 사실상 미분양 계약은 미미하였다

핵심2- 주변 비교단지 아파트 가격 상승

이러한 상황에서 2009년 1월초부터 용인 수지지역 기존 아파트 가격이 상승하면서 신봉동 동일하이빌의 주변 비교단지로 할 수 있는 LG자이 2차(04년 입주)의 33평 아파트가 2008년 12월 매매가 3억4천에서 2009년 2월말 4억까지 상승하였고 (국토해양부 실거래가 신고 참조) 사람들이 선호하는 207동 로얄층은 4억5천까지 매도자 호가가 나오기 시작했다

동일하이빌이 입주가 2010년 예정이고 2010년에는 LG자이 2차가 입주6년차 아파트가 된다는 점을 감안할때 입주 6년차 아파트 + 신축아파트 프리미엄을 더하게 되면 계약자에게 동일하이빌 미분양 아파트는 상대적인 투자가치가 있게 된다.

주변 비교단지 아파트 가격이 상승하면서 신봉동 동일하이빌 미분양은 빠르게 소진되기 시작했고, 신봉동 동일하이빌의 미분양이 거의 끝나는 시점이었던 5월 10일 신봉동 동부센트레빌도 분양가를 인하하였고 동부센트레빌도 미분양이 순식간에 2백여 세대가 계약되기 시작하였다

핵심3 - 2006년 전 고점이 목표가격이다

대부분의 미분양 아파트 계약자는 실수요자 보다는 투자자인 다주택자가 구입하는 경우가 많은데, 투자자들은 투자를 결정할때 나름대로 목표가격을 설정하게 된다. 신봉동 미분양 아파트 계약자들이 미분양을 계약할때 목표가격을 대부분은 2006년 주변 비교단지의 고점 가격으로 설정하였다.

신봉동의 기존단지중 대표단지는 신봉동 LG자이 1차 (03년 입주)와 LG자이 2차였고 LG자이 1,2차는 2006년 11월에 최고가 5억8천을 기록하였다 (국토해양부 실거래가 신고 참조)신봉동에서 분양되었던 동일하이빌 할인된 분양가 4억9천과 동부센트레빌 할인된 분양가 4억8천은 기존 단지의 전고점과 비교할 때 어느 정도 시세차익을 예상할 수 있는 상태였다

핵심4- 새로운 광역 교통망을 보자 

동일하이빌과 동부센트레빌이 분양한 신봉동은 용인 수지에서 인기 주거지인데다가 2009년 7월 개통예정인 용서고속도로 성복 IC에 차량으로 5분거리 이내에 위치해 있기 때문에 도로 따라 투자하라는 부동산계의 격언처럼 앞으로 시세차익이 예상되는 충분한 투자가치가 있는 지역이다. 따라서, 미분양 투자자들은 도로 개통전 미리 선점하는 차원에서 미분양을 계약했다고 볼 수 있다. 용인 주민들과 용인 지역 신규 매수자들이 가장 많이 기다리는 것은 용서고속도로와 신분당선 개통이고 2개의 광역교통 수단이 완성되면 용인은 수도권 부동산 시장의 핵으로 다시 떠오를 수 있기 때문이다

위의 미분양 아파트 소진 사례를 참고하면 독자들의 미분양 아파트 선택에 많은 도움이 되리라 생각한다. 글을 끝 마치며 좀 더 추가해 말하고 싶은 것은 건설사는 고분양가를 인하할 의무가 있다. 용인 수지 신봉동 미분양 아파트의 소진 사례에서 보듯이 건설사의 분양가 인하와 주변 아파트 비교단지의 아파트 가격 상승은 미분양 아파트 소진의 필수적인 조건이다.

지금 신봉동에 이어 고분양가로 치부되던 용인 상하동 임광그대가 아파트도 분양가를 인하한데다가 주변 비교단지인 용인 동백지구의 아파트 가격이 상승세에 들어가면서 미분양이 일부 계약되고 있다.

신봉동 동일하이빌,동부센트레빌 그리고 상하동 임광그대가에서 보듯이 미분양 아파트소진에는 분양가 인하가 필수 조건이므로 지금 건설업체는 분양가 인하에 좀 더 적극적으로 나서야 한다고 생각한다. 미분양이 소진되고 있는 신봉동 옆에 있는 입지 좋은 성복동에서 용서고속도로 성복 IC에도 불구하고, 아직도 미분양이 소진되지 않고 있다는 또 하나의 사례는 건설사의 분양가 인하가 미분양 해소의 필수 조건임을 알 수 있다.

정부가 미분양을 해소하기 위하여 불특정 다수의 세금으로 소수 미분양 계약자에게 혜택을 주는 양도세 면제를 시행한 만큼 세제 혜택에 직접적으로 영향을 받고 있는 고분양가 건설사의 미분양은 분양가 인하를 당연히 해야 한다고 다시 한번 강조하는 바이다. 

박찬식 대표