[전문가칼럼] 부동산 효자로 든든한 노후준비

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[전문가칼럼] 부동산 효자로 든든한 노후준비

[부동산뱅크 2009/09/17 - 조회:5578]

지난해 통계청이 발표한 자료에 의하면 한국인의 평균수명은 남자 76.1세, 여자 82.7세로 지난 10년사이 5.2년이 증가했다고 한다.
또한, 재경부의 발표에 따르면 우리나라의 65세 이상 인구 구성비가 2010년 11%, 2018년 14%(고령사회 진입), 2026년 20%(초고령사회 진입) 등으로 선진국에 비해 훨씬 빠른 속도로 늘고 있다고 한다. 평균수명이 증가함에 따라 노인인구는 기하급수적으로 증가하고 있다. 그러나, 세계적인 경기침체 등의 영향으로 경제적 은퇴시기는 앞당겨지고 있어 사회적인 심각성을 더하고 있다. 은퇴 이후 20~30년을 경제적인 활동이 미비한 상태로 보내야 하기 되기 때문이다.
은퇴 후 외부의 경제적 도움없이 자립적으로 생활할 수 있는 힘을 길러야 하며 그 준비기간을 충분히 갖고 대비해야 함은 두말할 나위가 없다.
이런 관점에서 부동산을 잘 활용하면 효자노릇을 톡톡히 해 낼 수 있다.

그럼 부동산을 활용하여 노후에 든든한 효자를 키울 전략을 살펴보자.

첫째, 10년 이후를 바라보는 장기적인 관점에서 접근하라.
중장기적으로 발전가능지역을 예측 할때 정부의 자료를 기반으로 미래발전가능성을 예측해보는 것이 바람직하다. 특정지역의 사회기반시설확충, 도로신설계획 등 발전계획이 있는 지역이 투자가치도 비례해서 상승하기 때문이다.
국토해양부는 지난 5월 “2020광역 도시계획”을 발표했다. 내용의 주요 골자는 수도권 개발의 중심축을 경부에서 서남부 및 동북부로 교체한다는 것이다. 서남부축은 광명,화성,안산,부천으로 이어지는 라인이며, 동북부축은 남양주,의정부,양주,구리로 이어지는 개발축을 내용으로 하는 것으로 중장기적인 발전이 기대되는 지역을 의미한다. 이들 지역을 중심으로 장기적인 투자계획을 살펴보는 것이 중요하다.
또한, 단기적으로는 재건축, 재개발지역, 뉴타운, 신설역세권지역 등을 뽑을 수 있다.
올해안에 분양할 재건축, 재개발아파트는 약 6,600여가구가 예정되어있으며 지역적으로는 동작구 본동, 성동구 금호동, 강동구 고덕동 등이다.
신설역세권으로는 9호선 개통 역세권, 3호선 연장구간, 7호선 연장구간 등을 들수 있다.

둘째, 전략적인 선택과 집중이 요구된다.
전략적인 선택과 집중은 어느 지역을 선정할 것인가? 어떤 종목을 선정할 것인가? 어느 정도의 수익률을 기대할 것인가? 라는 문제로 귀결된다.
먼저, 지역선정은 장기적인 개발계획이 있는 곳과 단기차익을 실현할 수 있는 지역중에서 선택해야 할 문제이다. 이는 상기의 내용을 참고로 지역선정을 하는 것이 바람직하다.
어느 종목을 선정할 것인가?는 토지, 건물, 상가, 다세대, 다가구, 재개발, 재건축, 아파트, 오피스텔 등 여러 부동산 유형중에서 자신의 상황에 맞게 선택해야할 문제이다. 자금의 규모에 맞추어야 할 것으로 일반적으로 재개발, 재건축, 아파트, 소형상가, 오피스텔 등이 다수를 차지한다.
노후준비로는 임대수익형부동산을 선호하는 편이다. 일부 수익률 10%이상을 제시하는 곳도 있지만 일반적으로 6~8%정도 수익률을 기대할 수 있는 곳이면 무난한 편이다. 고정적인 임대수익을 기대할 수 있는 오피스텔, 소형주택 등을 살펴보고, 임대수익보다는 투자수익을 기대할때는 재건축, 재개발 예상지역의 소형주택을 선택하는 것이 바람직하다.
어느 정도의 수익률을 기대할 것인가?는 투자 대비 적정수익률을 기대하는 것으로 노후의 최소 생활비용은 되어야 할 것이다.
이때 주의할 점은 현재의 투자수익률만을 기준으로 해서는 안되며, 향후 발전가능성에 따른 자본적가치의 상승률을 감안해야 한다. 지금은 투자수익율이 상대적으로 낮아보여도 몇 년내에 부동산가치가 높아져 매매가의 가격 및 임대료가 상승하는 지역적특성이 있는지를 반드시 살펴보는 것이 중요하다
또한, 단기적인 투자수익률이 확정되었다고 유혹하거나, 특별분양으로 조건을 유리하게 해준다거나, 분양후 1~2년 동안 확정수익률을 조건으로 내거는 곳은 매우 주의할 필요가 있다.

셋째, 역모지기론을 활용하라.
역모기지론(reverse mortgage loan)이란 65세 이상의 고령자가 소득이 없는 경우에 주택을 담보로 노후생활에 필요한 비용을 연금형태로 대출 받는 상품을 의미한다. 장기대출로 대출잔액이 계속 늘어나면 주택을 처분하여 원리금을 일괄 상환하는 방식이다. 주택을 담보로 하기 때문에 반드시 본인명의의 주택이 있어야 한다.
역모기지론을 이용할 경우 종신형이 가능한 공사보증 역모기지론을 이용하는 것이 바람직하다.
역모기지론은 서구형 상품으로 국내에서는 활성화가 않되고 있지만 여건이 허락하면 충분히 활용가치를 검토할 만한 상품으로 효자노릇을 할 수도 있을 것이다.

누구나 맞이해야할 노후생활이라면 조금이라도 풍족한 노후생활이 될 수 있도록 미리미리 준비해야 할 것이다. 장기적인 인생계획을 세워 한발씩 한발씩 앞으로 나가며 두려운 미래가 아닌 행복한 미래가 될 수 있도록 준비해야 할 것이다.

기업은행 조현수 차장