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[전문가칼럼] DTI 규제와 2009년 하반기 부동산 시장 전망

[부동산뱅크 2009/09/07 - 조회:8074]

9/4일 정부는 수도권 전역으로 DTI 규제를 확대하였다. 이에 DTI 규제 확대에 따른 부동산 시장을 전망해본다.

부동산 시장이 2008년말 극심한 침체에서 바닥을 확인하고 상승하고 있다는 대세 상승 측면에서 볼때, 이번 DTI규제는 대세 상승의 큰 물줄기를 바꾸기는 어렵다고 본다.

즉, 하락은 없지만, 상승은 미약한 강 보합권의 단기 시세가 예상된다. 강보합권의 단기 시세 예상에서 각 지역별로 상품별로 2009년 하반기 부동산 시장을 예측해 보도록 하자.

1.강남,서초,송파

3개 지역은 이미 DTI 규제가 시행되고 있으므로 이번 DTI규제의 확대 적용에 전혀 영향을 받지 않을것으로 예측된다. 따라서, 지금처럼 재건축 아파트와 30평대 아파트에서는 강보합 시세를 예상할수 있으나 정부가 부동산 규제 완화에서 부동산 규제 강화로 방향을 선회하였다는 점 때문에 최근 8개월간 지속된 시세 상승흐름은 상승폭이 둔화될것으로 보인다.

2.목동,강동,용산,성수,판교,과천

강남,서초,송파가 DTI 규제 적용을 받을때 규제를 받지 않음으로 인하여 강남 3구를 대체하는 투자수단으로서 각광받던 위의 5개 지역은 일단 시세 상승 흐름을 멈추고

보합으로 전환될것으로 보인다. 강남 3구와 비교할때 위의 6개지역이 가지고 있던 대출의 장점이 사라졌기 때문이다.

3.분당,용인,평촌,영통,동탄

경부라인의 대표주자인 이들 지역은 대출규제의 영향권에 들어감으로 인하여 가을 부동산 시장은 현재와 같은 강보합세를  보일것으로 예측된다. 이들지역은 2006년말 고점을 확인하고 2년간 가격은 하락하였지만 재건축 및 재개발 호재가 있었던 목동,강동,용산,성수,판교,과천등에 비하여 투자자 발길이 많치 않은 실수요자 위주의 시장흐름을 보였기 때문에 대출규제의 영향은 상승률이 높았던 다른 지역에 비하여 높지 않을것으로 보인다. 하지만, 이들 지역도 정부가 부동산 시장 규제 완화에서 규제 강화로 정책선회를 하였다는 점에 실수요자도 긴장하고 있기 때문에 부동산 시장 거래는 지금 보다는 떨어질것으로 예상된다. 그리고,시세 면에 있어서는 2008년말부터 있었던 급매물 소진이 끝났기 때문에 하락한 가격에 팔지 않으려는 매도자와 낮은 가격에 사려는 매수자의 눈치싸움이 치열해지면서 매도자 호가와 매수자 호가의 가격 갭이 커질것으로 보인다.

4.노원,도봉,강북,구로,금천,중랑

대출규제의 영향을 받아 반사적으로 이익을 누렸던 위의 지역들은 이번 대출규제에도 상관없이 시세는 소폭 상승 움직임을 보일것으로 예상되어진다. 무엇보다도 재개발로 인한 전세가격 상승이 매매가 상승을 불러올 것이고 대출규제에 영향을 받지 않은 소형 평형 아파트들이 많다는 점이 그 이유다. 하지만 이들 지역도 2007년 초 대출규제때 처럼 풍선효과를 얻기는 어려울것으로 보인다. 2007년~2008년 상승했던 시세가 부담이 될수 있기 때문이다

5.수도권 기타 지역

대출규제가 수도권 전역으로 확대됨으로 인하여 수도권 기타 지역은 2009년 하반기는 보합권에서 소폭의 상승과 하락을 오가는 거래없는 장세를 예측할것으로 생각한다.

상품별로 살펴보자

1.재건축

DTI 규제가 적용되던 강남3개의 재건축은 영향이 없겠지만, 강동,목동,과천등지의 재건축은 약보합세 또는 소폭하락으로 시세가 나올것으로 예상한다. 신규 투자수요들이 대출규제를 피하여 들어갔던 지역의 상대적 투자요인이 사라졌기 때문이다.

2.재개발

2007년초 대출규제로 인하여 풍선효과를 누렸던 재개발은 이번에는 2007년과는 다르게 상승폭은 미약할것으로 보인다. 이미 2007년부터 상승을 지속한 시세가 있기 때문에 관리처분시 권리가액이 낮게 나옴으로 인한 선 지급한 프리미엄(매매가 - 권리가액= 프리미엄)이 부담되고 있기 때문이다.

3.분양권

이번 대출규제에서 분양권은 아파트 수급불안 해소와 건설사의 경영난 타개를 이유로 DTI 규제에서 전면 제외되었다. 당장 눈앞의 현실로 나타난 전세가격 상승현상 해소와 2011년부터 있을 공급부족을 해소하기 위해서는 분양을 활성화할 필요가 있기 때문이다. 따라서 투자자들의 발길은 분양권으로 발걸음을 옮길것으로 보인다. 분양권은 계약시,중도금 대출 승계시,잔금 납부시등 집단대출에서 DTI규정 적용이 전면 배제되기 때문이다. DTI 규제 수도권 전역확대의 최고 수혜 상품은 분양권이 될것으로 보인다.

<결론>

이번 9/4일 DTI 규제 수도권 전역 확대라는 정부의 부동산 대출규제 조치로 인하여 2009년 하반기 부동산 시장은 대부분의 지역에서 강보합을 보일것으로 예측되어 진다. 하지만 전세가격 상승,신규 공급량 부족,입주 물량 부족, 세계 경제 및 국내 경제 회복 등의 호재를 안고 있는 부동산 시장은 2009년 하반기까지 조용한 움직임을 보이다가 2010년 2월부터 강한 시세 상승흐름을 보일것으로 예상한다. 축적된 에너지가 분출될수 있기 때문이다. 끝으로 이번 대책으로 인하여 수도권 지역의 전세가 상승은 그 상승폭이 더 커질것으로 예측되어진다. 매매 수요가 대출규제로 인하여 전세 수요로 전환되기 때문에 전세가 상승이라는 당연한 결과가 나올수 밖에 없다.

<동천태양 박찬식 대표>