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[전문가칼럼] 가치있는 미분양 아파트 선별전략

[부동산뱅크 2009/11/09 - 조회:8762]

오리와 비슷하게 생겨 자신이 오리인줄 만 알았던 미운오리새끼가 훗날 백조인 것을 알고 정체성을 재정립한다는 유명한 안데르센의 동화가 있다.  
 미운오리새끼처럼 천덕꾸러기 취급을 받는 미분양 아파트로 잘 선별하여 투자하면, 미운오리새끼가 백조로 탈바꿈하듯이 고수익을 가져다 주는 사례를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 
국토해양부에 따르면 지난해 말 전국 미분양 아파트는 133,779채로 총액기준31~34조에 해당하는 규모라고 발표하였다. 이는 GDP기준 3.3%에 해당하는 수치이다.
전체 미분양 주택 중 82.5%가 지방에 집중되어 있으며, 악성 미분양에 해당하는 “준공후 미분양”이 외환위기 당시 17.6%였던 것이 2배 이상인 36.1%에 해당한다고 민간연구소인 “S”경제 연구소의 발표도 있었다. 
하지만, 오르막이 있으면 내리막이 있듯이 최근에는 지방의 미분양 물량이 빠른 속도로 소진되어가고 있는 모습을 보인다. 부산, 울산, 포항, 광주 등의 지방의 대거 미분양 물량이 주인을 찾고 있는 것이다.
동일한 물건도 바라보는 각도에 따라서 판단이 달라지듯이 시대와 환경이 바뀌면서 가치를 달리 평가하는 미분양물량이 많이 있다.

그럼, 어떤 기준으로 미분양 아파트를 선별해야 훗날 크게 효자노릇을 할 가치있는 투자대상을 찾아낼 수 있을지 살펴보도록 하자.

첫째, 택지개발지구내 미분양은 가치가 높다.
2003년 용인동백지구 및 2004년 동탄신도시 미분양이었던 주택을 현재 살펴보면 상당한 시세차익을 누리고 있음을 알 수 있다. 택지개발지구의 미분양 물량의 가치를 높게 보는 이유는 도로 등 인프라가 잘 갖추어져 있고 생활여건과 기반시설이 밀집되어 있는 특성이 있어 장기적으로 발전가능성이 집약된 곳이기 때문이다.
향후 주목해 볼 필요가 있는 지역은 교하 신도시, 용인 성복 및 신봉지구, 남양주 진접지구 등이라 할 수 있다.

둘째, 단순한 고육지책(苦肉之策)을 펴는 곳은 피하라.
 단순하게 분양가를 인하해서 자금난 및 미분양 물량 해소를 하려는 곳은 피해야 한다. 미분양의 근본적인 문제가 해결되지 않은 상황에서 금액할인의 미끼에 낚여서는 안될 것이다.

셋째, 구조적인 부분과 환경적인 부분을 나누어 파악하라.
미분양의 원인이 단지의 구조적인 문제인지 아니면 시대적, 외부 환경적인 트랜드로 인한 미분양인가를 파악하여야 한다.
내재 가치는 높으나, 시대적인 투자 분위기에 편승하여 외면 받았던 곳은 구조적인 부분만을 개별적으로 분석해보면 새로운 모습으로 재조정 해볼 수 있다.
자체 단지 세대수, 아파트 구조, 브랜드, 주변환경, 학군, 교통시설, 편의시설 등의 항목별로 분류해서 파악하는 시각이 필요하다. 그 중에서 항목별 우선순위를 선정해서 판단 기준으로 삼는 것이 바람직하다.

넷째, 주변 발전계획이 있는 곳은 가치가 높다.  
점차적으로 인구의 증가가 예상 되는 지역, 신설도로 계획지역, 대규모 유통시설이 입점예정지역, 신규 철도 개설지역, 대규모 아파트 분양예정지역, 재개발 예정지역 등 미분양아파트를 중심으로 주변의 발전계획이 연계되면 가치가 높은 지역이다.   
다만, 발전계획과 미분양 주택과의 상관관계를 정확히 분석해야 한다. 발전계획이 있다고 하더라도 먼미래이거나 원거리에 위치하여 상호간의 연계성이 낮으면 효과가 없으므로 주의 하여야 한다.

미분양주택의 증가는 건설사의 자금난을 불러와 지역경제의 위축을 초래하고 경기부양효과에 부정적인 영향을 미치고 있다. 
정부도 미분양물량을 해소하기 위하여 지방 미분양 아파트를 전체 자산 중 60% 이상 편입한 투자상품에 대해 법인세, 종합부동산세, 양도소득세 감면 등의 세제 해택을 주는 등 자구책을 발표하고 있다.

미분양물량은 프리미엄이 없고 청약통장도 필요없기 때문에 정확한 가치분석을 통해 옥석을 가려내서  내집마련의 꿈도 실현하고, 시세차익도 노려보는 이석이조의 전략을 신중하게 생각해 볼 필요가 있을 것이다.  

<조현수 차장>