부동산 정보포털에서 거래포털로!

[지역집중정보] 동부이촌 랜드마크를 꿈꾸는 ‘한강맨션’

[부동산뱅크 2009/11/24 - 조회:25028]

‘동부이촌동’이라는 이름이 더 익숙한 이촌1동은 강남의 압구정동과 더불어 서울의 대표적인 부촌이다. 북쪽으로 남산을 등지고 남쪽으로는 한강변이라 풍수지리 상 배산임수의 요건을 갖춘데다 주거환경도 쾌적하다. 여기에 미군부대이전과 용산국제업무지구개발 등 인근 대형 호재가 풍부하고 올 초 정부의 한강변 공공성 회복 프로젝트 발표에서 압구정, 여의도 등과 함께 전략정비구역으로 지정돼 관심이 집중되고 있다.     

< 한강맨션 전경 >

한강맨션은 1971년 입주한 단지로 그때까지 흔치 않던 93㎡~182㎡의 중대형 면적으로 건립됐다. 당시 대표적 고가아파트로서 세간을 떠들썩하게 했고 현재는 유망한 재건축단지로 주목받고 있다. 한강변 초고층 개발이 가능해진데다 저층단지라 대지지분이 넓고 이촌지구에서 가장 큰 규모를 자랑하고 있어 사업성이 뛰어나기 때문이다.

< 한강맨션에서 바라본 한강 조망 >

반면 뛰어난 조건에도 불구하고 재건축사업 진행은 쉽지 않을 것으로 보인다. 대부분 중형면적 이상으로 구성돼 재건축 시 소형평형비율이 적용되면 지금보다 오히려 좁은 면적의 아파트를 받게 될 가능성이 있기 때문이다. 여기에 용적률 완화와 기부체납의 문제로 서울시와 주민 간 협의가 이뤄지지 않고 있는 점도 사업추진을 더디게 하는 부분이다.     

< 단지 앞 도로변 상가 모습 >

이 단지는 3종주거지역으로 현 용적률은 101%고 재건축 시 예정 용적률은 200%다. 올 초부터 시행된 재건축규제완화로 법적용적률상한선인 300%까지 재건축이 가능해졌지만 서울시에서 부지의 25%를 기부체납하라는 조건을 제시해 주민들은 냉담한 태도를 보이고 있다. 차라리 용적률 상향없이 200%로 재건축하는 것이 사업성으로는 더 낫다는게 추진위원회의 주장이다.

한강맨션은 이촌지구에서 대지지분이 가장 크다. 특이한 점은 같은 동 같은 면적이라도 대지지분이 각각 다르다는 것이다. 평균적으로 알아보면 ▲92㎡ 75㎡ ▲105㎡ 95㎡ ▲122㎡ 102㎡ ▲168㎡ 141㎡ ▲181㎡가 155㎡정도로 같은 저층재건축인 렉스가▲132㎡ 66㎡, 왕궁이 ▲160㎡ 69㎡인 것에 비해 차이가 크다. 이에 따라 타 단지에 비해 재건축 시 무상지분이 클 것으로 예상된다. 

< 단지 내부 모습 >

이 단지는 현재 추진위원회가 설립돼 있고 안전진단도 통과해 조합설립인가를 준비하고 있다. 하지만 경기침체의 영향과 용적률에 대해 서울시와 주민 간 협의가 길어져 사업추진이 잠시 멈춘 상태다.

그러나 지난 11월 2일 이촌지구의 지구단위계획구역 결정안이 공고됐고 내년 봄쯤엔 본 계획도 확정될 예정이라 주민들은 사업추진에 기대를 걸고 있다. 추진위원회 관계자는 “지구단위계획이 확정되면 내년 중 조합을 설립할 계획으로 사업이 본격적으로 추진될 가능성이 높다” 고 말했다.

< 신용산초등학교와 추진위원회 사무실이 있는 관리사무소 >

한강맨션은 사업성이 높은 만큼 가격도 비싼 편이다. 현재 매매가격이 92㎡가 13억 3,000만 원, 105㎡가 15억 5,000만 원, 122㎡가 17억 원, 168㎡가 25억 5,000만 원 선이다. 인근 저층아파트인 렉스의 경우 132㎡가 12억 원 선 인 것에 비하면 시세가 차이가 크다. 그러나 렉스의 경우 추가부담금이 높은 반면, 한강맨션은 대지지분이 넓어 조합원 부담이 낮을 것으로 예상된다.

현재 거래는 활발하지 않다. 재건축 추진여부를 가늠하기 힘든 상태라 투자자들도 관망세인데다 전반적인 경기불황으로 실거주를 원하는 매수자들도 줄었기 떄문이다.
인근 공인중개사에서는 “가격도 만만치 않은데다 정부의 금융규제로 전혀 거래가 이루어지지 않는다” 며 “ 하지만 이 일대에서 가장 큰 규모의 단지인데다 한강변 초고층 개발로 재건축이 추진되면 이촌지구의 랜드마크가 될 가능성이 높아 꾸준한 관심이 필요하다”라고 말했다.

부동산뱅크 이서호 기자 adrock83@neonet.co.kr