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[대학생부동산모의투자대회 대상] 한양대학교 강하영씨의 투자후기

[부동산뱅크 2010/01/19 - 조회:2338]

11월 초, 중간고사도 끝나고 약간의 여유가 생겼을 즈음, 모의 주식투자 대회에 참가해보려고 참가할 만한 대회를 찾고 있었다. 인터넷으로 검색하던 중, 대학생 부동산 모의투자 대회가 열리고 있다는 사실을 알게 되었다. 목표로 했던 주식투자 대회는 아니지만, 부동산에도 주식 못지않은 관심을 가지고 있었기에 참가하기로 했다. 이전부터 부동산이 상당한 투자가치를 지닌다고 생각해왔지만, 아직 부동산은 내가 살 수 있는 범위의 것이 아니기에 단순한 관심에서 그쳤었다. 하지만 주어진 6억 원으로 마음껏 수익을 낼 수 있다고 생각하니 여러 관련정보를 검색하게 되었다.

실제 투자였다면 앞으로 얼마나 오를지에 초점을 맞추었겠지만, 대회의 설정상 2009년 7월이 기준이 되기 때문에 7월로부터 현재까지 얼마가 올랐는지에 관심을 두었다. 설정 기간 동안 가장 많이 오른 부동산을 찾기 위해 여러 방면으로 검색하던 중, 부동산 뱅크 이외의 사이트에서 가장 많이 오른 아파트를 검색할 수 있는 기능을 발견했다. 해답을 찾았다고 생각하고 그 사이트가 선정한 가장 많은 액수가 오른 아파트를 찾아 부동산뱅크에서 검색해 보았더니, 오른 액수가 많이 차이가 났다. 사이트 별로 시세를 산정하는 방식이 달라서 생기는 차이인 듯 했다. 이를 통해 대회의 평가 기준이 부동산 뱅크의 시세인 만큼, 부동산뱅크의 시세 데이터 내에서 자료를 수집해야 유의미한 차익을 찾아낼 수 있겠다고 생각하게 되었다.

투자 전략에 있어서 우선순위로 두었던 것이 몇 가지가 있다. 첫째로 거래의 구성이다. 거래기회가 다섯 번밖에 없으므로, 어떻게 사고 팔지를 전략적으로 생각해야 했다. 거래횟수 다섯 번을 모두 사는데 쓸 수도 있겠지만, 이 경우 저가의 부동산만을 매입해야 한다. 저가의 부동산들은 수익률이 높다 해도 수익금액이 상대적으로 적었다. 또한 둘 이상의 부동산을 보유했을 시, 양도세의 부담이 컸다. 따라서 ‘사고, 팔고, 사고, 팔고, 사고’의 패턴으로 거래를 구성하는 것이, 매번 고가의 부동산을 구입하면서 양도세도 최소화하는 방안이라고 생각했다.

둘째로는 양도세 및 대출 이자의 최소화이다. 이번 대회에서는 대회의 규칙상, 양도세의 경우 0, 1, 2, 3, 4, 5일이 경과함에 따라 차익의 50, 40, 30, 20, 10, 0%로 줄어서, 정확히 5일을 기다려서 매도하면 대출이자를 최소화하는 동시에 양도세를 전혀 부담하지 않을 수 있었다. 이에 따라 마지막 매입의 경우 31일에 일괄매도 되기 때문에, 대출이자를 줄이기 위해 12월 26일에 매입하였다.

셋째로 대출금의 활용이다. 대회의 규칙상, 양도세의 경우 하루가 경과함에 따라 큰 차이를 보이지만, 대출금은 고작 연 6%로 아무리 많은 액수를 빌린다 해도 대출이자의 부담이 거의 없는 수준이었다. 그렇기에 고가의 아파트가 수익액이 높다면, 이자를 무시하고서라도 대출을 최대한으로 활용하는 투자전략이 필요하다고 생각되었다.

하지만 아무리 좋은 전략이 있어도, 좋은 투자처를 찾지 못한다면 아무 소용이 없었을 것이다.  따라서 가장 중요했던 것은 조사 지역의 선정이다. 시세가 10억 원인 아파트가20% 상승하면 2억이 오른 것이지만, 2억인 아파트가 2억이 오르려면 100%의 상승률을 보여야 한다. 전국적으로 비슷한 비율로 아파트가격이 상승하더라도, 집값이 높은 지역이 차익이 훨씬 컸다. 대회에서는 보유 매물이 몇 % 상승했는지가 아니라 얼마의 차익을 남겼는지를 평가하므로, 집값이 높은 서울 및 신도시에서 투자처를 찾아야겠다고 생각하게 되었다. 전국의 아파트를 모두 조사하는 것은 무모한 일이라고 생각되어, 부동산 뱅크의 과거 시세 조회 시스템을 이용해서 서울 및 신도시 지역의 과거 시세를 상세히 조사하였다. 그 과정에서 차액이 높은 부동산을 찾아냈고 매입, 매도에 위의 방법을 접목하였다. 이를 통해 좋은 성과를 올릴 수 있었던 것 같다.
 

<한양대학교 경제금융학과 강하영>